一.

惠陽大亞灣真是“鬼城”嗎？

在粵港澳大灣區深莞惠都市圈內，大家都非常認可深圳房產的投資價值，人多地少經濟好，自帶流量和概念，具備推動未來房價上漲的所有條件。部分人認可東莞，畢竟東莞這幾年產業升級卓有成效，尤其是華為更是用錢投票安心地在松山湖造歐洲小鎮，唯獨惠州，更準確的是環深惠陽和大亞灣，多空博弈強烈。

看多派覺得深圳房價太恐怖了，總是會有買不起深圳的剛需外溢，惠陽作為環深的房價窪地，限價1.4萬/㎡，和深圳坪山4萬的基本面有著巨大的價差，惠陽和大灣區在未來深圳房價上漲帶動下，是要暴漲啊！

看空派認為這裡到處都是房子，供應量極大空置嚴重，就是實打實的“鬼城”，未來二手房肯定不好轉手。而且深圳地鐵14、16號線惠州段不就吹了嗎？交通極其不便，實際居住不現實，來這買房的9成都是深圳客，這房價泡沫遲早得破裂，到時套死你們這幫炒房客！

支持看空派所認為的“惠陽大亞灣是鬼城”的，主要是起源於2013年CCTV2來到大亞灣，看到幾個剛剛交付的小區亮燈率極低，於是判斷大亞灣是深圳周邊炒房炒起來的空城，樓市泡沫嚴重。

其實是當年的大亞灣建設太快，人口還沒有自然外溢，所以給人一種“鬼城”的感覺。

2016年，時隔三年，CCTV 2再次來到大亞灣採訪，看到坪山和大亞灣的斷頭路打通，交通改善，基礎設施建設穩步推進，密密麻麻的燈光亮起，大亞灣早已不是當年他們所認為的那個鬼城，而是迸發出更加強勁而又有活力的新城建設模樣，“鬼城”正式摘帽。

而現在還認為惠陽大亞灣是“鬼城”的，大概率是沒有來過這個地方，或者是近兩年沒有來過這個地方的，純粹是口嗨。

【大鬍子說房】創始人李俊懷老師一直都非常看好環深惠陽和大亞灣未來的房價發展，更預言這裡會成為繼環京燕郊、環滬花橋之外的環深睡城。

一般來說，新城是否會成為鬼城，關鍵取決於新城經濟發展、人口導入和產業落地，如果持續有人口自然流入，商業能夠保持活力，那就不會成為鬼城。

於是，2019年3月26日，【大鬍子說房】團隊從深圳出發，再次啟動惠陽和大亞灣調研，真正站在惠陽和大亞灣的土地，真正用眼睛去觀察，去看看是不是真如網上所說的是——一個空置率過高，鮮有人居住，夜晚漆黑一片的鬼城。

二.

隨著越來越多人湧入，惠陽大亞灣和坪山的價差在縮小

從坪山大道一腳油門就懟到了大亞灣，除了後視鏡的“深圳”界石在提醒我已經離開了深圳的地界，最明顯的就是一進入大亞灣的地界，泥頭車來來往往，灰塵明顯多了起來，讓人下意識地關緊車窗，新城一派熱火朝天，繁榮建設的模樣。

雖然惠陽和大亞灣的供應量一直都蠻大，白雲新城、南站新城、大亞灣西區的主幹道上都是密密麻麻的房子，但這些房子都被市場消化乾淨了。

特別是在2018年上半年，吹風粵港澳大灣區規劃出臺，惠州要限購的新聞，讓市場焦慮了一把，“全款”、“搶房”、“沒房”就是當時樓市最生動的寫照。

為什麼會有人買惠陽的房子？

最根本的原因是價差，坪山中心區目前價格是4萬/㎡，而10公里之隔的惠陽是1.4萬，而且這10公里之間並不是荒郊野嶺，而是連綿不斷的廠房，而且這些工廠背後的員工，就是支撐惠陽樓市火爆的強勁購買力。

坪山中心區▼

假設夫妻兩人工資和2.5萬左右，惠陽1.4萬/㎡的房子，首付40萬左右，月供5000塊錢，完全一點壓力都沒有，雙城生活完全是可以實現的。

而對於在南山福田工作的剛需來說，並不是所有人都能拿出100萬首付在深圳市中心買得起房子。

潛伏在惠陽，所圖謀的是深圳。

對於這些住在惠陽大亞灣，活躍在南山深圳灣、科技園、福田中心區、龍華北站商業區、龍崗中心區、坪山中心區的白領來說，他們想要的生活絕對不僅僅只是在惠陽。

惠陽是他們留在深圳這個城市的跳板，他們最終還是想要深圳。

而深圳6萬/㎡的基本面隔絕了太多人的夢想。

在深圳的飛速發展和擴城運動中，深漂掙扎在高房價、城中村拆遷等行動被逐步驅離，其中距離深圳最近的惠陽，房價僅僅是1.4萬/㎡，成為他們留守深圳的最後一個“堡壘”。

深漂多年，每天坐在夜班車上，看著深南大道兩排林立的的高樓，萬家燈火，但卻沒有一束燈光是屬於自己的。

所以他們暫居惠陽，這裡有大把可以讓他們未來大展身手的機會，包括工作、教育、醫療，還有“深圳”背後的資源和光環。

在老家，他們一個月可能賺5000元，剩下3000元，而在深圳，賺8000元，可能一毛錢都沒有剩下，而3年後，在老家可能還是5000元，而在深圳30000元都敢想！

而憑著源源不斷的人口導入，惠陽和深圳坪山之前的價差已逐漸在縮小。

例如，在最靠近深圳的項目富康錦繡壹號，銷售告訴我們這個項目是自帶商業綜合體，配建寫字樓，而且是精裝修交付，各方面都很不錯，一問價格，19600元/㎡，是的，即使限價，但價格已經賣到19600元/㎡了。

但這樣的價格卻絲毫不影響它好賣，目前只剩下2、3、4樓，連頂樓都賣完了，因為項目本身不愁賣，所以銷售對我們也是愛搭不理，售樓部雖然大門敞開，但室內連燈都不開了，可見項目完全不愁賣。

而且在項目門口大廣場的停留著許多粵B、粵L的車。

然後乘著中午吃飯的空擋，我們去了附近的中介門店轉轉，中介告訴我們臨近深圳的項目，出租給深圳坪山工作的人，完全不困難，15000元/㎡的房子，90平三房，出租大概是2200左右。

雖然我們一直都說三四線城市的房子不好出租，但是靠近一線城市周邊產業園的房子，絲毫不缺租客。

看這陽臺上滿滿的衣服，入住率這麼高，像鬼城嗎？▼

三.

產業人口自然流入，片區購買力提升

臨近傍晚，我看到比亞迪工廠湧出一大批穿著藍色工服的工人。

這幾年，惠陽大灣區承接了不少深圳的產業轉移，比亞迪的員工養育了以比亞迪工廠為中心的商圈，帶動周圍的商業配套加速成熟。

這就是新城的產業人口自然導入，給這個片區增加人氣。

你看這陽臺上曬的滿滿的衣服，看出工廠宿舍人氣很旺。

你覺得這些人會一輩子住在工廠宿舍嗎？

沒出息的人會離開，有能力的人自然會留下，這就是產業帶動人氣。

哪怕你養一頭牛養一頭馬，它都需要個住的棚，更別說成千上萬的年輕人了。

所以，這些留下來的人，肯定會在惠陽和大亞灣買房。

而坪山又同時在降維打擊惠陽，拿著深圳的工資，會在惠陽和大亞灣買房。

以及全國看好大灣區，又礙於沒有大灣區房票的人，也在惠陽和大亞灣買房。

這就是支撐惠陽和大灣區樓市的購買力。

比亞迪附近的城中村都住滿了人，很多工廠員工在外租房▼

除了比亞迪工廠，還有東風日產工廠和其他製造業工廠。

22:05，惠陽正在加班的工廠▼

四.

商業配套不斷完善，且運營得不錯

晚上19:00，我們開車去萬達廣場吃飯的路上，竟然還遇到了堵車，很多都是剛好從深圳回來的上班族，在深圳堵車毫不稀奇，可是在大亞灣也遇到了堵車，雖然龍海二路已經由原來的雙向4車道擴展為雙向6車道，但由於目前主要依靠汽車通行，車輛多，所以遇到了堵車。

但是好在堵車時間不長，不至於像深圳深南大道一樣，堵成一條血管，動都動不了。

而在萬達廣場，晚上吃飯還需要排隊，然後你跟我說這裡是鬼城？

萬達每入駐一個地區，都會提前做好市場調研，萬達也是少有的能把城市郊區運營起來的城市運營商，我們在萬達廣場找停車位就找了好久，惠陽的人口肯定是比不上深圳多，但至少是有大型商業廣場，有滿足基本生活的配套。

自2017年11月24日，惠州首個萬達廣場在大亞灣開業，一年半過去，它用切切實實的營業額證明了大亞灣的人口能夠支撐起10萬㎡的商業，並沒有存現大面積空租轉讓。

週二晚上20：00，即使是在上班日，但大亞灣萬達廣場的客流量還是蠻大，很多飯店吃飯都需要排隊，星巴克室內室外都坐滿了人，KFC的位置基本全部坐滿。

在房地產商業圈內，萬達所到之處，基本都是成為商業運營的標杆，城市聚集效應驚人。

如果這個地方是鬼城，按照王健林的商業邏輯，他會來嗎？

而且，在萬達廣場的空地上，我們還看到了一個非常潮的大叔領著大媽和小孩子在跳健身舞，伴舞音樂是最近最火的抖音神曲。

除了有健身舞隊列，旁邊還有東北扭秧歌隊列。

我和幾位大媽聊了一下，她們中有很多是兒子兒媳在關內工作，老兩口帶著孩子生活上學，然後小夫妻週末會回惠州住兩天。

我問他們：為什麼在惠陽買房，而不是回老家省會城市呢？她們告訴我:孩子們在深圳比在老家賺得多，而且住這邊，房子也不貴，離孩子們也近。關鍵是這裡氣候也比北方老家暖和得多。

五.

人口不斷導入，惠陽和大亞灣緊密建學校

晚上22:00，開車走在白雲一路上，主幹道已交付的小區，還有星星點點的燈光。

我想在深圳拼搏的人還是慶幸的，陽臺上亮起的一盞盞燈，背後是一個個想在深圳這座城市奮鬥的深漂。

北上廣深容不下肉身，三四線城市容不下靈魂。

深圳的高房價，把他們擠壓到了惠陽這個地方，低房價的惠陽恰恰給了他們一個買房的機會，讓他們得以擁有自己的一盞燈，買一套屬於自己的房子。

“爛泥路、空寥寥”，到四通八達，高樓聳立，惠陽和大亞灣的人口導入一直在默默進行，至今已經居住了十幾萬人。

而且我們可以看到在很多新交付的小區旁邊，噌噌冒出的幼兒園和兒童託管機構，小區底商除了基本的生活配套，還有很多店面都是兒童早教、補習班。

而且由於持續的人口流入，惠陽和大亞灣都在加快教育設施建設，需要時間來填補教育缺口：

惠陽近期建設幼兒園17所，均為新建；建設小學共49所，其中新建16所，擴建33所；建設初中共8所，其中新建3所，擴建7所；建設九年一貫學校17所，其中新建15所，擴建2所；擴建1所完全中學；新增1所十二年一貫學校。

大亞灣區2019年計劃新建幼兒園8所，增加學前教育學位3465個；建設九年一貫制學校1所，小學3所，新增小學學位3420個，初中學位1200個。

六.

不斷完善的交通，正在激活惠陽和大亞灣

環深樓市發展到今天，已經由投資漸漸走向剛需外溢，在這個房價體系裡，不能再用惠陽的眼光去看惠陽，而要站在整個都市圈來看惠陽。

它的身後是背靠無房率高達70%的深圳。

當年燕郊樓市興起的時候，大家也都不看好，誰願意每天坐1小時公交車跨省上班。

多年過去了，燕郊不僅沒有如預測一般稱為一座空城，每天進京的路照常擁堵，正是因為“我離天安門”只有30公里的距離，讓燕郊樓市在腰斬之後，還能重新回暖企穩。

相比燕郊和北京之間跨省有很多斷頭路。

多年以來，惠陽和大亞灣在連接深圳的交通方面下足了功夫。

現在白雲一路、龍海一路、二路、三路四條三通瓶頸，盤活兩區交界地塊各方面的向六車道都已全方位連接深圳，盤活惠陽大亞灣交通資源，所以兩地連接非常順暢。

2019年，南坪快速三期也已進入試運營階段，全城免費，惠陽大亞灣更加深入接入大深圳交通網，1小時通達龍華、福田、南山等地。

而且未來14號線、16號線通了之後，惠陽距離沙田站不遠，大亞灣距離田心站不遠，完全可以依靠樓巴或公交車接駁。

背靠這麼多深漂的惠陽大亞灣，怎麼可能是鬼城？不斷完善的交通，正在激活環深片區的協作互連的活力。

七.

在我們結束惠陽調研，開車回深圳的那晚，在坑梓收費站，我看著十幾輛“粵B”車正在排隊過收費站。

每當這些“工作在深圳，睡在惠陽”的人跨過坑梓收費站，沿著坪山大道一路向西，越過深圳坪山的郊野，越過幾近乾涸的淡水河支流，他們就會看到燈火通明的彼岸，看到他們的家了。