《財經》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯
在“穩”字當頭等調控總基調下，2019年樓市洗牌提速。近日，《財經》新媒體記者梳理過去一年樓市發展情況發現，去年樓市調控次數刷新歷史記錄，“因城施策”成為關注熱點。大房企與中小房企的處境各不相同，大房企加緊市場佈局、開發投資提速，千億級房企不斷增多；而中小房企則在夾縫中求生，超500家房企破產，市場集中度進一步提高。
針對過去一年的變化，2020年樓市將走向何方？本文從政策、企業、市場、行業、融資等多角度，梳理出2019年房地產行業六大影響力事件，聚焦2019年熱點的同時，探尋2020年樓市發展軌跡。
熱點事件一：多達620次之多的全國樓市調控
從國家層面來看，2019年3月，兩會表態“防止房市大起大落”；4月，中央政治局會議重申“房住不炒”；7月，中央政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”；12月，中央經濟工作會議重申“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效機制”。
中原地產數據顯示，2019年全國房地產調控次數共計620次，對比2018年的450次，調控樓市的步伐依舊沒有停止，還刷新了歷史紀錄。同時，易居房地產研究院發佈的報告顯示，2019年全年中央層面針對房地產市場調控明確表態或出臺相關政策的次數在48次左右，而2017年、2018年分別為9次、33次。
從具體城市來看，因城施策的精準調控在各地都有所體現。如佛山取消樓市限價政策、東莞調整二手房交易個稅等，蘇州部分區域限售、大連、洛陽等地出臺限價政策。總體來看，政策放鬆的城市和地區較少，大部分城市依然維持了調控高壓，尤其是開封、張家港兩地分別在7月、12月經歷了政策放鬆“一日遊”，導致各地調控放鬆更為謹慎。
值得注意的是，在2019年620次調控中，調控政策最清晰的特點是，人才引進政策在2018年的基礎上繼續增多，全國有超過170個城市發佈了不同力度的人才政策，比2018年上漲40%。
另外，整頓房地產市場亂象、出臺或完善租賃市場政策，也是政策調控的兩個主要方向。中原地產研究中心稱，從中央到地方，全國超過30城市在2019年發佈過房地產整頓亂象政策，超過50城市發佈了不同力度的鼓勵租賃政策。
對於2020年房地產調控的方向，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，房地產調控仍將分化，房價將成為調控鬆緊的“刻度尺”。由於調控政策並不會採取“一刀切”手段，因城施策依然是調控政策的前置性條件。同時，2020年政策面不會放鬆對房企融資的定向嚴監管，房地產融資的寬鬆化很難實現。
熱點事件二：房地產投資增速 千億房企數量增多
儘管各方面壓力存在，2019年房企積極性依舊較高，開發投資實現提速。國家統計局數據顯示，2019年1—12月份，全國房地產開發投資132194億元，同比增長9.9%。實際上，2019年房地產加快洗牌的同時，行業集中度也得以提高，成就了一批房企，使千億元級房企數量多過2018年。
行業機構數據顯示，2019年千億房企僅較2018年增加5家至36家，銷售額8.49億元，同比增長21.35%，百億房企為152家，較2018年減少4家，銷售額12.8萬億，同比增長12.28%。不過，2019年千億、百億企業陣營間分化日益加劇，3000億以上、1000-3000億陣營企業數量略有增長，而500-1000億、100-300億陣營數量則略有減少。
從房企拿地情況來看，2019年全年房企拿地存在明顯的先抑後揚，土地購置面積和成交價款雙負增，反映了開發企業拿地總體偏謹慎。國家統計局數據顯示，2019年1-12月，房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，土地成交價款14709億元，下降8.7%。而上年同期，這兩個數據還保持了兩位數以上的同比正增長。
同時，從資金層面來看，2019年房地產行業資金監管從嚴從緊，銀保監會等機構密集發聲強調防範房地產金融風險，一些房企試圖通過發行海外債緩解資金壓力。據中指數據顯示，2019年，百億房企海外債券發行規模達4544.9億元，同比增長32.2%；境內公司債發行規模為2174.0億元，同比增長21.3%，但增速大幅下滑；中期票據發行總額達385.0億元，同比下降58.4%。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，預計三四線以下城市2020年需求側將出現一定比例下滑，而房企迴歸一二線城市的步伐正在逐步加快。同時，2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買方市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。
在業內人士看來，百億房企陣營分化持續加劇，銷售額超千億或成為行業新的分水嶺。不過，2020-2022年，房地產行業債券需償還規模保持高位，房企將面臨一定的現金流考驗。對房企而言，隨著行業集中度將進一步提升，如何在奔跑中保持穩健而行，將是未來發展的關鍵。
熱點事件三：房企反腐行動貫穿了整個2019年
2019年包括融創、萬達、金科、中糧、復星在內的至少十家房企將反腐行動進行公開，涉案人員超過30人。同時，從已公開及媒體報道的案例來看，區域公司是房企貪腐重災區，營銷口、採購和投拓等則是貪腐的重點領域。
2019年6月，融創中國旗下無錫和上海公司發生貪腐事件，涉案2位營銷總可能通過倒賣內部房源和特價房牟利，被公司發現並向警方報案，涉案值超億元；8月，萬達將旗下4名高管移交司法，4位高管向商戶、供應商和員工等索賄，涉金額近億元；9月，復星旅遊文化集團公告稱，旗下海南亞特蘭蒂斯商旅發展有限公司副總裁及其2名下屬將部分公寓與別墅加價出售給購房者，以此獲利近2億元。
除大型房企外，衝刺千億的房企也出現了內部貪腐現象。繼2019年2月、4月公佈內部查處貪腐情況之後，10月，美的置業又查處了一起貪腐窩案。據報道，該公司旗下區域公司某項目原銷售負責人、項目營銷經理串通置業顧問等6人，操控房源加價出售牟利超百萬元。
另人唏噓的是，國企中也存在害群之馬。雲南省人民檢察院2019年12月在12309中國檢察網發佈消息稱，雲南城投原黨委書記、董事長許雷涉嫌受賄、行賄、國有公司人員濫用職權一案，由雲南省監察委員會調查終結，移送檢察機關審查起訴。
現匯生國際融資總裁和協縱策略管理集團創始人黃立衝認為，貪腐問題並不是現階段變得嚴重，而是房地產開發過程中一直會有利益問題，只不過以前房企發展順利，管理層睜一隻眼閉一隻眼。
面對市場環境下行、新增項目不斷減少的現實，開發企業會選擇壓縮編制。下一輪，房企反腐行動很有可能繼續延伸至中高層管理人員。
熱點事件四：超500家房企宣告破產 行業洗牌提速
2019年房地產加速“大洗牌”。據人民法院公告網的公告顯示，2019年宣告破產的房地產相關企業數量多達525家，平均每天有1.5家。並且進入2019年下半年之後，破產房企數量正在增加，12月份創下全年最高點。
據樂居統計，剔除了重複分發企業及非房地產企業的名單後，全國共計有超377家企業發佈了相關破產文書。 從省域來看，廣東、浙江分列破產房企數量前二位，江蘇、廣西並列前三位。四座城市破產房企分別佔2019年全國數量的的18%、11%與7%。
記者注意到，2019年上市房企也出現暴雷或被要求退市的現象。據不完全統計，2019年全行業新增的175只違約債券中，房地產就有7只，涉及違約金額139億元，佔比5.51%，包括頤和地產、三盛宏業、銀億股份、中弘股份、華業資本、正源地產等房地產相關上市公司。另外，因連續20個交易日收盤價低於1元，12月4日，上交所終止*ST華業股票上市，該股票於12月12日進入退市整理期交易。
據Wind數據顯示，截至2019年12月底，上市房企併購動態共有787條，平均每天2條。另據中房報統計，截至2019年底，A股房企併購事件已達467宗，涉及買方現金支付總價值4688億元。
天風證券固定收益首席分析師孫彬彬認為，現在涉及違約或嚴重流動性困難的房企以小型房企為主，且這些企業多在業務擴張或管理上存在一定的問題。高槓杆是違約房企比較一致的財務特徵，多數違約房企的淨負債率在100%以上。從樣本房企來看，普遍的現金短債覆蓋比較低，且與經營性現金流一樣，在違約或危機發生前快速下滑。
事實上，巨頭大手筆收併購，加快了行業優勝劣汰的腳步。已向法院提交申請重整的ST銀億在2019年不斷變賣旗下房地產資產，如將旗下子公司股權出售給碧桂園、恆大等房企。
中國國際交流中心副秘書長、重慶市原市長黃奇帆日前預測，未來中國房地產建設規模將逐漸縮小，房地產開發商數量也會大幅下降，從現在的9萬多家可能減少到1萬家左右。
熱點事件五：中小房企爭相上市 融資難題亟待破解
在A股基本上向房企IPO關上大門之時，2019年中小房企上演了一輪赴港IPO熱潮。據《財經》新媒體記者統計，2019年，登陸港交所的房企有德信中國、銀城控股等6家，以及保利物業、時代鄰里等10家物業公司。另外，安徽三巽、大唐地產等數個房企上市申請處於“審核中“。
值得關注的是，2019年赴港上市的房企主要為地方性的中小房企，部分房企未進入TOP100銷售榜單，並且負債率較高、土地儲備較少。如此來看，上市成為這些房企尋求突破的重要途徑。
然而，很多上市房企公開認購期間出現認購不足、募集資金較少，同時上市破發、股價大幅跳水的現象也不少。2019年，德信中國、新力控股在上市首日就跌破發行價，同時銀城國際、天保集團還出現了首次公開認購不足的情況。從股價表現來看，鑫苑物業服務、銀城生活服務從上市後股價一路走低。
事實上，2018年已是涉房企業的上市大年，上市的房企以及物業公司至少有12家，而2019年涉房企業上市數量已超過這一數字，成為這幾年是涉房企業集中上市的年份。
不是所有涉房企業赴港上市道路都很通暢。據統計，目前三巽、大唐等多家房企及房企分拆企業正在排隊IPO審核，而海倫堡、奧山已經連續兩次在港交所提交招股書“失效”，萬創四次衝擊IPO無果。
中原地產首席分析師張大偉表示，目前房地產行業已差不多變成金融行業，多一條融資渠道有時候就代表著企業能夠生存下去。因此，現在中小房企都在搶“末班車”，甚至“流血上市”也能夠接受。現在房地產行業比的其實就是融資能力和資金成本，誰能借到錢，誰就能發展。
在58安居客房產研究院分院院長張波看來，除了境外IPO，不排除未來會有更多品牌物業公司在A股上市。
熱點事件六：北京二手房價格下跌、深圳豪宅遭搶購 城市分化加劇
2019年，北京的二手住宅市場繼續維持在低溫狀態，成交方面穩中有降。中指院數據顯示，2019年北京二手房成交14.2萬套，同比下降6%。拉長時間線，調控後的這三年裡，北京二手房的成交量都在15萬套左右的低位，相比2016年幾乎腰斬。
與北京樓市轉冷形成鮮明對比，深圳“雙11”豪宅稅調整後，改善型需求得到釋放。據樂有家研究中心數據顯示，2019全深圳共成交77149套二手住宅，環比上漲19.38%。其中，三房戶型成首選，佔比近5成。
事實上，在粵港澳大灣區規劃綱要發佈、先行示範區意見出臺等多重政策利好的刺激下，除二手房遭搶購外，2019年深圳一手房市場供需兩旺，共成交37846套住宅，同比上升28.9%，這也是自2016年10月“深八條”出臺後，一手住宅成交量最好的一年。
對比北京、深圳動輒每平方米上萬元的房價，2019年東北小城鶴崗因“白菜價”房子引起了大眾的關注。有媒體報道，2019年3月鶴崗住宅均價是1240元/平方米，1.6萬一套的房子沒人要。不管是“炒房客”還是剛需，都將目光投向了鶴崗，來自浙江、廣東等全國各地的購房者湧入這座小城。
然而，鶴崗僅是三四線城市的個案。根據易居房地產研究院發佈的最新報告顯示，2019年，大部分前兩年成交火熱的三四線城市樓市開始降溫，納入報告的18個三四線城市全年成交面積同比下降6%，是三類城市中唯一同比下降的。一二線城市與三四線城市的樓市銷售出現明顯分化。
展望2020年，張波認為，“分化”將成為明年市場的重要表現，包括銷售市場分化、土地市場分化以及房企增長分化三大方面。其中，在土地市場方面，2020年三四線以下城市在需求側將出現一定比例下滑，而房企迴歸一二線的正在逐步加快。
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