受疫情的影響，房地產行業的困難在持續，行業的洗牌效應加劇，房企的破產數量也會迎來一個上升的趨勢。
最近一些關於房企破產的文章，在行業廣泛傳播轉載，這預示著地產行業的調整在加劇進行。
根據最高人民法院全國企業破產重整案件信息網，查詢的最新消息，截止2月8日，全國二月份已有95家房企破產。
（一）
在此之下，很多地方政府，紛紛出臺了一些“救市”措施，讓很多人覺得房地產馬上就會放鬆限購限貸，機會來了。
昨日，財政部發表了住房不炒的意見，讓很多人大為失望，這證實了我之前發文的預測。具體可以參考本號的一篇精華文章☛☛《2020地產之變|上海、浙江、安徽等多省重磅“救市”，限購限貸放鬆能走多遠》
從目前的形勢來看，雖然地方政府會在土地款，預售條件等方面進行放鬆，但是核心的限購限貸等政策，並不會放鬆。地產行業的困難，並不會很快緩解，行業洗牌，會愈演愈烈。其中一部分嚴重資不抵債的，會直接走向破產，從而成為法拍資產。
因此，對於廣大的地產投資人來說，今年在法拍領域可以多關注一下，作為拿地，出業績的一個突破口。
（二）
司法拍賣的土地，在價格方面有著巨大的吸引力。一般來講，為了快速將資產變現，方便用於償還各種債務，會在市場評估價格的基礎上進行打折。
根據2004年最高人民法院公佈的《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》法釋〔2004〕16號，其中第八條明確規定：拍賣應當設置保留價，首次拍賣的保留價不得低於市場評估價格的80%，如果流拍後繼續拍賣的，保留價不得低於前次保留價的80%。意思就是說，法拍價格最低可以做到八折，再次流拍後可以在前面價格的基礎上再八折，後面如果流拍還可以八折，以此類推。
價格方面的優勢，是很多房企考慮法拍項目的原因。但是法拍項目相比同樣是公開拍賣的招拍掛項目，前期研判的複雜程度要高一下，除了地塊問題外，還需要對項目的開發情況，項目公司資產，對外法律關係進行調查。掛網公示以後再研判，基本上是來不及的，因此法拍項目必須要提前獲取，工作前置。
關於法拍土地信息怎麼獲取，以及操作流程，可以參考我之前的一篇文章，附鏈接☛☛《最全司法拍賣土地流程、稅費處理及避坑要點》
（三）
關於稅費的問題，法拍項目主要涉及增值稅、土地增值稅、契稅四種。
1、增值稅，需要對納稅人的性質，土地取得時間進行區分處理。根據2016年國家稅務總局公佈的《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理辦法》，2016年4月3日以前取得的土地，一般納稅人可以採用簡易計稅法或者一般計稅法，2016年5月1日以後取得的項目，只能採用一般計稅法。
2、土地增值稅。如果相關票據完備的，按照土增稅暫行條例，適用四級超率累進稅率進行徵收。
如果相關票據遺失，或者失真的，按照8%的稅率進行核定徵收。
3、關於契稅，按照3%的稅率進行核繳。納稅基數為不含增值稅的金額，需要進行換算後，再計算契稅。
4、印花稅，印花稅稅率為萬分之五，具體依據拍賣成交確認書，或者法院裁定書上確定的金額為計稅依據。另外，交易雙方均需要分別繳納萬分之五的契稅。
5、另外一個就是拍賣服務費的問題，這個跟招拍掛土地的交易服務費適用同樣的規則，具體參考各地收費標準。最高人民法院制定的標準是：200萬以下的，佣金不超過標的5%；200萬至1000萬的的部分，佣金不超過標的3%；1000萬至5000萬的的部分，佣金不超過標的2%；50000萬至1億元的的部分，佣金不超過標的1%；超過1億元的，不超過標的0.5%。拍賣成功由買受人承擔，拍賣失敗由申請人承擔（一般是破產管理人）。
稅費承擔的特別之處。因為法拍項目，被執行人（土地所在公司）已經資不抵債且在執行破產程序，失去支付能力，上述的5項稅費成本，一般來講都是由買家承擔。這個通常法院在項目的競拍公告裡面，會進行約定，將買賣雙方的稅費規定為由買家承擔。
大家在接觸法拍項目的過程中，進行前期測算時，需要將這部分成本先考慮進去，否則後面利潤率會有較大差距。
（四）
在繳清土增稅、增值稅、所得稅以後，項目實際取得的價格，為項目的全票價格。這裡還會涉及前期已經繳納的稅費，在後期開發過程中，是否會被稅務部門作為開發成本認可的問題。
在《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條中列舉了各項可扣除的成本，並未明確禁止不能扣除。而且項目實實在在已經完成了投資，如果不能抵扣，無異於是在進行重複無效的投資。
但有的地方政府是明文規定不能計入和抵扣的，例如廣西省。但是廣西的做法不具有普遍性，大家在實操中可以根據法無明文禁止即可為的原則，只要地方沒有明確禁止，就可以抵扣。
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