應該說，自從南京房價1字頭消失開始，總價預算200萬和250萬就開始成為南京買房人的“糾結線”。據@一文 統計，每個月有超過一半的朋友，提問@一文 最多的問題就是

買房人：我太難了！

對於總價預算200萬買房人而言，買新房意味著無法選擇區域，幾個封閉板塊，只剩下買或者走兩個選擇；買二手房，如果不買高新區，就必須在品質和房齡之間作出選擇，兩者之間必須放棄其中一個。因此，不少買房人咬咬牙，選擇把總價預算增加到了250萬元。

因此，我們很容易看出，250萬總價的買房人，往往對品質、房齡、居住氛圍都有一定的要求，但是南京市場上無論新房還是二手，250萬預算的房子機會都存在”到底意難平“的點。250萬元總價的買房人，預算總價上升50萬，要求卻比起200萬的房源增加不止一倍。

“求而不得”是250萬元群體最為糾結的問題。

今天，@一文 結合最近一週提問的買房人的現實問題，問大家整體盤點一下在南京250萬能買的各類房源。對於它們整體的品質、風貌、戶型、發展都做一個集中的闡釋，供廣大“250萬”群體參考。

250萬能買的學區房

250萬元選學區房，只要學區在主城區（如鼓樓、玄武、秦淮等傳統教育“強區”）基本上“居住”功能會被無限弱化、壓縮；而在江北和江寧，可以勉強兼顧居住+學區。

✪江北250萬學區

江北目前雖然引入名校無數，但是主要是：1、有特色值得期待的以特色民辦學校為主（如明道、漢開等，目前的認可度、上學率更高）；2、名校分校；

兩者共同的特點是：沒有實際的辦學效果，對於1-2年內即有上學需求的朋友來說，還不如選擇目前辦學成績最有保障的學校——浦口實驗小學。（這是浦口辦學成績最好的小學，2019年在考南外上也實現了近5年來的0的突破）

250萬兼顧居住和學區，最佳選擇是買大華的樓盤，因為這是目前確定的學區，整體社區也大，小區環境設計感也足（就是後期維護不好，導致小區環境很一般）。

新房：大華閱江山；大華錦繡華城僅剩19號樓高層和5、6號樓洋房共3棟樓，毛坯交付，預計明年加推。大華錦繡華城閱江山上一期開盤在今年的7月，面積為83-126㎡，銷許均價19894-20774元/㎡，總價最低約164萬，首付3成僅49萬起，這個項目後期突破限價的可能性也不大，預計仍然會引發搶房。

二手房：大華錦繡華城，220萬左右可以上車79平米兩房，250萬左右可以買到100平米左右的三房。

其他施教區：浦園路、浦園村、浦建村、浦東村、浦東二村、津浦新村、新馬路（不含184、186、188號）、浦鐵一村（非鐵路職工子女）、浦東路四號、六號、十八號（浦口電大門前小河為界）、南京電力環境保護科學研究所、鐵道部南京煤炭設計院，橋工新村、迎江路（原橋北小學學區）、彩虹雅苑。

✪江寧250萬學區

江寧和市區相比，哪怕是排名靠前的小學，差不多相當於主城區（如鼓樓、玄武、秦淮等傳統教育“強區”）三線小學的水平。

新房：無。

二手房：

（1）江寧實驗小學

江寧實驗小學是江蘇省首批省級實驗小學，是江寧家長中口碑相當不錯的學校。

江寧實驗小學目前周邊的房源均比較老舊，可以實現居住+學區的推薦明月花園、雅士居、

愛秦灣，250萬可以買到65、77、80以內的二房。

這些小區的環境相對來說還不錯。

（雅士居）

（愛秦灣）

（2）百家湖小學

百小+百中，基本上是人們對江寧優秀雙學區學校的第一認知，事實上百家湖小學和東山小學一般在2、3名直接切換，也是十分不錯的學校。

校區周邊的樓盤包括了勝泰華府、新都公寓、天平公寓、悅恆君鉑國際、靜月花園、新貴之都、新區花苑等。

勝泰華府、新都公寓、天平公寓、悅恆君鉑國際等是類似於公寓的住宅，缺乏社區環境，但是房子基本中等偏新；而250萬左右可以搞定的、社區環境也不錯的則是金王府。

（金王府小區實拍，數據來自貝殼）

目前，該小區77平米左右2房報價在250-260之間。

（3）將軍山小學

將軍山小學+中學是江寧有潛力成為優秀名校的雙學區，理由如下：1、該雙學區由東山外國語開設分校，而東山外國語學校算是江寧拔尖的學校之一，學校中、高考成績一直穩居江寧區第一、南京市前列。2、將軍上學區範圍內雲集了不少IT行業人士，孩子考試能力強。

其中2018年江寧的將軍山中學首屆學生在剛結束的全區聯考中，以總分均分高出第二名20分的絕佳成績名列江寧區的公辦中學第一。

施教小區為小區為翠屏東南、託樂嘉石馬新寓、江南青年城、江寧青年城、翠屏灣花園城、金德茂花園、誠基花園、江南駿園、科嘉花園、江南文樞院、瑞景文華、翠湖花園等。

250萬總價，基本可以挑到2房。

✪主城區250萬學區房

主城區的250萬學區，基本上只剩下一個學區站位功能。

下圖是@一文 從教育類公號中選取的從2015到2019年綜合排名的南京各小學的排名

除去民辦和頂級的拉力琅芳外，其他的250萬能搞定的學區，新小區基本沒戲，特別是一西一東（河西&仙林湖）哪怕是佳和園這樣環境不怎麼樣，小學學區其實也一般（中學更好一點）的80多平都在400萬上下。龍江+建鄴學區，250萬基本很難搞定；仙林湖的金中，學校一般（至少2019年看），但是房價都在400萬左右，專門為了學區去這類學校，意義不大。

剩下的瑞金路小學、小營小學、三牌樓小學、天正小學、一中心和夫子廟，250萬選擇老破小尚可，基本上問題不大，但是他們的問題是：

1、小區陳舊，250萬能買到的大概率是無小區圍擋的單獨樓棟；

2、戶型陳舊，均已單室套或無客廳型兩室為主；

3、高樓層不帶電梯的房源居多，房屋內不夠整潔，因為前房主也以買房用學位為主，上學後大部分把房源出租；

3、交通便利、配套齊全，非常利於出租。

因為250萬的頭部陣營學校均有差不多的特徵，所以@一文 因篇幅所限不去一一作分析，有需要的朋友可以私聊。

這是國慶期間，@一文 走訪了一些相關小區拍攝的實景圖，共大家參考：

（城中學區房社區環境，@一文 攝）

250萬能買的新房

偌大南京，250萬新房難覓芳蹤

250萬，在南京買新房，250萬紮堆的區域仍然集中在兩江板塊，而其他主城區的板塊則零星剩下些許項目的小戶型勉強符合總價的預算。

@一文 挑選的扎堆板塊基本只選取了“開放板塊”，所謂開放板塊就是至少在2-3各區域工作的朋友都可以選擇在此置業，以江寧為例， 祿口新城也符合預算200-250萬紮堆的要求，但是@一文 認為短期這個板塊的“封閉性”很強，基本是本地剛需或改善，以及目前在這一帶實際工作的朋友適合購買。同理，淳化、湯山等板塊也是這個道理，我們在此不再做更多的解讀。

✪江寧青龍山生態新城

青龍山生態新城是@一文 之前曾經推薦的板塊，原因是作為距離江寧主城區、南京主城區相對較近的板塊，具體區位可以見下圖：

應該說，如果不是鯉魚山、青龍山雙公墓，按地理位置來看，青龍山賣到3W+絕對沒有問題，之前25000+到目前26500左右的均價，背後都是相關部門對鯉魚山、青龍山這一最大缺陷的定價妥協。

對於剛需買房人而言，250萬買扎堆的新房，最新的90多平小三房的戶型設計理念，品牌房企房源您的唯一機會就是江寧的青龍山生態新城，如果不願意在公墓的缺陷上妥協，唯一的對比機會也只有隔壁的時代天樾（現在叫璟悅名邸），璟悅名邸相對整個青龍山是孤盤，周圍環境如下圖，直面的周邊均為空地，外圍是二手車交易市場+眾彩物流，這樣的定位直接把項目未來的環境定位成了一箇中等偏下，外部環境相對雜亂的小區；

是選擇周邊天花板明顯，但是乾乾淨淨沒有公墓的孤盤璟悅名邸，還是區域內暫時公墓的黑點無法消除，後期卻集中了大品牌開發商集中開發的青龍山生態新城板塊，這是250萬預算，26500均價的買房人，並且就想買新房的朋友最大的內心博弈。

關於整個青龍山所有在售樓盤，之前@一文 做過評價，

【招商名築】最近首開1號樓100套房源，均價25471元/㎡，戶型89、108平，據說賣了8成。

優勢：小戶型，總價低；劣勢：招商在南京鮮有精品。

【江寧金茂悅】目前11號樓有房源在售，銷許均價24291元/㎡，面積約115㎡，精裝交付。預計8月加推9、12號樓，面積約95、115㎡，共計200多套房源。

優勢：均價低，金茂作為青龍山生態新城PPP合作方，金茂的盤配套方面不會差。劣勢：前期交付有質量維權，集中在精裝標準下降。

【朗詩玲瓏郡】朗詩玲瓏郡5月18日平推1、4、6號樓，共計293套精裝房源，面積為88、117、124㎡，銷許均價25611元/㎡。目前均有房源在售精裝房源，後期加推計劃待定。

優勢：朗詩品牌溢價；劣勢：價格偏高，大戶型居多，總價較高，剛需選擇的少。

【中南上悅城】最近一次開盤為7月，平推8號樓，共計120套精裝房源，2梯4戶，中間戶為87㎡，東西邊戶為115㎡，銷許均價25600元/㎡。

優勢：小戶型總價低&琅小學區；青龍山賣的最好的樓盤之一。劣勢：暫無，根據以往交付經驗，就怕質量問題。

【深業青麓上居】剛公開售樓處，建築面積約88、89、106、118㎡，主推小戶型，明星戶型88㎡，預計8月公開實體樣板間，預計10月首開。

優勢：小戶型，裝修標準高，空調、地暖、新風三大件+淨水器。劣勢：暫時沒找到。

【都會學府】9月28日平推1號樓房源，共計108套精裝房源，建築面積98㎡、105㎡，兩梯四戶，銷許均價26278元/㎡。項目將打造16棟住宅和1棟人才房，均為18層高。

優勢：目前板塊內唯一18層精裝低密度住宅。劣勢：面積大總價高。

✪江寧正方新城

正方新城事實上是@一文 一直以來，在規劃不明確的情況下，按照推測比較看好的區域。理由如下：

1、雖然距離遠，但是板塊算有地鐵。

2、正方新城是上秦淮板塊的延伸，按照江寧一路向南的發展脈絡，上秦淮的宅地貌似還剩下4幅左右，後期對正方新城的拓展是時間的問題；

3、正方新城最大的問題是目前十分荒涼，生活氣息和生活配套嚴重缺乏，而三江學院預計整體搬遷到正方新城後，商業和配套人氣問題可以得到較快的解決。

4、目前正方新城雖然遠，但是從雨花軟件谷通過寧宣高速到正方新城（見下圖），駕車非常方便，考慮到軟件谷的房價，在正方新城買房妥妥省下一大筆車費+油費，通勤比較方便；

應該說，除了綠地以極差的產品交付打了@一文 對正方新城的優良判斷外，正方新城的二手房交易也比較活躍：

雨山路-五橋板塊是@一文 多次和大家提及的適合250萬上車的區域看，這裡的優點不用贅述，大家可以在“一文說房”公眾號中輸入“雨山路”三個字查看以往的文章。

這個版塊的缺點是：

1、體量太大，投資群體也太大，現階段買房的朋友後期面臨的賣出壓力將非常非常大，畢竟這個區域有很多17-19K之間均價的品牌二手房；前期品質最佳的融創玉蘭公館，均價25K左右，和目前雨山路-五橋板塊門檻均價28-29K相比仍然有很強的價格優勢；

2、雨山路板塊目前荒涼，自住短期內確實不太方便，而等區域起來，時間表上，註定比江北新區核心區（商務區和居住區）更慢，畢竟江北新區的核心區大部分的規劃建築已經建好或者正在建設，而雨山路-五橋板塊除了五橋外，其餘的規劃還停留在待落實層面；

3、拓荒盤的能力不足。雨山路最大的問題是，看上去名牌開發商扎堆，卻缺乏有能力帶動整個區域的拓荒盤，特別是五橋-研創園的玖堂府，已經是標準純拓荒孤盤，對區域的提振作用太有限，就像當初的江山薈、力標贊城作為五橋板塊的拓荒盤，直到龍湖、祥生的頤和九里到來之時才給區域帶來吸引力。

總的來說，250萬在雨山路上車的朋友，一個是在江北一個是看重10號線連接河西，或者能接受5年+買個房子放著，就很OK。

✪江北緯七路-工業大學沿線

類似新城、雅居樂、通宇各盤，還包括了白馬路的銀城和金輝白馬等樓盤，他們的共同特徵是，250萬，買現相對現成的居住環境，但是他們的缺陷也明顯，前者都有老城區規劃的制約（比如老江浦的老房子，拆遷動力不足，後期規劃提升的餘地不大）；後者因此和金輝偷面積失敗後，戶型變得較為雞肋，難以和前期周圍的小三房形成有效的競爭。

✪其他各板塊零星的值得買的250萬房源

馬群限價房中垠紫金觀邸，限價26500，最小戶型90平，250萬預算差不多夠；但是這樣的限價神盤，上一次開盤的中籤率8%左右，想買必須靠運氣；

麒麟樓盤熙悅，戶型很一般，板塊位置卻不錯，89平米只能買到兩房；

麒麟樓盤星葉楓庭，棲霞建設的樓盤，位置一般，靠近寧杭公路，戶型很一般，86、89平米均可在預算範疇左右，但是也是兩房；

青龍山地鐵小鎮的招商正榮東望府、陽光城文瀾公館，90平以下小戶型，預算夠，但是可惜的是也要搖號。

上秦淮的雲臺天境最小戶型，勉強也在250左右。

250萬能買的二手房

250萬元買二手房，事實上放之南京不少地方都可以買到，但是@一文 有幾個重點推薦的區域，基本是“開放型”區域的優質二手房集中區域，可以集中挑選：

對於在南邊工作和生活的人群 ——

✪江寧大學城，一號線底站

一號線底站事實上蘊含了不少寶藏級的二手房選擇，比如保利梧桐雨的85-91平米的戶型，比如說91平米戶型如下，保利梧桐雨18層密度適中的小高層，距離地鐵1公里，周圍文鼎廣場的配套成熟全面；

此外，文鼎雅苑、中糧祥雲、金輪津橋華府、東方龍湖灣，都是很不錯的二手房選擇。

✪麒麟新城大部分品牌二手房

對於在北邊工作和生活的人群 ——

✪雨山路品牌二手房（如中交前期、金地格林、中海萬錦熙岸等）

✪高新區的品牌二手房三室戶型

對於其他預算在南京買房，您覺得難不難？歡迎給@一文 留言！