感謝粉絲朋友們對淘房志平臺的認可，每天小編都在會在後臺，收到大量粉絲的提問，從宏觀政策到板塊再到個盤諮詢，問題五花八門。
本週淘房志團隊特意精選了一部分問題解答，希望在置業路上，能對大家有所幫助！
開始本週答疑進行時！
政策解答篇
Q1、現在新型肺炎肆虐，會不會影響甚至打斷一線樓市的復甦？樓市會轉頭朝下嗎？
簡單總結：短期有一定影響，不改變中長線趨勢。不過最近就別去人多的地方看房了，安全第一。
1）利好別墅等低密度房產，利空高密度房產。
2）利好政府管理水平更佳、醫療水平豐富的一線城市及沿海強二線城市，利空某些政府管理水平較弱、醫療資源緊張的二三線城市。
3）利空武漢樓市。
4）利好美國、泰國、日本等醫療資源豐富的境外房產。
6）利空寫字樓，利空商鋪。
7）利好一線城市剛需房產，因為租房居住在特殊時期可能都無法回家。
8）利好萬科、華潤、鴻榮源等物業管理水平較高的開發商房產。
備註：由於疫情屬短期偶發事件，因此上述影響僅為中短期影響，僅供大家參考。從長期來看，中國樓市的核心邏輯依然是城市化、人口遷移、人口老齡化等核心邏輯。
Q2、具體到廣州樓市的影響呢？
1、售樓暫停，預計一批中小型房企倒下，一季度成交大受打擊；
2、節後兩週一手住宅成交47套，同比上年下降96%，小陽春無望；
3、開發商資金壓力加大，影響拿地進度，土拍整體平淡；
4、市場為應對困境逐漸做出新嘗試，如線上售樓。雖然實際效果有待印證，但也是積極舉措；
5、二季度後或迎利好政策+優惠促銷，買家議價空間大，是一個不錯的入市機會。
Q3、去年底深圳利好不斷樓市火熱，廣州被其光芒掩蓋，廣州樓市接下來您預測大體如何發展，有無蔓延效應，哪幾個區域您認為還是窪地？
房地產經常性地會成為整個中國經濟的重要砥柱。
分享一個數據，2019年被視為是整個房地產行業非常艱難的一年，但是中國全年的房地產交易量依然有可能突破16萬億，相當於醫美行業的72倍。
所以房地產這個行業是不應該被忽視的。
在這一點上，也要提醒人們：千萬別看空廣州！
這是個人在微博房產年會上面分享的內容，供參考：
1）大灣區各城市政策，仍將趨向放鬆。
2）深圳將從豪宅行情轉向剛需行情：豪普價差過高
3）2020年廣州市場活躍度將明顯提升，看好南沙
4）兩個被低估的萬億級之城：東莞、佛山
Q4、手持200萬現金，投資南沙住宅還是深圳公寓為好？
毫無疑問，南沙住宅更好。
建議重點關注南沙灣、明珠灣這兩大板塊。
在深圳還有按揭的情況下，買南沙應該只能首付7成了。
板塊解答篇
Q1、新手上踣，求指導，投資千燈湖好，還是南沙？
南沙。
千燈湖是佛山的一個區域。
南沙是國家、省、廣州市重點規劃的板塊，級別完全不一樣。
未來想象空間也完全不一樣。
Q2、海珠區廣紙星匯海珠灣有內部轉名的買，價格要6萬多，這個價格會不會太貴了，相對於廣鋼新城5萬多，你覺得哪個性價高一些
1、參照中原研究發展部數據，廣紙新城主區一手樓價在5.8萬以內。星匯海珠灣新房市場均價也是5萬多，內部轉名6萬多確實偏貴。
2、按照現狀+規劃來看，廣紙新城和廣鋼新城對比，廣鋼略勝一籌。
廣紙屬於傳統老居住區，享受的是老海珠生活配套，且現有地鐵廣佛線、2和8號線，生活便利，但畢竟屬於老城區，可開發地不多，未來發展相對侷限。
而廣鋼屬於居住新城，體量大、可開發程度更高，規劃相對好些。不僅規劃有4條地鐵，3條有軌電車，還有華師附小、廣東實驗中學等多所名校。其中，南區相對更好，區域內新樓盤較多，未來整體居住氛圍和生活配套也會逐漸完善，發展機遇更大。
3、另外，也可以重點關注一下黃埔蘿崗區府板塊的樓盤。
Q3、目前孩子在廣州大學城大二上學，預算首付160萬，比例50%，父母擔保，想買廣州的房子，預備將來自住或者轉讓，自己看起來靈山島上不錯，請問還還有沒比這個地方更好的地方了？有的話是什麼地方？
可以重點留意靈山島以及南沙灣板塊的項目，都是非常有潛力。重點聊下南沙灣板塊，中交，時代香海，包括最新上線的星河榮耀，學位都非常好，重點關注。
Q4、我目前住天河，在越秀上班，三房2衛，想買1號線或5號線附近的房。前陣子看過新世界凱粵灣（只剩特價單位戶型很一般）、保利西悅灣（離地鐵太遠）、雙橋8號（周邊環境太差）花灣一號（太塞車）等，幾個盤都不太符合預期或超出預算，目前只能轉看二手房，預算400以內，糾結於逸彩新世界（90-110左右的三房兩廳兩衛），戶型較好和有小區且容易停車，但小區周邊環境比較亂，不知未來整改和升值空間；另外就是老城區（小北、豪賢路、淘金、東湖等）的80左右的電梯房或加裝電梯的九十年代老房子，無小區且停車難，但是能保值，戶型勉強能接受。學位都差不多，省市一級。請老師指教，或老師有其他盤推薦嗎？
1）對學區有要求，同時又要方便上班，可選擇的範圍其實不多，基本上只能鎖定老城區。
2）論學區越秀肯定是優選，但現代化設施缺乏的老小區生活質量就大大降低了，如果能接受建議重點學區房可優先考慮，增值保值能力更強，將來也更容易轉手。
3）逸彩新世界的位置較孤立，所在板塊白鵝潭規劃進度一直停滯不前，舊改難度很大，短期看3-5年內難以兌現，只能作為備選。
4）個人建議，除了越秀、荔灣之外，可以關注5號線沿線黃埔花園附近的學區房，教育資源不比越秀差多少，同樣的預算生活質量高很多。
Q5、想買白雲嘉禾望崗附近樓盤，想問下這邊升值空間怎麼樣，如果學位還很一般的話是不是潛力不大了，謝謝
嘉禾望崗站是白雲的重點發展區域，3地鐵交匯，規劃進行TOD開發，越靠近地鐵的樓盤保值升值空間越大。
學位一般是會影響升值的，新政規定民辦學校100%搖號，意味著有省一級標準的公辦學校樓盤升值前景更好。
附近新盤比較少，有華潤置地潤府、新世界雲逸，綜合來看新世界雲逸更靠近地鐵和學校，但價格也高。
不過區域一手、二手房價都偏高，缺少有力的高精尖產業支撐和高端人群購買力會影響到大幅度的升值空間，稍微升值還是會存在的。
樓盤解答篇
Q1、珠江鉑世灣這個盤怎麼樣？能點評下麼？
1） 珠江泊世灣整體來說還不錯，可以考慮；
2） 戶型選擇挺多的，三到五房，使用率也還行；戶型北向望江兼望花園，一期推出的南向產品，則是觀望員崗村；
3） 珠江泊世灣是板塊內不多的新房，目前價格在4.3萬左右，性價比不錯。周邊二手房，華南新城、雅居樂花園、雅居樂佰利山，價格大概3.1-4.3萬左右；
4） 潛力方面，珠江泊世灣有跑贏大市的空間，樓盤的所在地，是萬博商圈所能輻射的最佳臨江地段；
5） 支撐點在於明年開通的南大幹線，南大幹線的價值可以參考廣園快速。廣園快速路是廣州東進的重要依託，更讓新塘納入城區範圍從臆想成為可能；
6） 南大幹線，從南站出發，自西向東逐一經過長隆、萬博、國際創新城，一直貫通到化龍。2035年總體規劃，番禺廣明高速以北的地段都劃分為主城區，那其中更是以南大幹線的華南板塊為重要建設板塊。
Q2、自住，女兒半歲，長遠來看廣州芳村新世界凱粵灣如何？手頭緊，可能要一年後考慮入手，估計價格走勢如何？
1） 新世界凱粵灣這個盤一般，首先這個盤的產權已經縮水20年了；
2） 項目位於白鵝潭門戶，不過規劃進展都十分緩慢，這也導致項目升值力度不大，估計接下來價格變化不大；
3） 樓盤望江戶型基本已經賣完了，目前在售的戶型面積都比較大；
4） 戶型方面，部分戶型功能佈局空間浪費嚴重，臥室都很小，反而衛生間做得很大，太鋪張浪費。此外，項目的交樓裝修也太一般了；
5） 不過，項目的交通、學位不錯；
6） 新世界凱粵灣臨近地鐵5號線滘口站，步行時間大概10分鐘，現場銷售說，項目規劃建造一座人行天橋通往地鐵站，屆時步行時間大概5、6分鐘；
7） 幼兒園到中學的教育資源，是凱粵灣的一大“王牌”。華師大幼教基地幼兒園、西關培正小學、廣州市第四中學，哪一個的來頭都不小。
Q3、目前是換房需求，主要看小區環境和學位，珠江帝景目前是否合適呢？
1） 珠江帝景的品質、學位、景觀都非常不錯，換房的話是不錯的選擇。
2）在廣州向南的大戰略下，琶洲西區電商總部經濟一旦形成，珠江帝景必定會是受益者之一，很重要的原因琶洲住宅太少，中高端的樓盤更是稀缺，價格有望向珠城靠攏的可能。
3）珠江帝景跟珠江新城僅一江之隔，珠江新城那邊價格已經十萬多了，琶洲中長線有補漲的機會。
Q4、請問東圃的蘭亭盛薈如何呢？朋友在那邊買了，我覺得價格偏高，位置也不好，但是賣得似乎挺快的。
1）蘭亭盛薈位置佳，距離金融城起步區直線距離2公里。作為全國首個立交市政化改造項目又名“高速”盛薈，噪音汙染不可避免。
2）項目交通不錯，商業配套豐富，廣州同價位的產品中學位偏弱。
3）蘭亭盛薈大戶型產品可以考慮，小戶型產品性價比太差。
4）對於想要在天河上車的朋友，其實選擇不多，新盤一隻手都能數過來（保利天匯、蘭亭、珠江花城、天河星作……），價格都在4.7-5.5萬之間。
5）如果預算有限，同時也淘一淘周邊二手房（比如盈彩美居、中興花園等），做好兩手準備。
Q5、請問天河駿景花園的房子值得購買嗎？和升值空間怎麼樣？
1）駿景花園同屬於天河公園板塊、金融城板塊上的成熟大盤。
2）論教育資源駿景配帶的康城小學升學率一直不錯，所以駿景近幾年走勢都很穩，甚至領先板塊內。
3）從投資角度看，未來金融城一定會成為廣州的核心板塊，那麼駿景也將直接受益，是值得中長線看好的。
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