被中民投“坑慘”？
近日，港股億達中國控股有限公司（簡稱“億達中國”）發佈公告稱，公司執行董事陳東輝因涉嫌職務侵佔罪被公安部門拘留，公司業務及營運維持正常，陳東輝的拘留不會對集團營運或財務狀況造成負面影響。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對時間財經表示，執行董事在公司治理中是一個很重要的角色，其不能履職對於公司而言比較嚴重，這也是上市公司對於涉及執行董事的突發事件進行公告的原因。執行董事不能履職，除了可能導致其所分管和負責的工作受到影響之外，也會影響市場對於公司平穩、可持續經營的信心，因此可能會在市場銷售、融資以及資本市場引發連鎖反應。
財經評論員嚴躍進則告訴時間財經，近期多家房企高管等被拘，一方面可能是公司管理不當，也不排除公司內部小團體之間不合所致。
億達中國創立於1984年，業務由大連起家，2014年6月在港交所上市，公司主要從事房地產開發、軟件園區投資及營運管理等業務。上市之初，億達中國多年在大連當地銷量排行榜首，曾與萬達並稱為大連“地產雙達”，但在房地產高速發展的前幾年，億達中國業績增長緩慢。截至2019年6月末，公司總資產431.60億元，最新市值為56.33億港元。在《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，億達中國排名178。
值得注意的是，2019年上半年億達中國一年內到期債務為115.81億元，而貨幣資金僅有13.08億元。去年末，聯合信用評級將億達中國主要運營實體億達發展有限公司（簡稱“億達發展”）評級展望調整為負面，並稱億達中國的3億美元優先票據臨近到期且償債壓力大。
時間財經郵件聯繫到億達中國，截止發稿時間，暫未得到回覆。
償債壓力
億達中國被公安部門拘留的執行董事陳東輝，同時也是上置集團有限公司（簡稱“上置集團”）執行董事、中民嘉業投資有限公司（簡稱“中民嘉業”）總經理。同一日，上置集團董事會主席彭心曠也因涉嫌職務侵佔被逮捕，彭心曠此前曾任中民嘉業董事長。
億達中國和上置集團均系中國民生投資集團（簡稱“中民投”）旗下公司。中民投通過中民嘉業等子公司共持有億達中國61.1%股份，持上置集團74.98%股份。
實際上，億達中國所面臨的短債壓力劇增，導火索更像來自母公司中民投。2018年底，由於中民投流動資金困難，技術上進一步導致億達中國所訂立的若干貸款協議觸發提前償還事項。億達中國的審計機構普華永道會計師事務所將其50億元的非流動債務重新歸類為流動債務，億達中國的未償還貸款額瞬間由原來的42.77億元增加至約87.52億元。
惠譽評級此前稱，因為中民投的原因，從2019年4月份以來，多家金融機構拒絕為億達中國部分現有債務提供再融資，或要求就新貸款保留與其母公司中民投相關的條款，致使新的再融資債務應債權人要求可立即到期，因此億達中國的融資渠道已經惡化。而國際評級機構標普此前表示，億達中國公司高度依賴再融資來履行其債務責任。
2016年11月，中民投收購億達中國13.7億股股份時投入了30.14億港元，後又在2017年進行了兩次增持，給億達中國提供了大量資金支持。彼時，億達中國CFO馬蘭公開表示，億達中國可以依託中民投強大的資本實力，搭建國際化、創新性的資本運作平臺，加快全國產業佈局的速度，力爭未來3-5年向千億資產量級邁進。
而如今，標普稱，億達中國現金結餘低，但短期債務卻多，預料其資本結構將無以為繼。億達中國2019年半年報顯示，可自由支配的現金及現金等價物只有8.23億元，而計息銀行貸款及其他借款達人民幣146億元，一年內到期的債務為115.81億元。
速動比率是衡量房企短期償債能力的關鍵指標。鳳凰網房產此前梳理A股和H股品牌上市房企發佈了《2019年上半年上市品牌房企速度比率健康度排行榜》，該榜單顯示，截至2019年年中，億達中國速動比率為0.251.該值遠低於行業約0.6的平均值。億達中國2019年上半年的速動比率健康度在100家房企中位於93，排名靠後。
2019年7月，惠譽評級將億達中國的長期外幣發行人違約評級自“B-”下調至“CCC”，同時將其2020年到期的3億美元高級票據的評級自“B-”下調至“CCC”。
標準普爾全球評級公司則在去年12月將億達中國的長期發行人信用評級從“CCC”進一步下調至“CCC-”。同時將其3億美元高級票據評級從“CCC-”下調至“CC”。標普稱，億達中國的負面展望反映出該公司不支付將於2020年4月到期的離岸高級票據的可能性。
增長乏力
除了受中民投的影響，億達中國原有業務也導致其短期負債壓力一直如影隨形。億達中國是國內老牌的商務園區開發商之一，其第一個園區是1998年開始開發的大連軟件園。
與傳統的中央商務區不同，商務園區地處交通便捷的城市郊區，客戶是需要一個良好辦公環境而非地處市中心來提高形象的智力型企業。大連軟件園最早是靠日本、韓國的信息服務外包單打下基礎，隨著集聚效應出現，開始有世界500強企業入住，大連軟件園逐漸成為跨國公司在中國設立區域服務支持中心的聚集地之一。2004年時，大連軟件園已有16家世界500強企業進駐，到2018年已達60餘家。
在大連軟件園之後，億達中國隨後在武漢、天津、蘇州、長沙等多地打造類似園區。商務園區的運作模式和住宅開發迥然不同，最關鍵是前者週轉慢很多。億達中國在商務園區運營中，從一二級土地聯動開發，到配套輔助基礎設施建設都參與，旗下還有能針對企業進行定製化操作的施工建築企業。
據中國房地產此前報道，億達中國上市之初股價表現不佳的原因之一，就是因為其重資產操作模式對資金鍊要求高，並且企業負債率高企。2011年至2013年，公司3年資產負債率超80%。
2014年，億達中國上市後提出“輕重並舉”發展之路。由於基數較低，億達中國2015年和2016年連續兩年對外輸出的輕資產運營收入突飛猛進，增長率分別為500%和107%，但隨後在2017年和2018年就顯得後繼乏力，增長率下滑到14.2%和4.3%。
億達中國2019半年報顯示，期內錄得收入23.33億元，其中商務園配套住宅、寫字樓及獨立住宅銷售收入為17.04億元，商務園租金收入為2.67億元，作為輕資產運營的商務園委託運營管理收入僅有3047萬元。負債情況為，到2019年上半年，億達中國淨負債比率為109.2%，雖然比2018年底的128.6%所有下降，但仍處於高位。
與此同時，對比2019上半年和2018年財報可見，億達中國持有的6個物業的出租率均出現不同程度的下跌，其中大連騰飛軟件園出租率從95%降到了66%億，達信息軟件則從69%降到了59%。
隨著房企融資的限制加強，產品銷售回款成為企業流動資金的重要部分。中歐國際工商學院教授盛松成此前給出的數據顯示，2019年，銷售回款在房地產開發企業實際到位資金中的佔比達到了49.62%的歷史高位，而由於嚴厲的融資限制，2019年國內貸款佔比僅為14.13%，為歷史最低點。
億達中國2015年至2018年的銷售額分別為73.54億元、83.05億元、72.63億元、85.37億元，近3年的增長率則為12.93%、－12.55%、17.54%。實際上，億達中國2017年並表大連天地而增加了約9.89億元的銷售額，2018年將其一次性出售給龍湖集團獲得約25億元銷售額，若剔除大連天地項目影響，億達中國2017年、2018年銷售額分別僅有62.7億元和60億元。
2019年全年，億達中國合約銷售金額約為72.37億元，同比減少約15.23%，權益合約銷售金額約為人民幣68.77億元。
近幾年億達中國的營收也一直保持在70多億元，未有增長，而同樣進行產業地產開發的蘇州高新和東湖高新都有持續的營收增長。（北京時間財經 陳世愛）
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