【編者按】目前，疫情對宏觀經濟及微觀經營主體的影響持續發酵。這對於各行各業來說，都是一次前所未有的大考。
當下，正出現截然不同的兩個企業群體。一個是陷入困境掙扎求生的企業；另一個是疫情危機中勃興的企業。
每一次危難都在促進社會系統的自我升級。為了深入記錄疫情下地產行業發生的變化，新浪樂居開展系列報道，真實地還原出疫情對於每個個體，乃至企業、行業發展帶來的影響。
回顧：疫情衝擊下的小微企業樣本：減租、困境、封鋪|系列報道①
一場新冠肺炎疫情給國內企業經營發展帶來了許多不確定性。房地產行業首當其衝。土地延拍，項目延工、售樓處停擺、返鄉置業遇冷、一季度業績大幅下滑、銷售成了主播……
2019年房企業績會在這樣的境況下拉開帷幕。
在房地產銷售額增長趨勢放緩、新一輪降息週期和政策寬鬆期形勢下，頭部房企們紛紛表達了對企業以及對房地產行業發展前景的看法。
疫情、銷售
2019年業績會上，疫情是各房企繞不開的話題。頭部房企在業績會上均承認，疫情給房企和整個行業都帶來了很大的挑戰。
萬科表示，這場疫情整體上對公司的影響還是相當大的，體現在銷售、交付、現金流、開復工等方方面面。這些影響最終體現在現金流方面。
“由於銷售減少，導致銷售回款減少，同時疫情也增加了相應的防疫成本。總體來看，這次疫情給未來1-2年產生了遠期的結算壓力。”
恆大認為，疫情影響下，國家在流動性上肯定要給予大力支持，流動性增加會對房地產的銷售產生一些刺激。在“房住不炒”的政策指引下，房價肯定不會升。但也不至於大幅度下跌，對全國來說，房產的總成交量不會下降。
融創的觀點是，未來銷售規模的增長不是重點，利潤和品質才是第一位的，以穩健、以安全、以均衡為重點，不斷提高綜合競爭力，最終來實現利潤的提高。
因此，融創接下來要做三件事情：降融資成本，優化資產結構，謹慎拿地、拿對地方、拿對時間。
佳兆業提到，今年不僅對房企是特殊的一年，今年對全世界都是特殊的一年。在疫情的背景下，各行各業各國各地都不容易，公司還是積極履行社會責任，希望疫情早日過去。
拿地、投資
從業績會房企分享的投資策略來看，一二線以及各大城市群是房企的投資首選。以萬科為例，它強調未來將圍繞人口導入、產業聚集和配套設施完善的這些城市和區域做投資。
“最重要的是現金為王，手上有餘糧，任何時候都是可以找到機會、抓住機會。”
融創提到，新增土地投資會更聚焦於疫情影響帶來的一、二線城市機會；旭輝則表示，今年會加大二線和強三線城市的買地，可能會減少三四線城市拿地。
隨著招拍掛市場競爭越來越激烈，更多企業開始拓展多元化的拿地方式，提高自身土地資源獲取能力。
佳兆業的做法是，一面強化大灣區和長三角的發展，特別在深圳、廣州這兩個核心一線城市保證高速的增長；另一面是繼續專注舊改。
佳兆業透露，未來1-2年預計轉化6個深圳舊改，對應可售面積120萬平方米，貨值近600億元；3-5年有19個深圳、廣州、東莞的舊改有望供地，貨值近4700億元。長遠而言，公司將有近3000萬平方米舊改陸續進入供地階段。
雅居樂也是多元化拿地的典型房企。
過去一年，雅居樂有接近40%通過產業小鎮取得，34.5%是通過獨立招拍掛獲取，另外的26%通過合作併購方式取得。
雅居樂強調，今年會增加大灣區的投資拿地，同時加大在長三角的一個投資。其中，通過產業小鎮拿地的方式平均綜合土地成本僅1530元/平方米，地價和房價比例在15%以內，性價比比較高。
截至2019年底，雅居樂產業小鎮佈局了16個城市，共簽訂投資協議19個，獲取超過510萬平方米的土地，貨值超過600億元。
綠城提到，今年收併購的機會較多，公司目前也確實有項目正在洽談。今年希望加大這方面的工作。
華潤也表示，“未來我們會在多元化拿地方面進一步加大相關工作舉措，比如在收併購方面會取得突破。”
碧桂園仍然在堅持全國均衡佈局的策略。
他說，舊改是碧桂園重要的土地投資手段，尤其在一二線城市，去年公司通過舊改轉化出來的權益貨值超過1000億元，今年同樣希望通過舊改轉化出800億到1000億元的貨值。
富力基本可以說，目前暫時放棄了招拍掛市場。他提到，今年公司轉化土地儲備是以舊改為主。
目前，富力在全國範圍擁有已簽約合作城市更新項目70個，約合可售面積超4000萬平方米。而短期目標系儘快轉化約1000萬平方米，對應貨值約2000億元。
業務、多元
多元化方面，除了恆大和碧桂園多元化業務橫向拓展相對較寬以外，其他企業基本都是在立足主業的基礎上開展多元化創新業務，比如物業、長租等相關性很強的業務。
碧桂園一直強調，未來將積極打造科技型農業、平臺型農業、國際型農業，做現代農業系統方案服務商；開拓智能製造機器人事業，做全球領先的特種機器人服務商。
“公司新業務圍繞主業進行。建築機器人的研發未來可以增加主業競爭力。”
恆大提到，恆馳全系列產品將從2021年陸續全面量產；廣東、上海基地將於2020年下半年竣工；未來三到五年的目標是成為全世界規模最大，實力最強的新能源車企。
為此，恆大方面也披露，今明兩年，預計平均每年要在汽車上投入100億元。
萬科正在逐步豐富公司產品服務體系，包括租賃住宅、商業開發與運營、物流倉儲服務、冰雪度假、教育、養老等新業務。
業績會上，萬科提到，萬科五年前開始部署物流冷鏈業務，在這次疫情中開始發揮重要的作用。1-2月份萬科冷鏈倉儲業務比去年增長80％以上。疫情之後，各地將對倉儲物流設施更為重視，物流倉儲業務也將迎來發展機會。
長租業務方面，萬科坦承，雖然長租公寓業務規模在全國領先了，但是還在爬坡期和探索期。
雅居樂把物業當成了多元化發展中非常關鍵的一環。2019年，雅生活成功收購中民物業及新中民物業60%股權，創行業最大一宗併購案例。
在非房板塊、多元化投資方面，近幾年雅居樂投資金額超過350億。雅居樂表示，“這裡面投得比較多是這幾個行業：雅生活、環保、建設、房管，大概都是20億元-40億元的水平，整體的佈局、投資的佈局是這樣。”
佳兆業則在金融方面發力，他希望未來在線上包括輕資產方面能取得不錯的表現。
行業、信心
穆迪投資者服務公司在一份新發表的報告中表示，受新冠肺炎疫情影響，今年前兩個月中國全國房地產合約銷售額大幅下降。預計2020年上半年國內開發商的流動性將進一步削弱，不過多數受評開發商都擁有充足的流動性可緩衝銷售中斷。
穆迪副總裁/高級分析師黎錦雄表示：“2020年前兩個月，中國房地產合約銷售額較去年同期下降34.7％。雖然我們預計隨著3月份商業活動，包括建築施工陸續恢復銷售將逐步回升，但回升速度仍不明朗。”
在這樣的背景下，融創判斷今年將是新一輪的洗牌年。
“今年併購的機會遠遠超過以往任何一年，但優質併購標不是很多。我們希望能夠非常小心、非常認真、非常謹慎地在這些併購機會中選出符合我們要求的好的標的。”
華潤置地正在努力向外界傳遞積極樂觀的信息。2020年的銷售目標是2620億元、預期租金收入與去年持平、供貨和交付節奏不會有太大影響。
佳兆業提到，2020年公司的銷售額預計是1000億元，大約增長13.48%。“過去三年公司銷售增長較快，未來兩三年總體而言公司將保持20%左右的增長。”
佳兆業還強調，現在不是拼規模，是拼利潤，拼穩健。未來要以穩增長為主，保證發展的同時，保持每年20%左右的增長速度。
得益於網上銷售，恆大一季度銷售總額達1465億，同比增長22.5%；累計回款金額達1133億元，同比增長55.2%。這也是恆大自成立來的同期最好成績。
恆大還在業績會上提到，要發揮網上的巨大優勢，力爭今年實現的銷售收入（對社會公佈的是6500億）內部指標是8000億，同時每年保持均衡的增長，實現公司2022年銷售1萬億的大目標。
硬幣的另一面是房地產行業整體銷售增速開始下降。
億翰智庫數據顯示，從2019年統計的18家企業目標增速來看，僅有4家超過20%。可以預見的是2020年EH50企業銷售規模增速將持續下降，增速超過20%屬於增長較快的水平。
來源億翰智庫
相比於恆大的萬億目標，萬科“維穩”已經成為常態化。
萬科2019年累計實現銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%，增速在2018年14.5%的基礎上進一步放緩。
萬科說，他始終是一家危機感驅動的公司，未來將一如既往地繼續努力，保持警醒，堅持在變化中不變的東西，尋找變化中可能的機會，讓自己能夠健康地活下去，活得好，活得久。
“沒想到，到今天‘活下去’成了特別真實的存在”。
這也是當下各行各業的寫照。
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