剛剛結束的中央經濟工作會議中，再次提到要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
其實，今年政府的工作報告中，房地產行業被多次提及，強調“房地產是用來住的，不是用來炒的”前提下，首次提出了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
在這樣的宏觀政策背景下，南京樓市調控也在持續，市場環境可能是10多年來最嚴峻的一年，對房企的開發實力提出了真正的考驗。
而無論是板塊還是企業，南京樓市的格局都在悄然變化。從板塊上來說，除了河西、鼓樓濱江等改善板塊依舊堅挺，南部新城土地集中出讓，崛起在即；青龍山、河西南岸、五橋等新興板塊成為剛需供應主力軍；祿口、溧水、龍潭等區域也開始進入人們視野。
這一年來，南京樓市各板塊開盤的樓盤，去化成色幾何？第一財經|江蘇房產年終策劃南京樓市新格局第二篇，為您揭開南京樓市真實的銷售數據！
PART1：2019年，我們見證了這些日光盤
南京網上房地產的數據顯示，截至今天，2019年南京全市新房已成交76659套，與2018年全年新房成交的67695套相比，成交量已經漲了13%。就當下的樓市新房供應情況來看，今年全年南京新房成交有望突破8萬套。
大量的新房供應，銷售情況究竟如何？過去的一年中，江蘇房地產金融在各大開盤現場奔走，見證了至少30家樓盤日光的現象：
2月18日，城南板塊中海城南公館，首開推出142套精裝房源，銷許價格3.4-3.9萬/㎡，中籤率27%，當天售罄。
3月13日，江北雨山路中海原山推出1、2、3號樓，共計122套房源，戶型面積85-124㎡，精裝交付，均價2.8-2.98萬/㎡左右，中籤率12%，當天售罄。
3月22日，河西南綠地華僑城海珀濱江、升龍天匯共加推509套房，近8000組買房人參與搖號，當天售罄。
4月28日，南京多盤齊開，河西南升龍天匯最後209套房當日收官；仙林湖融信世紀東方 首開224套現房新房，當天售罄；城南翡翠天際加推247套精裝新房，中籤率僅8%，當天賣完。
融信世紀東方首開現場
5月6日，魚嘴純新盤魚嘴金茂悅 首開推出184套房源，中籤率3.1%，當天售罄。
5月7日，城北老盤金浦御龍灣加推128套新房，當天全部賣完。
6月19日，魚嘴華潤魚嘴潤府首開推出192套房源，中籤率7.6%，當天售罄。
6月29日，江北核心區江與城、中海左岸瀾庭同時首開，江與城推684套新房、左岸瀾庭推1247套新房，均售罄。
……
此外，城北的星河天賦、葛洲壩招商紫郡蘭園；江寧的葛洲壩融創紫郡府、中南上悅城、五礦瀾悅棲原、都會四季等；城南的大名城紫金九號等多家樓盤，均創造了開盤即日光的記錄。
一邊是熱銷，一邊，南京樓市也出現了新房賣不動的情況，甚至出現了開盤0成交的尷尬。各板塊主力樓盤今年的銷售成績究竟如何？一起來看看詳細情況。
PART:2：南京各板塊新房銷售真實數據曝光
縱觀整個2019年，南京樓市的板塊分化拉開差距，但河西、仙林、城北、城南等主城中心板塊依然堅挺。一方面是新房整體供應量偏少，一方面是各項生活配套完備，這些熱門板塊是買房人置業南京的首選。
河 西
河西板塊，延續了之前的亮眼銷售成績：
升龍天匯兩次加推，全部售罄；
綠地華僑城海珀濱江3月加推收官房源，圓滿收官；
魚嘴金茂悅今年3次加推，圓滿收官；
華潤置地魚嘴潤府於6月和12月分別加推，均已售罄告終，預計項目明年加推收官樓棟；
華僑城天鵝堡今年首開、加推共2次，均售罄；
青奧村，因為對購房人群有博士學位限定，符合條件的購房人有限，去化也有限；
……
需要指出的是，今年，河西板塊格局發生明顯轉變。
河西中部，限價樓盤幾近收官，海玥萬物等高價地新盤亟待入市；
河西南3.5萬/㎡限價新房收官，天鵝堡3.7萬/㎡新房接力，此外，3.98萬/㎡的魚嘴板塊也騰空而出；
江心洲以升龍疊墅、仁恆高端改善住宅為主，新房均價體現了產品的逼格。從河西的子板塊樓盤去化成績來看，河西依然是南京買房人青睞的香餑餑。
仙 林
仙林板塊，高科、融信等樓盤依然保持過去低調的優異去化成績；在紫東核心區利好的加持下，地鐵小鎮也打贏了漂亮的翻身戰。
仙林高科紫微堂1月加推，勁銷9成；
高科榮境1月加推66套房源，賣光；
融信世紀東方分別在4月和12月加推2次，均售罄；
恆基旭輝玲瓏翠谷9、11月份開盤，一次首開，一次收官，項目清盤；
地鐵小鎮招商正榮東望府今年5次加推，項目收官清盤；
瓏悅今年3次加推，均售罄；
悅峰3次加推，前兩次售罄，11月份加推的這次勁銷8成；
陽光城文瀾府分別於9、10、11月加推3次，均賣光。
城 北
作為南京主城中心的重要組成板塊之一，城北的城市規劃、生活配套數一數二。板塊今年出貨的樓盤不少，成績也相當不錯：
小市板塊葛洲壩招商紫郡蘭園1、4月分別加推，售罄；
葛洲壩·陽光城鼓印蘭園在9、11月加推，首開去化8成，加推售罄；
邁皋橋板塊中國鐵建青秀城1月份加推，基本售罄；
老盤金浦御龍灣分別在5月和11月加推，均在開盤當日售罄；
鼓樓濱江中冶盛世濱江、證大閱江府，65年產權的公寓產品去化超7成起；
此外，燕子磯的保利國際社區、中海燕磯聽潮兩家樓盤，也是逢開盤必售罄。
城 南
城南板塊，又細分為軟件谷、岱山、中央科創生活區等子板塊，整體來看，位於核心位置的翡翠天際、綠城深藍等樓盤，基本保持日光的神話。
今年岱山、河西南岸一帶，電建洺悅華府、和峰南岸、石林雲城等扎堆入市，產品偏剛改，距離河西近，雖然有平推的記錄，但後續的去化成績還算可以。
軟件谷大名城紫金九號，以4萬/㎡的毛坯均價入市，以售罄的成績印證了買房人對其的認可。板塊內的中海城南公館、龍湖天鉅，去化成績也可圈可點。
近虹悅城的花語江南，地段無敵，170-240㎡的改善大平層以4.32萬/㎡均價入市，收穫南京一波有購買力的購房群體，目前項目首開房源基本售罄。
位於岱山的綠城雲棲玫瑰園，產品定位與打造都非常高端，意外的是去化成績慘不忍睹，項目本月初首開的180套新房，迄今為止去化僅2成（數據來源於南京網上房地產）。
這一年來，南京的城中、城東整體出貨較少。而走向整體趨穩的南京樓市，板塊之間由於樓盤開發品牌、產品定位、均價、配套等差異，也出現了不同程度的去化冷熱不均。典型的代表就是江寧和江北。
江寧
江寧又細分為九龍湖、大學城、科學園、祿口等子板塊，去化成績已經拉開明顯差距：
九龍湖的一波現房銷售項目，如葛洲壩融創紫郡府、五礦瀾悅棲原、銀城旭輝雲臺天境等，這些樓盤位於上秦淮板塊，產品從剛需到改善都有，周邊的生活配套成熟，整體去化不錯；
科學園的都會四季，由萬科、仁恆、金地、華髮四家聯合開發，東區和西區數次推盤，均以售罄告終；
青龍山國際生態新城，今年也有不少新盤扎堆入市，如都會學府、招商名築、中南上悅城 等等。板塊距離東山主城近、琅小分校等利好大受買房人認可，加上精裝房價在2.56-2.62萬/㎡不等，尚處江寧新房價格窪地，整體去化成績不錯。但由於板塊新房供應量過多，不同的樓盤之間，去化成績會有小幅差異。
當下的江寧祿口板塊，迎來了最艱難的時刻：板塊尚無亮眼配套，新房扎堆入市，去化困難。以紅豆香江華庭舉例，項目於11月首開推出的120套新房，至今只賣出10套左右，去化僅1成！
此外，牛首山、橫溪板塊在售新房比較分散稀缺，但去化成績也比較慘淡，遠洋山水於11月加推的76套新房，去化僅2成。
江北
江北也是典型的板塊內去化冷熱不均的代表。
大熱的江北核心區板塊今年備受買房人青睞。核心區的江與城、風華國際、中海左岸瀾庭等盤今年多次加推，幾乎是屢開屢罄，成為江北今年出貨大軍的中流砥柱，正宗的“流量擔當”！
不過，除了核心區，江北其他非熱門板塊表現則乏善可陳。
一些“冷盤”扎堆出現，以通宇林景蘭園、明發香山郡、三金鑫寧府為代表。
三金鑫寧府於今年1月推出142套房源，最終只賣掉了23套，去化還不到2成；同樣慘兮兮的還有通宇林景蘭園，10月份的開盤中，只賣出了3成；明發香山郡在6月份的開盤中，
84套房源只賣出2成！
PART3：專家解析樓市“冷與熱”的深層原因
對於樓市出現的上述情況，
南京市房地產學會會長、南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華表示：“出現分化很正常，與不同板塊、不同定位、不同價格倒掛程度、不同品牌等都有關係。說明市場趨於理性，消費者日漸成熟。明年上半年或許還會延續今年的狀態，下半年由於經濟進一步下滑，可能出臺局部的放鬆政策，導致市場去化率提高。”
不過，我們發現：南京有些板塊從年初的冷轉變為後來的熱。例如地鐵小鎮，去年春節前後，板塊內一些樓盤甚至給出折扣，但卻收效甚微，而紫東核心區的概念一出，各種利好逐步落地之後，買房人瘋狂湧入，幾乎是屢開屢罄。
對此，吳翔華認為：“類似的還有華僑城翡翠天域，有的是增加了學區概念，有的是價格調整，都對去化產生明顯影響。”
全國地產大V、地產銳評主筆馬樂樂也給出了專業全面的分析：
2019年全年，南京新房成交量預計有8萬套，這說明房地產市場總體處於比較活躍的狀態。
市場冷熱不均的背後，有比較複雜的多重原因。首先，南京的不少房企，在2016—2017年期間，土地投資比較激進，產生了不少高價地甚至地王，在目前的市場形勢下這些地塊因成本高企，導致產品配置和價格都難以打動買房人，形成一批滯銷樓盤。目前市場上絕大多數銷售困難的樓盤，都是土地投資激進的後果。
其次，南京針對不同區域的限價政策，造就一些一二手倒掛明顯的樓盤，這些樓盤被買房人哄搶也在情理之中，這是日光盤頻現的主要原因。
另外，不同的房企有不同的運營節奏。高週轉房企追求現金流的運轉，更願意用貼合市場的價格去換取銷量；非高週轉房企則更願意以時間換空間，不刻意追求開盤去化率。這是在任何時期都存在的情況，並非今年特有。
PART4：2020怎麼買房？專業的置業建議來了
根據《中國住房發展報告2019-2020》，2019年全國房價增幅經歷降、升、降再企穩的過程。具體來看，房價同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，隨後又平穩波動下降至2019年10月的7.6%。
隨著房價平穩波動，2019年待售商品房面積也持續下降，且下降節奏體現為加速轉向減速的過程。業內人士分析，待售商品房中現房存銷比經過去庫存，目前已處於合理區間，期房存銷比則在2019年實現逆勢上升，相比現房去庫能力，期房的去化壓力較之前有所增加。
對於明年的樓市走向，馬樂樂認為：“2020年，預計南京的政策以穩為主，不排除穩定當中有暖意出現。限價尺度會繼續根據實際情況有調整，調整的結果是倒掛樓盤繼續減少，樓盤定價更貼合市場。而前期的高價地樓盤，要走出泥潭仍然需要時間和自己的努力。在江北、祿口、龍潭等供應量快速攀升的新興板塊，競爭仍然會非常激烈，買房人挑選餘地很大。”
還沒上車的買房人會有這樣的問題：年底到了，會是買房好時機嗎？
馬樂樂給出了自己的建議：“是的。江北有不少打折降價的，而且折扣都打到成本線了。”
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