2019年，涼，已是市場共識。
但是有多涼，很少有人說得清。變幻莫測的市場，帶給個體命運的是，無助，迷茫，以及措手不及。
市場的情緒也從高漲轉入低潮，甚至引發新的裂縫。
我們有幸看到，同一市場，出現截然相反的對立面。能夠見到，有些樓盤在漲，有些樓盤在跌；有些片區在降，有些版塊依舊堅挺。
從宏觀上講，房價上漲邏輯沒有變化。不論是全球貨幣的超發，還是城市化的發展，乃至地方債務和土地財政，支撐房價上漲的因素沒有改變。
只不過，過去高增速的房價漲幅難以維繫，過去閉眼瞎買的“買房致富”現象不會重現。
優質的大宗資產，仍然是增值保值的不二選擇。
從近期深圳非普標準的提高，佛山、南京、天津、三亞等越來越多城市以人才落戶的名義側邊擊破“限購”，樓市“政策底”早已顯現。至於，“市場底”有沒有到來、何時到來，得依據城市自身能級不同上演。
微觀方面，基於連雲港。坦白講，連雲港對房地產依賴程度不算高。並不是如坊間吐槽的那般，依靠房地產拉動投資。
我彙總了近幾年房地產開發投資佔比，發現最高的也未達到20%。相比較蘇南動輒三四十甚至過半的佔比，算是小巫見大巫了。不過對比兄弟城市宿遷，連雲港上一輪的房地產有點“用力過猛”，不僅漲幅迅速拔高，還把宿遷拋在了身後。
那麼，距離2020年還有15天，如何抓住才是當下應該去做的。
今天我們就基於2019年來看2020年的連雲港市場會有哪些變化？
1
先看供需。
先看土地：
如上圖，這是市區近4年的土地成交。（PS：假設開發區12.20日的4宗地0流拍）
2017年樓市大漲，土地供應增加。2018年，樓市走弱，流拍、兜底現象加劇。2019年，土地供應大幅增加。
只是，在土地供應結構來看，開發區和連雲區土地佔比逐年增加，尤其是2019年，開發區和連雲區撐起了土地市場成交。而主城區尤其是優質土地等供應在逐漸減少。一方面是城區內開發節奏的加快，可開發土地會越來越少。另一方面，新老城區發展不均衡，“好地塊”捨不得賣，“差地塊”賣不出價。隨著未來棚改用地的上市，主城區或迎來供應主陣地。
再看住宅：
這是今年市區商品住宅庫存和去化週期情況。
截至至11月底，市區商品住宅存量為235.8萬方，去化週期為11.6個月。
這裡先普及下“供求比”概念。
商品房市場供求比是供應和需求的比值（一般供應為新增供量，需求為當期成交量）。供求比在0.8-1.2之間供求較為平衡；供求比>1.2，市場呈現供大於求；供求比<0.8，市場呈現供不應求。
從供銷關係來看，從2019年1月至11月，市區大部分時間供求比基本都維持在1左右，供應、需求基本平衡。到了11月底，供求比又達到1.4。
所以，從土地供需、住宅供需二個維度來看，目前市區整體市場的供需稍微有點失衡，供應大於需求。
因此，2020年的大熱可能性不大。
2
那麼，哪些板塊最可能出現“價格肉搏”？庫存是最直觀的衡量標準。
從狹義庫存（顯現庫存即商品住宅可售面積）角度看，截至至11月底，海州區庫存最高，其次是高新區，連雲區墊底。
從去化週期來看，截至至11月底，海州區需要11.7個月，高新區需要7.4個月，開發區11.7個月，連雲區16.4個月。這裡重點說明下海州區，海州區包含的範圍太廣，海州主城區實際上庫存較少。
但從廣義庫存角度看，實際結果更為誇張。
2019年，市區商品住宅土地成交92.6萬方。正如上文所說，開發區和連雲區是今年土地成交主陣地。再加上之前未入市新盤和未領預售證房源，開發區和連雲區的實際庫存遠遠高於統計的數字。
舊地還未上市，新地已在路上，再加上下滑的去化率，這兩個板塊今後實際去化週期，遠比想象中要高。尤其是利好大概率出盡的背景下，房企或許會進入“拼命賣房”模式。
另一方面，房價大躍進的輝煌下，真實房價與限價之間的矛盾始終存在。
可預料的是，明年市區限價大概率會放鬆，尤其是次級板塊。哪些是次級板塊呢？是上一輪樓市的築底板塊，未跟隨行情急劇大漲的板塊；有著安全距離、人口和配套支撐的板塊。
所以，明年大概率是主城區價值迴歸的時候。這裡的“價值迴歸”不是指主城區房價最高，而是價值繼續夯實的階段。
結語：
過去，房地產界有句名言： 短期看金融，中期看土地，長期看人口。
但結合當下，更準確的表述方式或許是“短期看政策，中期看供需，長期看經濟”。畢竟，在全球經濟疲軟和大放水的時代下，利率走低是毫無懸念的。而經濟發展更是決定了會不會重拿“夜壺”刺激。比如，最近的深圳樓市，上演了截然不同的“火熱行情”。
兩年多來，“房住不炒”已經逐漸深入人心，“穩房價”更成為各城市的主旋律。但，要記住調控不僅僅是往下調，如果有下跌過猛也是會往上調的。
另外，“價值窪地”不等於“便宜”，摒棄“尋坑思維”。在上一輪樓市，所謂的“窪地”價值早已被“填平”。
經歷了一次完整週期後，“風口”最終要回歸安全距離，迴歸配套，迴歸到人。
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