一期清盤，二期去化率不足40%，
溫州這個明星樓盤遭遇了什麼？
前一秒海水，後一秒火焰，地產界的變臉，跟六月的天氣一樣。
鹿城區雙嶼街道的明星樓盤——新希望·玉錦麟，在短短一個月內，深度體驗了一把，什麼叫冰火兩重天！
示意圖
自2013年以210億元的大手筆拿下甌北三江地塊，成功開發立體城以來，賺得盤滿缽滿的新希望領教了溫州人民間強大的購買力，發力中央綠軸板塊，開發白麓城，緊跟其後，相中濱江商務桃花島片區，開發“天麓”、“學院 · 十一峰”等。
短短6年，在溫州連下8局，2019年，更是競得鹿城區中央塗地塊，根據新希望方面的說法，將其打造為新希望高端改善產品系列—錦麟系。
2019年11月10日，新希望在溫州高端改善產品——玉錦麟邸(一期)盛大開盤，正如樓書中的賣點，“一線甌江景”、“對望江心嶼”，傲立甌江潮頭，讓玉錦麟邸成為11月份溫州的紅盤，購房者趨之若鶩，將售樓處擠得水洩不通。
▲玉錦麟示意圖
短短一個月不到，網籤率高達87%，儘管單價不低，算下來，平均單價達到27678元/㎡，在溫州城西地段，這個價格已經算高位。但一期開出的412套房源，卻在短短一個月賣掉362套，驕人的業績，足以讓新希望對接下來的二期，報以更高的期待值。
玉錦麟邸(一期)開盤的火熱場景（新希望溫州官微）
有一期幾乎清盤的去化率打底，還有3幢江景房，一棟樓王加持，二期的火爆場面，應該是在意料之中。
出乎意料之外，12月中旬，如期加推的玉錦麟邸(二期)，卻沒能延續一期的紅盤態勢。網籤率僅25%，（12月18日溫州房管局網籤數據），這個數據讓人大跌眼鏡，你要知道，這可僅僅過了一個月，難道天變的這麼快？
▲示意圖，一期銷售樓盤圖：1、3、6、11、12、13幢
11月份開盤的一期樓盤共計412套房源，分佈在1、3、6、11、12、13幢。從示意圖中可見，主力幢11、12、13號樓一字排開坐落鞋都大道沿側。只有3號和6號樓屬於所謂的“江景房”，1號樓處於中間。
按照慣常套路，通常一期都是將位置相對不佔優勢的樓幢先行銷售，比如沿街靠馬路。
最好的樓幢位置則在二期加推。11月份開盤的一期中，最火的樓盤卻是靠著鞋都大道的三棟主力樓，11、12、13號樓，均為為兩梯兩戶，最大面積129㎡，最小108㎡，可謂是剛需戶型，共計292套，根據溫州房管局網籤查詢，這三棟主力樓幢幾乎售罄。
▲示意圖，一期銷售樓盤圖：2、5、6、7、8、9、10幢
12月開售的二期樓幢位置，比一期更佳。5、7、8幢為靠近望江路一側的江景房。10幢的位置堪稱樓王。比靠近鞋都大道一側11、12、13樓幢更具優勢。
有網友在抖音上問，間隔一個月，玉錦麟邸的二期為何沒能延續一期旺勢？
據我們觀察，一期和二期的總套數相差不多，一期412套，二期399套。
但是在戶型及面積上，二期明顯比一期具備更強的“高端改善性”特點。
一期中幾乎售罄的11幢、12幢、13幢都是剛需性戶型，一層四戶，面積分別為129.93平米，108.36平米，108.36平米，129.93平米。套數為292套，佔據當期總套數三分之二多。
二期的樓盤總套數為399套，5、7、8、10號樓的戶型面積140㎡或以上，總套數為228套。價格方面，二期均價為29867元/平米，一期均價為27679元/平米。
雖然位置更佳，戶型更好，面積更大，但總單價比一期高不少，成了二期銷售的硬傷之一。
還有一種分析，新希望將玉錦麟邸定調成高端改善性產品，也是藉助了該地段的臨江優勢。但是比起地理位置更佳的甌北三江口，和濱江沿岸等樓盤。玉錦麟邸的高端改善性的標籤定位，顯然說服力不夠。所以，反倒是129平米以下的剛需性戶型，在這個溫州城西一帶，350萬左右的單價，會暢銷很多。而139平米或以上的戶型單價則達到440萬左右，會讓客戶的陷入選擇困難症。
▲玉錦麟示意圖
作為鹿城的西部的核心段，玉錦麟邸的地理位置，優勢仍明顯，新銳城市綜合體5050近在咫尺。望江路和鞋都大道上下兩側橫貫東西。地段周邊雖遍佈大量的鞋企，配套空間成熟仍有潛力。
隨著鹿城西部將進入大開發時代，中央塗地塊作為橋頭堡的位置，未來該樓盤依然依靠地緣客戶，而具西城情結的頭部客戶正在分秒遞減中，留給玉錦麟邸的騰挪空間依稀已有答案。
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