在被住建部被約談一週後，成都出臺了20多個月來的第6次調控政策。
5月15日，成都市人民政府辦公廳發佈《關於進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》（下稱“5·15新政”），將限購對象由自然人調整為家庭，從需求端進一步加碼。
成都政府此舉，釋放了對房地產市場再度縮緊的信號，目標非常明確—抑制投資炒房，使樓市平穩健康發展。
調控背後是成都地區火爆的市場行情。根據易居研究院智庫中心數據顯示，今年前4月成都新建商品住宅成交均價首次突破每平方米萬元大關。另據中估聯數據報告披露，從全國整體來看，2017年成都房價全年上漲58.4%，位居全國67個城市基價漲幅排行榜首位。
另一層面，這個城市的新房供應量也令業界擔憂。上海易居房地產研究院發佈的《百城房地產數據》顯示，成都樓市的最新存銷比在4月為5.1，是自2010年以來的歷史最低值。也就是說，如果不供應新房，5.1個月後成都將無房可賣，進入房荒。
“從該數據看，還是偏低的，也說明該城市的新房庫存不足。”易居研究院智庫中心研究總監、《百城住宅庫存數據》執筆人嚴躍進對時代週報記者表示。
不限購樓盤走俏
成都5·15新政一定程度上刺激著市場對公寓類產品的接納。
5月19日，時代週報記者在成都金牛區的首開·龍湖紫宸香頌項目售樓處看到，沙盤旁的桌子上鋪著各種客戶統計表格，置業顧問正在接待陸續前來問詢的客戶。
銷售代表陳琳（化名）對這樣的場景司空見慣。該項目的住宅部分在去年一面世就售罄，目前新推出的是面積在82-153平方米的公寓產品，產權只有40年。
儘管根據房天下的數據顯示，項目目前報價已經在2萬元/平方米，遠高於周邊的中鐵瑞景匯中心、藍光中央天地和華僑城等商業項目，“但新政後，客戶明顯感覺比以前有增加。”陳琳對時代週報記者表示。
監控數據顯示，在5月1420日一週時間，成都公寓項目備案成交量達到過去10周裡的最高峰，為近2300萬平方米，其中近郊的認購數量首次超過主城區達近1300多套。
同步上漲的還有均價，在5月14日-5月20日，成都主城區公寓備案均價達到了1.45萬/平方米，近郊也達到了0.86萬/平方米；而同期的住宅備案均價主城區約在1.7萬元/平方米，近郊0.95萬元/平方米。
早在5·15新政出臺前，公寓的熱銷就已經有了苗頭。
根據中成房業的數據顯示，20162017年，成都公寓新增面積從106萬平方米到238萬平方米，銷售方面從103萬平方米到了208萬平方米，都翻了1倍。2017年，公寓新增面積和銷售面積都達到了5年來的最高點。光2018年前4月，新增面積106萬平方米，銷售面積90萬平方米，基本和2016年全年持平。
陳琳認為，由於公寓並未納入限購範疇，一部分住宅投資需求就外溢到公寓市場，“在早期，這些公寓項目往往會比二手房便宜，成為剛需的選擇”。
自2016年起，從限購、限貸、限售、限價、限離，再到搖號購房，直至當下以家庭為單位的購房資格界定等，成都樓市持續加碼。不過，調控也推進了更大戶型、更高報價和定位高端的公寓項目的銷售，即便這些公寓項目要遠高於周邊二手房的價格。
例如在最近拿到新一批預售證的保利天悅項目，從房天下數據看，新推出商辦類產品均價已經在2.2萬2.4萬/平方米，高於所在武侯區4月1.9萬元/平方米的二手房均價。
另一個典型的項目是望江名門，按照房天下顯示價格數據，該項目自2017年年中以來，保持4萬元/平方米以上的售價，是所在的錦江區二手房均價的1倍左右。
一二手房價格倒掛
公寓走俏的背後，顯現出了“房荒”的現象，在搖號中籤率上是直接的體現。
不久前獲得預售證的大熱樓盤中鐵青秀未遮山，僅推出1000餘套房源，而搖號登記的人數近8萬人，中籤率僅為1.25%。再早前的招商中央華城項目推出近400套房源，而搖號登記人數近5萬人，中籤率只有0.08%。
值得一提的是，成都為搖號設置了先後順序：優先保障棚改用戶和剛需選房，再是普通資格客戶。此外，成都還規定離婚三年不能買房，以規避假離婚。
而購房者仍然踴躍，這種熱情源自於新房和二手房價格的倒掛。
按照時代週報記者的瞭解，中鐵青秀未遮山項目報價在1.4萬元/平方米左右，招商中央華城項目報價也在1.2萬1.5萬/平方米，比所在成華區4月二手房1.8萬/平方米的報價要低。
不僅在成華區，倒掛的現象也在青羊區發生。區域的熱門項目綠地新裡城開盤的均價最高不超過1.7萬/元平方米，而周邊二手房已經普遍超過2萬元/平方米。
按照時代週報記者的瞭解，在成都的主城區、天府新區和部分近郊區，新房和二手房往往能形成近0.5萬元/平方米價格差。而這一現象，從去年年中開始已經出現。
儘管成都在去年11月出臺過政策明確指出，全款支付的客戶不得被額外照顧。一些倒掛嚴重的住宅項目，依舊通過驗資來選擇客戶。
“在成都，有些項目委託給中介進行銷售，儘管中介的返點達10個點，但仍會有項目只接受全款支付的客戶。”陳琳對時代週報記者指出，不過她並不願意透露具體的項目名稱。
而中籤率較低的情況，或許在5·15新政後，出現一定的“改善”—5·15新政規定，一個家庭一次只能參與一個項目搖號。即在商品住房項目購房登記規則確定的網上登記報名期限截止後，不得撤銷或變更購房登記信息。
這就意味著，購房者會對項目進行選擇。
成都方面目前也在加大對新房房源的供應，根據成都房管局的信息顯示，5·15新政後，僅5月21日和22日兩天就有14個項目預售公示，共計約5000套房源入市。
另據媒體報道，在515新政出臺當天下午，登記的人數已經比以往少了一半。
開發商的冰與火
在本輪成都房價上漲之前，有的開發商也嚐到過“甜頭”。
以成華區的項目成都魯能城項目為例，該項目曾是2014年的高價地塊，儘管當時的樓面價達0.9萬元/平方米，但從2016年開始項目均價處在1.1萬元/平方米，直至後來最高時的2萬元/平方米。
但對於沒有趕上紅利“末班車”的部分開發商而言，卻是另外一種滋味。
政府的限價面前，不得不使得他們重新思考下一步。
推遲銷售是不得不為之的舉措。上海某閩系房企營銷負責人對時代週報記者表示，公司在成都寬窄巷子的項目本應在今年六七月就進入銷售，“但目前政府只能給2萬元/平方米的預售價，實在是低於公司原先3萬3.5萬元/平方米的心理價。因此公司還在內部商議中”。
該負責人的苦楚並不是個案。為了貫徹“房住不炒”的調控精神，2017年7月20日，成都出臺過限價政策，要求開發商申報預售時，申報價格比照項目前期和周邊同類項目，不得超出太多。
這也是促使一手房受到市場追捧的原因。“但房企的利潤空間就會被壓縮。”該營銷總向時代週報記者表示。
新浪樂居對成都2017年高價地塊前33名做過統計。根據開發成本加上利潤，這33幅地塊中，31塊的預估售價均處在1.9萬元/平方米。其中，東原在武侯區紅牌樓街道和金茂在武侯區七里村的兩塊地價格最高，預估售價應為2.6萬元/平方米。
而這樣的預估價並不一定通得過。時隔一年多，目前這些項目的絕大多數並未有明確的入市信息傳出。
事實上，限價之後，部分地產商不得不以低利潤，甚至是“割肉”入市。這種現象，在2016年和2017年的高價地塊上，陸續發生。
還在被成都當地咀嚼的是金牛區的中南海棠灣項目，該項目在拿地時的樓面價已經達到近1萬元/平方米，而目前政府給的預售價幾乎接近樓面價。
這樣的情況還將會上演。對於此前在成都大舉拿地的開發商而言，在成都的下一步將會變得更加慎重。
按照搜狐焦點的統計，2017年拿地金額前十名的開發商有中海、萬科、中房、中南、保利、金茂、人居置業、龍湖、新希望和成都集裝箱。
5月16日，成都房管局陸續約談綠地、融創、朗基、中糧、藍光等66個房地產開發企業。
“房企需要有較為明確的政治意識和大局意識，不應該有太多的盈利等考慮。當然從地方政府的角度看，可以適當做策略調整，比如在預售方面可以放寬，這樣也是照顧到房企資金回籠等需求。”嚴躍進對時代週報記者表示。
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