編者按：最先了解到白羽總還是他以前擔任恆大副總裁的時候，後來白總下海自己創業成為星庫空間創始人，我當時就在想這該是多大的生意多大的魄力能讓白總為之全身心投入，帶著這樣的好奇，後面特別邀請白總做了深度分享，系統的聆聽了他的思考，受益匪淺，今天精心整理出來與大家一起分享。
一、存量地產核心矛盾是房子太多，內容不夠用
從商業地產領域來講，存量資產過剩的問題就是房子太多，內容不夠用。為什麼招商這條路行不通呢？商家並不是你投資的，也不是你創造的，也不是你孵化的，你只是把他從一個地方挪到另外一個地方，這個商家都不是憑空創造來的，比如說你招來了LV，它一定是自己已經存在很多年了，你招來一家公司，它之前一定是在一個地方辦公，現在挪到了你的場地，他們不是你創造出來的。
現在隨著經濟壓力的增加，在供需上就會出現一定的問題。現在很多購物中心招商不太好，到底是哪裡出了問題？其實就是內容不足，你招奢侈品，人家已經開了很多店，你招影院，到處都是萬達院線，你做電商也幹不過馬雲，那你的內容放什麼？你放體驗業態？我看所有做商業地產的人都在講體驗業態，你的體驗業態是什麼？天天講體驗業態，為什麼我體驗不到？現在在全國來講，體驗業態做得好的屈指可數，一說就說大悅城的企鵝公社、9號車庫，沒有什麼新鮮的，所以這方面的內容也是嚴重不足的。
從商業地產的存量資產或者說產業地產的存量資產來講，由於內容不足的問題，導致了經營不善。如果沒有盤活的手段，它就會淪為困境資產，通俗理解它就是快死還沒死的資產。再悲慘一點就會淪為不良資產，不良資產是中國現在很突出的問題。突出到什麼程度呢？目前抵押在銀行手裡的困境資產有20萬億，這是已經被抵押的，而且存在一定壞賬風險的。過去三年銀行拍賣的不良資產2萬億，這2萬億中有2/3都是不動產，也就是房地產，未來幾年可能還會釋放出不少於5萬億，所以現在存量問題很受到大家的關注。
二、破題：以內容創造和內容孵化為原生力，通過"輕資產模式"盤活存量資產
所以這也就引出了我們現在在做的事情，我們是北京市和國家級眾創空間，也有一些國家的鼓勵政策，從地產角度來講，我們其實就是一家做輕資產城市更新的公司，而我們去盤活存量資產的一個邏輯是以內容的創造和內容的孵化為原生的力量。
從以前的重資產時代來講，自己投資，自己擁有商業地產，並且運行所有的資源，這是一種資源整合的模式，就是一個人把所有事全都辦了。但是在輕資產模式下，我們不投資，不持有資產，我們拿的是使用權。這時候如何去激活存量資產，其實需要以內容來做生態。這種生態是一種共生、共立的關係，他們不是持有和佔有的關係，你可能是合作關係，可能是參股關係，這是一種有機聯合的方式，這也是跟我現在做的聯合辦公是有內在邏輯的。
輕資產模式從2012、2013年萬達開始輕資產化的時候一直是一個熱點，從萬達開始輕資產化的時候，大家都認為輕資產是一個趨勢，但是我們有時候去盲目地跟隨行業的領先者，很可能你會撞在牆上，因為他在重資產時代已經趟過了很多坎，已經解決了很多現實的問題，而並不是從輕資產時代從零開始探索的。所以我們講輕資產模式是不是比重資產好做呢？我們覺得最起碼有這麼6點是需要克服的，如果大家想創業去搞個輕資產運營，你面臨這6條的挑戰，不見得比你在地產公司打工的時候好過。
第一，你是沒有產權的，沒有產權你就沒有絕對的控制權。我們現在可以看到有很多的糾紛，都會出現在業主和經營方之間，而當這種糾紛出現的時候，不管你是服務方還是經營方，你都沒有話語權，最終大業主都會直截了當地把你踢出去。很多年以前，很多的代理公司，給開發商賣房子賣得好，後面開發商就不帶你玩了，他把你踢掉了，自己去賣了，因為他有產權，從這一點來講，輕資產就沒有重資產那麼有保障。
第二，跟業主相比也是處於弱勢的地位。
第三，對回報的要求更高。之前恆大也拿過大規模的商業物業，跟中信研究過資產證券化的問題，我們講資產證券化核心的難點就是要突破市場化的回報預期，同樣一個房子，你也在經營，我也在經營，看起來都一樣，但是它的回報水平低於市場的證券化成本，你的高於證券化成本，你就有造血和加槓桿的能力，因為輕資產是沒辦法把東西抵押出去的，所以它就要求你有更高的回報能力。
第四，實現規模困難。
第五是融資渠道受限。這兩個其實一個事情，你要想用輕資產的模式做大是有難度的，融資渠道也相對有限，現在國內在探討很多證券化的方式，比如高和資本和中化做了一單CMBS這種資產支持的證券化產品，做了一些嘗試，但是目前國內的資產證券化仍然處在沒有開放的階段，或者說成本相對比較高的狀態，目前沒有授信的基礎下這種小規模的資產證券化基本都會有百分之十幾的融資成本。現在很多大的企業融資成本已經到了6%以下，這就是重資產的優勢，你有好的抵押，也有比較好的信譽。但是輕資產模式的融資成本是很高的，這就對你的經營能力要求更高。
第六，人才所佔比重更大，簡單僱傭機制不行。對一個輕資產企業來講，你想留住你的核心骨幹，你的創始人跟核心成員，大家是一個平等關係，不太可能是他給你打工，你怎麼留住人才，以前簡單的僱傭機制是不行的，所以我們講輕資產之路比重資產更難走，甚至你如果沒有足夠的重資產行業經驗，你甚至不知道輕和重的相對關係是怎麼來的，為什麼可以輕，什麼時候開始重，到底怎麼算快，怎麼算慢。
我們講輕資產的模式，最難的是節奏的把握，到底是快還是慢，輕資產有一個特點，一旦快了就不穩定，回報就會降低，一旦你追求規模的時候，你的速度就下來了。一旦你追究速度的時候，你的規模上不去。最近有些文章講公寓行業遇到困局，它為什麼遇到困局呢？我在2004年的時候做過服務式公寓。輕資產生意是一個工匠心態、精雕細琢的生意，如果你做慢了，你能保證你的水平，如果你去資本市場融資拿到了錢，風險投資對你的要求，就會參照互聯網的模式，他對你的用戶增長數量、用戶規模的增長，就會參考互聯網的模式，這時候你如果要提升速度，你就會發現你的標準化問題，你的人員的培訓、培養問題，你不可能一夜之間塑造出一個很大的公司，這些問題暴露出來，你的回報率就會降低，這是一把雙刃劍。
三、商業模式：共享辦公為載體，以孵化和創造內容
星庫空間試圖用一種共享辦公的載體形式，對企業，特別是中小微企業進行早期的支持、服務和孵化，來帶動內容的培育，也就是進行原創的內容，說白了以前吃菜得到市場上買，現在因為天氣冷，市場上的蔬菜不好選，你就自己搭一個大棚，變成一個自給自足的方式，自己創造內容，我們建立一種合夥人制，建立創業文化，採用輕重結合的模式，所謂輕資產模式並不是空手套白狼的模式，現在很多人認為輕資產就是空手套白狼，我們看到很多創業領域的輕資產企業，當他重資產經營不賺錢的時候，就開始跟很多地產商講，我來幫你經營、管理，好像是很輕，其實是不對的，它應該是輕重結合的模式，服務該重的時候必須做重，速度該輕的時候就要做輕，這兩者之間要把握好節奏。另外一個，輕資產模式和資產證券化是有密切關係的，做存量資產通過輕資產的方式拿到高回報的目的，最終還是要把資產進行證券化，讓它變成一個自造血的方式，這方面我們也跟一些資產管理平臺做了一些合作。
星庫空間是一家在載體上採用聯合辦公的形式，但是在內容運營商可能會借鑑一些眾創空間和孵化器的模式，去孵化和創造一些內容。
我們認為眾創空間就是把空間的服務和產業的孵化結合起來，空間是硬件載體，孵化是軟件，是內容。就像我們人手一臺iphone手機，我們不可否認iphone產業的工業設計水平是非常好的，但是在這個非常好的載體之上，還有一個IOS系統，上面有很多非常好的APP，只有這種軟硬結合，載體和內容的結合，才能賣到一個最高的溢價。所以我們商業地產去庫存，為什麼你的經營效率做不到那麼高，它是一個很好的範例，就是需要把載體和內容最大化的結合起來。
我們的解決方案，我們叫"左手聯辦，右手眾創"，也就是我們提供創業的載體，給創業的夥伴提供非常好的辦公的空間，我們也會利用國家給予的政策支持去引導小微企業，引導創業公司，讓其中一些企業有很好的發展機會。我們講一個概率的問題，我們並不知道我們周圍的哪些企業會是未來的馬雲或者雷軍，但是我們知道如果我們有能力服務到儘可能多的企業，不排除他們其中會誕生幾家這樣的公司。所以我們講，在過去10年裡頭，我們天天在談論馬雲和雷軍這樣的企業家，但是我們並沒有緣分和他們一起創業，我們不可能成為馬雲的十八羅漢中的一員，但是在未來的20年，應該講中國的創業、股權投資是中國經濟轉型的一個巨大的推動力，所以在這個市場中一定會誕生出很多這樣的企業，所以我們的一個理念就是，一定要用我們的載體去找到這樣的好企業。
在載體裡面，關鍵的一個內容環節，除了載體以外，我們會採取幾個方式，從連接的強弱來講，最強的是孵化模式，通俗來講就是可能會發生股權的關係，你可能會去參股。到底什麼是孵化，是不是給這個企業提供一點端茶送水的服務就叫孵化？這肯定不算，首先它是資源的對接，你要參股進去，甚至需要投資進去，這才叫孵化。其次是跟企業發展相關的服務，我們講企業服務的時候，企業可能會從資金層面，去從它的推廣、團隊等等很多方面進行服務，從這些方面建立連接。另外一個是社群，這是大家現在特別喜歡講的概念，我分析大家為什麼喜歡講社群，我對這個東西一直是一個冷思考，大家現在都強調空間的社群氛圍，好像社群即內容，我覺得這種觀點是不對的。社群其實是一種在社交之下的弱連接，社群屬性並不是像以前我們的宗教和政黨，它會形成一種非常強大的洗腦和象徵作用，直接去創造某種商業的目的和商業的價值。社群本身還是一種弱連接，弱連接也可以做很多事情，但是社群本身不是產生內容的一個商業機制。
四、怎麼做載體？
在載體層面，我們也做了一些佈局。星庫空間雖然是做聯合辦公，是做空間，但是我們的空間跟以往地產的做法有比較大的區別，這個空間不再是以前一個簡簡單單的裝修好的物理空間，它一定是把企業跟這個空間結合成一體的東西。我們怎麼來做到這套東西呢？第一，我們在後臺會有一套企業的CRM，它是連接你的空間和入住企業的紐帶，以前入住的企業都是房客，我以前跟華貿中心的老總聊過，我說你們這麼多年入住了這麼多企業，你們跟多少企業建立了聯繫，有多少企業在離開這個寫字樓之後還在給你們貢獻價值，還在使用你們的服務，跟你們還是有合作的交集？其實是沒有的。對我們來講，空間只有後臺的系統，你後臺的數據系統跟客戶真正地建立了連接，你才有可能把你的短週期的空間服務變成一個企業全生命週期的服務。什麼意思呢？我們以往的經營工作是以招商為特徵的，企業在入住前跟你沒關係，入住後也跟你沒關係，只有給你交租金的這段時間才有關係，這是以前的地產招商模式。但是未來我們做內容經營的時候，我們是跟企業的全生命週期建立聯繫，也就是說你從企業進來之前到它離開之後，你要對它進行有效的聯繫，要對它進行觀測。現在已經有很多大數據方面的應用，會對一個企業全生命週期的發展狀況，對它的需求做數據方面的研究。
五、怎麼做內容？
在我們後臺裡面，拿到了企業的數據，到底要幹什麼呢？ 一個空間看起來是三流的生意，但是其實是一個二流的生意，為什麼這麼講呢？無論是住宅的地價，還是寫字樓的租金，你發現都是和平米掛鉤的，也就是說不管你的樓多高，最終你是一個平面生意。你能不能賺錢其實取決於你裡面的內容的力度和內容的架構。為什麼這麼講呢？像我們這麼到一個空間，能容納的人數可能不超過300人，這就是這個物理空間平面的極限，如果這個空間只能容納200到300人，到現場能夠分享價值的人只有這麼多，但是如果採用了線上直播的方式，你會發現通過這些互聯網的手段，我們其實是大大地提高了這個空間、場景的內容密度。如果我們不能突破這個平面生意的思維，我發現這個模型的上限的天花板永遠是剛性的。
我們通過數據的引擎去對企業提供各方面的服務，去預測企業的需求，去向企業推送各種功能，目的是增加我們空間的密度，增加我們空間能夠連接企業的數量。一個物理空間能入住的企業永遠是有限的，不管你怎麼去改變它的空間設計，但是通過我們後臺的這些企業，我們在企業不入住的時候也可以跟它發生連接，也可以給它提供服務。
為了達到這個目的，我們還投資了一些物聯網企業，像AI space，它是做物聯網的企業。我們在空間裡怎麼和用戶建立聯繫呢？如果只是一個APP，可是我們手機上有這麼多APP，有哪幾個是你最長時間使用的？我們發現微信是第一位，微信一個應用就壟斷了你在手機上使用的80%以上的時間，剩下那些應用只能再去切分一點，你會發現現在所有的創業都在講切分用戶的時間，滴滴打車連上很多用戶之後，還要通過APP挖掘你潛在的價值，哪怕現在做共享單車，摩拜現在這麼火，很多投資人說不知道它怎麼賺錢，但是還是要投它，因為它產生了很多的連接，最後在你的手機上有一個APP。
但是我們要想，我們的手機上有很多的APP，每個APP也有很多的粉絲，但是你的時間是有限的，這就代表著它背後衍生的那個商業模式，跟你發生關係的商業模式，很可能沒有足夠的時間去轉化，沒有足夠的時間在你身上形成消費。我們在一個空間裡，通過這種專業的互聯網空間，在你身邊的所有的設備，比如說你在發佈活動的時候，比如說你在查詢今天的機票，準備旅行的時候，在你這個空間訂購一杯咖啡的時候，我們會在這個物聯網的體系裡面建立很多跟你連接的節點，使你有更多的概率和機會能夠接觸到我們空間給你提供的服務，接觸到我們跟你發生連接的價值，這是我們的一個做法，就是利用實體線下的優勢，去跟企業建立聯繫。
現在我們發現很多的創業項目，它都在講故事，就是講我做了一件什麼事情，跟100萬的用戶發生了關係，這100萬個用戶就可以轉化為多大的商業價值，這個其實只有邏輯的可能性，並沒有物理的實現性。我跟你有關係，不等於我可以管你借錢，不等於我管你借錢你就借給我，所以只有強連接才能建立載體和內容之間的互動，和價值的貢獻，我們很多方式在這方面都是很弱的。這也是我們為什麼會把載體和內容捆綁起來考慮。
我們後臺還有一些系統，比如說這個"酷辦"，它是幫企業做一些企業的OA，其實它也是一個入口，也就是說如果你入住了星庫空間，我們可以幫你提供一些企業的辦公服務系統，包括未來我們還會做一些財務的系統，目的都是在提高你的辦公效率的同時，跟我們這個平臺有更緊密的結合。
這是我們近期的幾個案例，首先這個是一個工廠改造的項目，這個項目在北京，是一個北京最大的文創園，我們把一些獨棟廠房進行了改造。對開發商來講，複製一個硬件的環境是沒有難度的，不管這個裝修多複雜、多豪華，這都沒有太大的挑戰，我展示它的目的並不是說我們的硬件能力有多強，這只是我們能看到的東西。其實真正的核心的東西，或者這個商業模式最大的價值，其實是在硬件載體之上這部分關於內容的東西。目前這個空間裡頭入住了一家企業是央視的張泉靈創辦的視頻平臺，目前的發展非常好。
這是我們在上海的項目，是利用一個超高層的底商改造的項目，就在上海的人民廣場，算是上海的市中心。我們做的項目有一個特點，我們幾乎都是挑市中心的地方，可以選一些相對優質的企業，我們也知道精良的載體和優質的內容結合才能創造最大的價值。這個空間是寫字樓的配套商場，我們對它進行了改造，現在已經滿租，這個空間的面積不是很大。這裡有一個小的視頻可以給大家看看。
共享經濟共享的邊界是什麼？這是很重要的事情。我們一直在研究這個事情，中國的企業對共享的需求到底是什麼？我們發現很多企業在做這些產品的時候，他簡單地把共享等於開放，會把各種類型，不管有沒有合作和互動的東西都混在一起，然後稱其為共享，其實這是一種無效的組合。我們覺得共享是資源，共享的是你需要的一些連接，但是任何企業在辦公的時候需要的其實是安靜和私密，尤其是中國的企業，中國企業對私密性、專屬性要求是比較高的，所以我們做共享辦公空間的時候，我們反而很關注專享的部分。做共享很容易就做成一種非常低品質、非常不專業的環境，所以我們現在所有的產品基本上都會解決一個共享和專屬平衡的問題，也就是說在你需要交流、需要資源互動的時候，我們有足夠的活動，有足夠的資源讓你去享受，當你需要關起門來研究事情，需要思考的時候，我們會給你一個甲級寫字樓的專業環境，這是我們做這件事情從產品層面的一個很大的區別。
六、怎麼做孵化？
一個地產人怎麼思考這個孵化的問題呢？我們在去年做這個事情之前我在想，我們最大的瓶頸不是在獲取資產並且打造的方面，我們最大的瓶頸是在創業創投方面的資源，所以我們從去年開始就在做各種創業方面的對接，從去年到現在一年多的時間裡，我們搞了100多場創業和企業服務的活動，覆蓋面非常廣，我們幾乎每個週末都會有一期創業的研習社，央視也專門做了報道，我們會提供一個環境，請一些老師，請一些投資人來幫助這些創業者去點評一下他的商業模式到底靠不靠譜，很多人創業的時候其實不知道自己的商業模式到底應該找什麼人融資，或者是應不應該融資，有的商業模式其實很好，但是它可能不是你的賽道，不是你的領域。
我們服務超過300多個創業項目，其中有相當一部分的項目在經過我們輔導之後，回去就接著做了，這也是社會資源的節省。我們提供了很專業的財務顧問和融資對接服務，超過500家以上的風險投資機構跟我們合作，參加的人數達到3000以上。
通過這種企業服務我們也孵化了很多不錯的項目，比如說我們去年投的那個物聯網的公司，今年也是拿到了A股上市公司美克美家的戰略投資，現在企業的發展也非常好。
七、怎麼做服務？
對我們來講，聯合辦公其實也不是解決一個簡單的辦公的問題，因為你發現如果是辦公的話，有很多環境可以替代，就像我剛才講的，中國的住宅房地產解決的其實不是居住問題，聯合辦公解決的也不是辦公問題，聯合辦公解決的是一個企業發展的效益問題。
任何企業其實對成本都是很敏感的，原因是因為他很窮，他沒有錢，有錢的企業可能會在珠江新城的寫字樓裡辦公，所以他會覺得聯合辦公的價格高也好、低也好，主要的考慮是他的企業的發展沒有到那個階段，所以我們搭建了很多的企業服務，去幫助這些小微企業，讓它成長，讓它有更大的幾率成功。
我們也做了一些調研，這些中小企業到底需要什麼東西，我們發現排在第一位的是資金的需求。現在我們看傳統的寫字樓，為什麼它對中小微企業越來越沒有吸引力呢？因為它只提供物業服務，而且業主是非常強勢的，他不會把你當成高高在上的客戶來服務，這是我們很多開發企業進入這個領域比較難過的一個心理障礙。
以前無論是社區的小業主，還是寫字樓裡的小客戶，對開發商來講都是九牛一毛的，它是不會太重視的，我們上海有一個客戶就是這樣，他在進一個寫字樓的時候，這個物業指令他必須使用物業的消防公司，使用他們的空調公司，所以這個公司寧可交十幾萬的違約金，也要從那裡面搬出來，這是以前開發商的一個慣性思維，就是不太重視小客戶。在只有物業服務的層面上，他們幫不到企業。
我們現在為什麼能幫到這些企業呢？我們針對他的需求提供幫助，他需要資金，我們給他做財務顧問，給他做融資的推進，我們也跟很多金融機構合作，幫助這些中小微企業拿到一些資金。包括滿足資源獲取的需求，這裡麵包括上下游的合作資源、客戶資源，也包括一些推廣、品牌合作。通過這些方面的服務，我們解決的是一個企業發展的機會問題，可能在這裡辦公，並不是說這個辦公環境就能讓你怎麼樣，但是這個空間裡的服務，你跟其它企業交流的機會，可能是你在傳統的寫字樓裡不能獲得的。
這是我們合作的一些服務商，比如說中關村領創金融，你是一家創業公司，你在很早期，你找風險投資的時候，他們基本上不會理你，因為你太早了，商業模式也沒驗證，商業計劃書寫得也不太好，在國外有很多這類的金融企業是針對早期項目提供資金的，比如說美國的硅谷銀行，它採取的是一種可轉債的形式，因為美國是一個信用體系相對比較完善的社會，他可以很放心地把錢借給創始人，不管靠不靠譜，反正我把錢借給你個人了，如果你企業發展得好，我在某個時間可以把資金轉為股權，可以投資到你的企業裡，如果你發展得不好，那你就還我錢，還本付息就好了。
我們還會幫很多企業做一些企業出行服務，幫他們訂酒店，我們在北京和希爾頓酒店是有戰略合作的，很多小的企業出去的時候，它可能掏一個經濟型酒店的價格就覺得花這個錢很心疼，住的環境也不太好，但是我們通過跟這些服務商合作，我們能夠拿到一個跟IBM等世界500強企業相同的價，因為我們平臺上有上千家企業，可以構成他們一個很大的消費客戶群體，所以我們在某種程度上變成了一些小微企業的集採平臺，來降低他們的各種成本，所以單獨來說我們的成本更便宜，而且我們選址在中心區內，從企業綜合成本來講，我們又降低了他們的成本，增加了企業成功的幾率。
八、需要打造什麼核心能力？
對星庫空間來講，我們的核心能力在什麼地方呢？
第一，我們有比較豐富的高難度的非標資產改造提升能力，各種業態之間的替換能力。在各種存量資產之間，我們可以從技術上，從運營商解決各業態之間的轉化問題，比如說工業改成辦公，或者一個工業改造成公寓，或者它們之間的替換都有可能。之前我在北京做了一個改造項目，是220套普通住宅的改造，本來已經竣工，投資方把它的定位做了改變，把220套普通住宅改造成350套服務式公寓，並且把它的檔次提升，從毛坯改造成精裝修，現在它的運營非常好。
第二，既有地產背景，又有很專業的能力。其實從輕資產運營來講，我們更多需要的是經營方面的專家，它其實是解決我們怎麼有地產的優勢，但是又不會被地產的觀念拖累，這個問題很關鍵，現在很多地產企業做事情，比如有些開發商做的聯合辦公，大家就發現一個問題，它是掛在開發公司下面，面對客戶的運營層面的這些客服經理、樓層經理，他們在整個體系中是位於最下層的，所以往往當客戶出現問題的時候，他們會像一個傳統地產公司的物業公司一樣去反饋和解決，從下面反饋到物業公司的頭，然後物業公司的頭再找開發公司的頭，開發公司的頭如果解決不了的話再找到董事長或者CEO，你會發現他們不是以服務倒推的模式，他仍然是以開發商體系支撐的。我們一直是致力於解決輕資產團隊去地產化的問題，在這裡面我們打造的是以客戶運營為導向的文化。也就是說在輕資產裡面我可能是最有經驗的地產人，但是我的其他合夥人全都不是搞房地產的，我以前在恆大、遠洋，有很多很專業的同事，在這個階段都沒有在我們核心團隊裡面，也是我希望先從客戶角度看看這個商業模式怎麼做。
第三，以聯合辦公入手，提升項目服務水平的能力。當一個企業服務提供得比較好的情況下，我們希望把聯合辦公作為一個大廈，一個園區企業服務的基站，而不僅僅是一個小的空間。我們一方面希望這個空間承擔我們線上線下更多的企業的服務，另一方面我們希望能夠成為寫字樓、產業園區中的一個配套，就是我們提供很多現代的中小微企業服務，而物業公司是不提供的，我們希望提高服務的水平，為業主帶來溢價的服務。
聯合辦公其實門檻不高，所以這個賽道上有形形色色，各種想法和各種模式的選手，大家都在跑，就因為看到門檻確實不太高。但是跑著跑著就發現，有的人是把這個生意當成百米衝刺在跑，有的人是把這個當做鐵人三項，每個人對這件事情的理解都不一樣。所以看到很多企業的模式都不一樣，有的企業在快速的佈局，有的企業在某個城市深耕細作，有的企業在追求數量，有的企業在追求單店盈利，你很難說哪種模式對或者不對，因為我們都是在做模式的驗證。所以在這個行業裡頭，大家的做法都不一樣，但是我認為聯合辦公還是一個馬拉松長跑，這個長跑最重要的一點就是你的節奏，這是非常重要的。
最後還有一點是要打通資產證券化，很多投資人看聯合辦公最大的擔心就是這個生意本身很燒錢。雖然對輕資產來說，說起來很輕，這是相對於重資產的房地產來說，但是相對互聯網來說是很重的，對這個輕資產的模式，你仍然需要管理，需要顧人，需要租房子，所以對投資人來說，這個模式很重，它怎麼能發展好呢？一定是要打通資產證券化的路徑，只有能夠跟資產證券化連接的輕資產模式，才是一個良性的模式，它是一個自驅動的商業模式，它不是靠輸血和燒錢的商業模式。
九、商業模式展望：打造聯合辦公生態，對資產進行系統提升，最終成為科技驅動的公司
未來我們希望形成一個圍繞聯合辦公的生態，這個生態我們希望它不光是載體，不光是一個資產的二次更新、改造，更重要的是對這個資產進行系統性的提升。
未來呈現的絕不是一個房子，它實際上在背後有很多信息化、科技的系統在操作。比如說我們的物聯網系統，它特別適合改造，它不是依靠佈線來做的，我們投資了一個公司是跟華為合作開發了一套無線的APP，你在這個會場裡能收到這個信號，是因為這裡裝了一個無線的路由器，這個路由器沒有物聯網功能，它只提供wifi信號，我們這個企業和華為合作開發了一款把物聯網芯片嵌入進去，通過這個無線的交換器，可以控制現場的任何設備，只要它是有電的，沒電的也可以，通過加裝一個感應裝置，實現對存量空間的智能化改造，通過這個系統跟我們的CRM、手機客戶端連接起來，所以這個空間後臺會有很多的學問。
在建立連接以後，我們就會成為一個企業服務的超級市場，或者是一個精選的IOS的APP store。其實企業服務是無處不在的，我們現在去預定機票、酒店，你要找代辦，去攜程網，如果你要辦企業的一些事情，需要去外面找服務商。但是在我們的空間裡頭，足不出戶就可以在移動端解決所有企業的需求，哪怕是買一支筆，哪怕是訂一個很小的東西都可以。
我們現在也在尋求探索一些合作模式，我們現在有幾種方式，給大家介紹一下：
一個是主力店的方式，我們希望對接大的業主，能夠作為一個個店中店存在，幫你提升這個物業、樓宇整體的服務，無論你是一個寫字樓、商住，還是產業園，都可以起到這樣的功能。
另外一個是託管模式，我們現在跟中國最大的PE公司合作，會採取什麼方式呢？很多的不良資產、固定資產交給我們，我們再投錢進行評估，然後我們通過經營，把這個不良資產變成優質的金融資產，從而改變它的定價，有利於這些資產的處置，我們扮演的是修復的作用。如果不良資產還是按照現在的方式走向市場，它只能打2折、3折，但是通過我們修復之後，產生現金流，它的定價會得到非常大的提升。
還有一個是租賃模式，這就是我們把房子租下來，這是最簡單的方式。
還有一個是諮詢服務，我們覺得聯合辦公的形式適合一些中小企業，現在很多大廈裡面開始做一些共享辦公的嘗試，比如說我們以前的寫字樓有很多企業配套服務系是沒有的，總是想把所有面積最大化的切割、銷售，或者租給企業，但是企業的很多公共的功能有所浪費，比如說每個小公司裡面都必須有一間會議室，一個大廈如果有幾百家公司，就有幾百個會議室，但是它的使用效率是很低的，通過共享可以把企業的無效面積集約化的使用。
最後一個是我們合作的，現在在做一些城市更新基金，這些基金可以是地產商，可以是地產基金，我們跟他們共同合作，把一些存量資產進行提升和改造，逐步地盤活資產，這也是我們跟基金合作的方式。
聯合辦公從去年開始有很多不同版本的進化，如果說聯合辦公是一個商業模式的話，它也是一個化羽成蝶的模式，它有一個階段是比較接地氣的，你要解決基本的運營層面的問題，但是未來它一定是飛在天上的，對我們來講未來的願景也是成為一家科技公司，在現階段一定是資產部分是比較重的，但是在未來，我們希望我們的互聯網、科技這些方面成為更大的作為，在內容和價值方面，我們希望真正地從二維的空間走向三維，走向多維，裡面的企業從平面無限地衍生。
（全文完）
分享嘉賓：白羽，星庫空間創始人，前恆大集團副總裁。
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