本文是廣州淘房志踩盤評級：第四十二篇
撰文 | 米叔
在廣州，“買到就是賺到”這句話經常能在開盤現場聽到，很多買房人也都是衝著“能升值”、“能漲價”才來買房，有不少“潛力股”樓盤經過幾年的時間房價一直上漲甚至是翻倍。
但是，也存在這樣的樓盤，“普漲”定律不適用，有的幾年房價不漲，甚至還逆生長。
其中，位於增城主城區域內的實地薔薇國際便是如此，筆者實地瞭解發現，目前新房價格與前年基本持平。
並且，由原來最高價2萬+直降到不足1.8萬/平！
今天21號線正式開通，實地薔薇國際的價格能夠迎來反彈嗎？
均價1.8萬/平，還可折上折？
價格評級：★★★☆☆
據瞭解，目前實地薔薇國際整體售價1.8萬左右，而靠近車輛出入口的G10棟售價更低，可能就是因為離工廠近的原因。
仔細算了一下，往往最貴的中間樓層價格折扣下來只要1.8萬/平，並且銷售稱這個基礎上還有餘地，1.7萬/平甚至更低...
讓我想起了，前段時間被置業顧問朋友圈的刷屏的一幕，其打出“實地薔薇國際15999起！”的宣傳。
這算降價嗎？不知道前期高價買的業主看到了會做何感想，畢竟之前最高賣到2.2萬/平。
但，我並不認同遠郊新城房價降了，我更傾向於“只是價格賣的更合理而已”。
那麼這個盤還能買嗎？以下是筆者對此的幾點看法：
1）除了自身配套缺乏，也有不少外在因素，周邊存在一些汙染。西側分佈著較多的工廠，處於待開發狀態，未來可能會有噪音、粉塵等影響。
2）該板塊屬於增城居住區，無產業加持，短期跟遠期都不具備暴擊的可能。
3）地理位置太偏僻，距離地鐵太遠，配套也不成熟，像孤城。馬上開通的21號線員村段，估計也難破僵局。
遠郊，附近還有工廠
地段評級：★★★☆☆
就實地薔薇國際的座標來看，直線距離珠城接近50公里，屬於廣州遠郊盤，反而離增城主城區域僅5.4公里。
項目的體量在區域內也是數一數二的，光是首期就接近4000戶，原先規劃的二、三期現在還是一片荒草地。
此前，網友爆料稱目前仍然屬農用地性質，無法進行後續規劃建設。
更令人詫異的是，其早期的幾棟單位在今年下半年已收樓，可是沒看到有業主入住。
肉眼望去，給人一種荒城的感覺。
周邊最大的不利因素是其西南角的榮陽鋁廠。鋁廠在生產過程中，會有一定的汙染物排放，對生活會有一定的不利影響。
聽銷售講，這些工廠都會遷走，未來將建成教育配套。筆者留意到鋁廠並未有搬遷跡象，仍然在正常營業中。
順帶提一下，當前在售的G10棟是最近廠區，受影響程度亦是最高的。
它的賣點主要在於景觀，外圍被萬畝二龍山環繞，內有3.2萬的園林，這些都是加分項。
值得提醒一下，之前有網友爆料項目部分樓層能直接望到墳墓，筆者在現場也看到了該公示。
總體看，項目距離主城區域近，且景觀佳，更適合工作、生活在荔城的客群。
周邊配套匱乏，全靠自身。
交通、配套評級：★★☆☆☆
由於該片區仍處於開發改善階段，因此配套相對匱乏，一公里範圍內僅有的公交站。（逸翠莊園站）
雖是21號地鐵沿線，實際距離地鐵站站約3公里，若是步行至少需要40分鐘，因此也被稱作“偽地鐵盤”。
儘管未來為業主提供了樓巴接駁地鐵服務，但是不能作為一種長期的依靠。
周邊三公里範圍內，其實並沒有太多的公建配套。商業主要依靠底商，日常生活消費勉強可以滿足，暫時還沒有見到商家入駐。
此外，5公里左右的距離是增城主城萬達廣場，可以滿足較高層次的消費需求。
教育方面自身配有一所幼兒園。此外、包括三聯小學、增城中學都在三公里範圍內，
但是，三聯小學屬於村級小學規模，將來旁邊還有建設的公立中小學。（具體引進的學校還不確定）除此之外，附近也沒有衛生院或醫院。但勝在距離增城主城不算遠，如果有自駕車，到增城主城也算是比較便利。
綜合來講，周邊的配套是較一般的，自帶配套也明顯不充足，很大程度上只能依靠主城區域配套。
戶型普普通通，智能家居引人注目
戶型評級：★★★☆☆
項目一共建設有24棟住宅樓，小區多是兩梯六戶，
只有在小區中間的樓王位置做了兩梯四戶。樓間距是最寬敞的，可達100米，且為130平以上的大戶型。據銷售介紹，目前主推的是項目的（G10棟和G12棟），主推96㎡兩房兩廳兩衛和117㎡三房兩廳兩衛。其中，G10預計2021年底交樓。
（117㎡）
（94㎡）
在售戶型中規中矩，每一個都帶有入戶花園，贈送面積可改為兒童房或者小書房，G12是小區裡的最後一排樓棟，北側是山林，因此預留了景觀陽臺，可以北向望林景。
而117㎡主陽臺也可以南向望小區園景，景觀面是相當不錯的，除此之外無太多亮點可尋。
此外，項目是精裝交標，帶有全屋的智能系統，配有智能機器人、致鏡、智能鞋櫃 、光影魔屏等。
總結：產品存在一定的優勢，居住舒適度高，智能化設計偏向於年輕群體，確實能打動不少剛需。
只不過，見仁見智，這個價格還是能再挑一挑。
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