我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好，急需帮忙。 我是sfsd。一家四口明年海归，上车是关键，投资自住兼顾。 首付300，父母可再支援200左右，理论上岳父母也可再支持200，但最好别用岳父母的。我们国内没有流水但有生意，银行卡能看到不断的进账。 看了德贤公馆二手135平单价6.5w（拎包入住）、双井怡馨园160平单价5w1（能忍）、双井九龙花园170平单价4w8（需要重装），这三个各自怎么样？ 另看了天通苑西区200平单价2w6，超破，投资的话值得买吗？ 在考虑用父母的二套名额全款砸这个，再在东三买个小的凑合住。否则就是用我的资质买上面那样的，您有何建议？ 您介绍的望京金台路大望路等地能否给几个该去看的小区和价格标准？
回答：如果不用你的岳父母，首付是500万。 有首房首贷，选筹克制的话，可以贷足买到1100左右的标的。 贷款流水先放在一边，有办法解决。 1100标的超过了天通苑的区间，可以不用选（或者买两套大面积）。 双井这几套九龙可以看看，其他不行。 具体的选筹要根据你的资金，贷款资质，材料，个人需求细节来分析 另外时间不能太晚，最晚年底。
提问：名下一套500全款房，手头还有300+现金，如果纯投资角度买哪里比较好呢，看房姐一直在推荐天通苑大户型和东三东四。那边都不太了解，有比较推荐的小区吗。同时是不是我全款抵押出300，然后加上手头的直接凑600买一套TTY是最好方案呢？
回答：抵押出300+现金300，也可以考虑望京1000内的标的， 如果现金流压力大，全款抵押TTY也是好选择 这几个区域跑几天你就熟悉了，跑盘不能省
提问：房姐好，手头有一套荣丰2008市价约450的复式想出售，请问现在是出售的合适时机吗？还是等到21年16号线开通。您看西山锦绣府跟天通苑大户型，哪种更值得出手？另外本人已婚，父母全款为本人购买房屋，想算作婚内个人财产，是否必须去公证处公证？谢答。
回答：明年3到6月的时间窗口出售比较好，再等几年有机会成本 目前看更推荐tty大面积 可以父母买，已赠予的方式给你，算你个人财产，但要承担相应税费 或者走公证
提问：你好，本人首套，亦庄上班，经开汀堂，禧瑞天著，和悦华锦。从学区，商圈，交通，保值角度哪个性价比较高。
回答：和悦华锦这几个属于基本配置，稳妥性强调。 如果在意居住品质，要看你的个人要求。 投资性价比的话，望京次新更有投资价值 建议投住分离
提问：房姐你好！想向您询问一下甜水园东里的房子，目前看中一套东西向的65平两居（低楼层二层），精装修，满五唯一，实地看房后觉得装修风格还有户型都很满意，目前报价409w，合63000一平。目前感觉到房子缺点就是东西向，楼龄老（87年），您看如果谈的话多少钱算是比较合适的呢？您对甜水园东里这边如何评价呢？如果刚需自住兼保值划算吗？谢谢您
回答：你好，这套房精装修溢价严重 在售的有单价5.5左右的 加上房龄偏老，性价比并不高 自住建议再重新淘一淘，卖家的精装修不值钱，用拆骨法还原房子的基本价值。
提问：请问房姐，天鹅湾2居110平平层多少单价入值得垫资？垫资主要风险是是否有笋度对吧？谢谢
回答：天鹅湾是有轻微溢价，7w以内考虑 给你说下抵押的关键点 正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。 根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\\/10天起。 首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能最大程度控制时间，减少风险。
提问：请问房姐，老公之前用过公积金贷款，但我们名下没房，我的公积金没用过，请问我们现在买房还能算首套吗？如果不能，有没有操作办法可以实现首套呢？谢谢！
回答：有过按揭贷款记录就算二套，拉个征信报告最精准。 处女贷已用，直接全款抵押入手二套，相当于首付3成。 或者老人投靠落户，做接力贷。
提问：房姐您好，我名下在朝阳区十里堡有一个80平两居500万价值，贷款余额100，父母住，应该不会卖。我男朋友马上能办工作居住证，我们计划在东边、北边买婚房，预计两年后生孩子，首付有200w，我自己还可以做信用贷或者抵押贷。我们现在在朝阳区看了下四惠、十里堡、酒仙桥、望京、北苑这几个地方。问题：1、在朝阳区买还是海淀区的牡丹园、西土城买？2、如果朝阳区的话这几个地段哪个比较好，或者哪个地段是完全不要买的？3、如果要买，就拿200w首付，还是抵押贷款多凑点首付买个更贵的好？十分感谢！
回答：推荐朝阳区 十里堡、酒仙桥 望京 这几个区域投资属性更好 十里堡500能抵押出接近200+，加上手上200，400+的首付在这些区域选筹还是足够的，也脱离红海区 其次还是看你的还款能力
提问：房姐～首付300左右的话，主要考虑自住，珠江罗马嘉园和朝阳园您更看好哪一个呀
回答：青年路地区事一个比较优秀的地段，同时也有一些优缺点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价，而大户型和2000左右小区相反存在一些低估得可能和套利空间。 珠江罗马家园就是这样，小户型溢价较高，部分大户型可以淘，刚需次新大盘，基础还稳健。 朝阳园户型多异性，因为大塔楼就是如此。 户型，塔楼，环境，居住人员，已经反应到朝阳园的价格上了，否则靠近青年路这个地段市场价才勉强6万不可能。 会不会影响，要看未来市场喜好的细节，这是不能预测的。 所以朝阳园本身是收益预期有一定摆动性的标的，选不选看你的偏好。
提问：亲爱的房姐，孩子明年上小学，从老北苑想还带朝阳学区的房子，首付预算500-600万，可还贷2.5万左右每月，换成2居或3居。想咨询： 1. 主要看了这两个学校的片区，嘉铭片区上陈经纶嘉铭小学，新北苑片区上朝阳外国语来广营分校的小学，这两片区哪个更合适，两个片区中的哪个小区更值得入手。计划孩子小学初中国内教育，到高中会去国际上学 2. 如果奔三居想增加首付，有什么办法，现在有中介和银行给4+3多贷80万10年还清，这种靠谱吗？ 选房关键期，期待房姐的指引。
回答：嘉铭片区好些，新北苑片区溢价较高 学区都是溢价盘没有保值属性，建议亲自跑盘看自己的喜好 4+3就是用的首付贷，算好自己的月供，问题不大
提问：首付350—400，家庭月收入税后3.5w，我在东四环金台路附近上班，男朋友码农，现在西二旗，未来大概率去望京。已交订金育新花园一楼三居室，单价8w，95平米。现在后悔了想退，看最近成交价，觉得买贵了且会贬值。育新多校政策风险大，但是确实幼小初都有省心，纠结。诉求是，兼顾通勤、居住品质、未来孩子读书（不用牛校，中等即可），希望近地铁，三居，板楼优先。考虑过西三旗知本时代、清河莱圳家园、朝阳慧忠里、望京、北苑多个小区。求推荐解决方案，很缭乱。问：1，毁约退房成本怎样，是否值得？2，具体有哪些小区值得推荐。3，我们目前资金，这样投资是否合适？4，房价最近一直在跌，现在真的合适入手吗？
回答：确实太贵，如果只是交订金，最坏情况就是订金扔掉，具体看你订金的数额 西三旗和清河都是高溢价+学区，除非刚需，一般我们回避 明年3月前入是较好的时机，望京2000后三居，双井到潘家园2000后三居，青年路次新，都是不错的选择。
提问：请教房姐。手头海淀双榆树700万老房，贷款余额60万，另外还有二套房抵押贷120万。想换附近1000万房，唯一不满二，原值300万，老人有sdsf资格，应怎样操作？家庭月收入80k，月供18k
回答：双榆树大多是老破小，需要具体的房本信息，看能否抵押贷。 什么是 另外还有二套房抵押贷？ 双榆树是危险地段，尽快出掉换仓。 老人具体信息没有。 从描述来看，涉及到贷款，融资，多套贷款置换，接力贷等综合规划
提问：房姐你好。我本人住在hlg，想给父母买二套，自住兼投资。手头150w现金，年收入60w，家庭名下第一套房可以抵押贷330w出来，我和爱人均体制内，现在看上两个房，均是商满五唯一，均有电梯，均是板楼！一个在tty180多平585w二层（总高14层）采光还可以也算安静吧，另一个在hlg的流星三122平605w在七层（总高12层）视野不错！父母住优先考虑流星三，同时离我们也近方便照顾，但是你推荐tty的大户低单价也比较心动，自住和投资都想兼顾，现在出手还是再等等再淘淘是否有笋盘？？犹豫中……望指点！
回答：天通苑价格在3W内还是可以出手 流星三价格略贵，有溢价 资金480，可以自住一套抵押，东三 四环，老公房投资一套 淘笋要坚持
提问：房姐好，想纯投资沈阳一套房产，总价控制在150w，浑南片区有升值潜力吗？目前比较看好东湖片区的保利和光和华润长安里，或者房姐有更好的城市投资推荐么？
回答：改善型项目不适合投资，沈阳沿着沈北地铁和学区淘单价8000以内的盘。中国top20省会城市，人口1千万以上，人口净流入都城市，都适合投资。具体需要结合你都主场和房票情况来选择建仓城市。沈阳，重庆，武汉，长沙等都是不错都城市。
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