今天，又一新盤正式啟動登記。
從嚴格意義上講，這是杭州搖號新政以來，首個面市的“紅盤”。
近鄰奧體核心，又是綠城出品，搖號之前，就已是爆難買的樓盤。有人評價，其購買難度，較之“奧體三兄弟”，並不遜色多少。
現在，這個奧體紅盤加入了搖號，而且是最後一幢高層，限量100套（95㎡、126㎡）。
完全可以想象，購房者有多麼激動！
“人肯定很多，週一特地請了假，準備一大早就去排隊。”在與多個樓盤失之交臂後，A小姐下定了決心。
因為，有利可圖啊！那麼，搖中一套桂語江南95㎡小戶型，能賺多少錢？
最直觀的計算方式，是和二手房進行比較。
但桂語江南比較特殊，邊上的博奧城、霞飛郡等樓盤品質，都不如它；參考奧體核心的金色江南、美哉美城等，距離相對較遠，也不合理。
板塊內地價，或許更具備參考性。
因為它體現了，開發商對板塊未來價值的認可程度。比如，今天蕭山市北西出讓的1宗宅地，位置就在桂語江南南側，直線距離約600米。
其最終成交樓面價，將能粗略推算出搖中一套奧體紅盤，大概可能賺多少？（我們將第一時間將成交地價，在文末評論置頂公佈）
封頂25796元/㎡，總體量僅22萬㎡
這宗市北西宅地，編號蕭儲（2018）17號。
東至興議中心河綠化帶（博奧路）、南至建設一路、西至蕭郵路、北至興五路，出讓面積78107㎡，容積率1-2.8，建築面積218699.6㎡。
起價376163萬元，起始樓面價17200元/㎡；上限564163萬元，封頂樓面價25796元/㎡。
香悅奧府、博奧城、桂語江南、青秀城、中棟國際，風情大道、博奧路，及蕭山寶龍城市廣場等，都在地塊1公里範圍內。
地塊位置相當出色，西側接壤濱江，北側緊鄰奧體核心，處於濱江奧體雙輻射區域。
目前，周邊新房均價，以桂語江南為例，約33900元/㎡。而周邊二手房，如博奧城、霞飛郡等，掛牌價基本在4-5萬之間。
該地塊有一定附加條件：
配套服務用房（含配套商業）總建築面積，不大於地上總建築面積10%，即2.19萬㎡。
其中，社區配套用房不少於1600㎡，並需設置6班幼兒園一處，建築面積不少於1773㎡，建成後無償移交。
地塊封頂成交，是大概率事件。
去年9月11日，溫州時代以封頂樓面價24991元/㎡、自持21%，競得了1宗市北西宅地。位於桂語江南西側，即如今的時代濱江·翡翠之星項目。
但相比翡翠之星，本次地塊面積更大，總價要求也更高（封頂56.4億）。
若封頂成交，保本精裝房價超5萬？
如果本次地塊繼續封頂，未來售價會有多高？
大家知道，房價主要由地價、建安成本、財務成本、各項稅費、營銷費，及管理費構成（若精裝，也要計入）。
當中，具體到每家房企，各種成本，不盡相同。
所以，本次測算，選取了業內比較通行的計算方式——保本房價=（樓面價*1.1+建安成本）/0.88。
即財務成本按樓面價10%計算，其他各項稅費、營銷管理費等，按房價12%計算。而毛坯建安成本，按3500元/㎡計算（理論模型，僅供參考）。
以此公式計算，若達到封頂地價25796元/㎡，地塊毛坯保本房價約36222元/㎡。再加上4500元/㎡的裝修標準（參考桂語江南），保本精裝房價，將達到40722元/㎡。
別忘了，現在還沒考慮自持比例。若自持比例達到20%，保本價會是多少？
按照政策規定，自持部分不允許出售，只能出租。而住宅租金回報率，通常只有1%-2%。再說，出租部分僅佔20%，幾乎可以忽略不計。
換言之，未來租賃收益，對於項目投入成本來說，等同於“沉沒成本”。
但開發商可不會幹吃虧的事啊！
據我所知，不少開發商的計劃是：在測算銷售房價時，會把這部分成本，一併計入。
即地塊最終保本價=40722/0.8=50903元/㎡。
當然，因為總價高、體量大，最終自持比例，可能不會達到20%。不過，就算按翡翠之星測算，未來保本精裝房價 ，也將高達50273元/㎡。
一套桂語江南95㎡，至少賺155萬？
假設桂語江南交付後，二手房也能賣這麼貴。那麼，當中的巨大收益，是顯而易見的。
據悉，桂語江南共100套房源，95㎡和126㎡各50套，均價33900元/㎡，含4500元/㎡裝修。
若按50273元/㎡測算，一套95㎡小戶型，平均至少賺155.5萬。一套126㎡戶型，則是206.3萬。
這個測算結果，看起來有些誇張。但實際上，不少購房者的預期，遠超我們。
比如，有網友煞有其事的分析：搖中就是淨賺200萬，概率最低百分之2，比千萬分之一的500萬彩票，好中多了。
還有更誇張的：“大膽預測，以後桂語江南二手房價，不會比天璞、創世紀差多少。”
也有人比較謹慎：賣5萬太誇張，最多4萬5。
其實，不管哪種測算方式，只要搖中桂語江南，賺錢就是肯定的，只是賺多賺少而已。
或許，此時就已經有人在售樓處排隊了。
只要限價+搖號的邏輯，開發商也好，購房者也好，市場的癲狂就會持續下去。
比如開發商拿地與否，不再基於對市場趨勢的認真研判，而是純粹變成對一系列調控政策的對賭。
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文 ∣ 麥格
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