三、四線城市這些年的房價經歷大幅上漲，不管是經濟發達的市縣，還是經濟落後的國家級貧困縣，都是一漲俱漲，只是時間先後而已。許多未購房者，眼看著房價一天天上漲，不知所措，始終有一個疑問“收入沒怎麼增加，房價卻不停歇，到底什麼人在買房？”。

是的，我們需要弄清楚這個問題，回想這麼多年的樓市發展，基本都是一、二線大城市市場熱度波濤洶湧，而三、四線城市卻一直默默無聞。早些年，許多大品牌開發商被套三、四線後，只能從三、四線紛紛撤離，集中力量向一、二線大城市進軍。奇怪的是，這幾年，很多開發商又把觸角深入到三、四線，並且一大批在三、四線大舉擴張的房企，銷售額紛紛進入千億軍團。所有的一切，到底是什麼原因導致三、四線城市如此火熱呢？

相信關注信息的朋友應該有所發現，2015年，面對樓市高企的庫存，國家為促進房地產健康發展，開啟了樓市“戰略性去庫存”。在開始的時候，曾有央媒體倡議開發商降價去庫存，但“利潤”當前，開發商並不買賬，並未加入降價銷售行列。作為最終選項，從上到下，出臺了刺激去庫存的一系列政策，比較重要的政策包括“棚改貨幣化安置、購房補貼、稅收優惠”等等，在這些政策裡面，最有效的就是棚改貨幣化安置政策，下面我們先來看兩組數據：

湖南嶽陽，2017年棚改貨幣化安置佔比超過90%，帶動全市商品房銷售面積佔比超50%，也就是說，岳陽每銷售出兩套商品房，就有一套是屬於棚改貨幣安置戶所購買。同樣，在2016年時，杭州部分區域的棚改貨幣化安置比例也超過50%，而這些安置戶中，有超過70%的人再次購買了商品房。

據恆大研究院任澤平發佈的報告看，在2016-2017年間，全國三、四線城市棚改貨幣化去商品房庫存達到1.4億平米和 1.8億平米，這是什麼概念呢？從佔商品房銷售面積比例來看，棚改貨幣化安置戶購買的商品房面積分別達到了當年銷售總面積的近15%和18%左右。由於大多一、二線這個數據的佔比較低，所以三四線的這個實際佔比會更高，保守估計也在20%以上。

看完上面的數據，我們完全有理由相信，棚改貨幣化安置確實是樓市去庫存的中堅力量，在這個力量的帶動下，也引導了其他購房者積極入市，彼時，樓市熱度是一浪高過一浪，購房需求推動樓市庫存快速下降，各城隨著供需逐步失衡，加之品牌開發商入駐，各地房價走上新臺階。

棚改計劃還會持續嗎？對樓市影響幾何？

棚改貨幣化安置直接或間接推動了房價上行，這主要基於棚改戰略任務的推進。棚改政策從05年到07年試點，08年到12年推廣，13年以後加速落地，而真正起作用的是2015年以後的大量貨幣化安置政策的落實。難道棚改任務還會一直大規模持續下去嗎？

答案是否定的。根據國家最新的棚改任務計劃，目前只安排到2020年，2018到2020年間共計1500萬套任務，在過去的2018年已經完成580萬套，那麼在2019年和2020年兩年間，平均只有460萬套，相比2018年，計劃任務套數下降20%，這是一方面。另一方面，這些任務計劃任務中，貨幣化安置自2018年初開始就在降速，到2018年中，棚改項目審批權限收回到國開總行，這被視為貨幣化安置大幅縮減的標誌。現在各地都大幅壓縮了貨幣安置，恢復到實物安置為主。

棚改任務降速，棚改貨幣化安置大幅下降，對以棚改貨幣化為樓市需求推動力的三、四線城市來說，無疑是釜底抽薪，樓市購買力大打折扣。對於很多三、四線城市來說，房價上漲的動力也會受到抑制。

許多人比較關心“2020年以後，難道就沒有棚改任務計劃了嗎？”，筆者認為，棚改任務計劃不可能說停就停，今後的可能情形是：國家可能不會總體來安排，無論是資金上的，還是政策上的，應會交由地方來主導，那麼問題就來了，如果地方有資金實力還好，還可推動一部分棚改，如果地方沒有錢，那麼棚改就難以繼續維持下去，至少也難保持一定規模。

充分認識三、四線城市樓市風險

說到三、四線城市樓市風險，主要有三個方面原因：

一是樓市去庫存策略消耗了不少購買力，存在一定程度透支。這波長達三年的樓市火熱，無論是成交面積還是成交金額，紛紛創出新高，前期積累的消費群體以及被刺激的潛在購買力量，有很大一部分需求都得到了連續的釋放。

二是一、二線城市外溢購房需求將逐步衰減。我們知道，這幾年的樓市調控，我們一、二線受調控的政策最嚴厲，包括限購、限貸等，逼迫一些投資需求轉移到周邊的三、四線城市，促進了當地的樓市繁榮。但這些不可持續，隨著一、二線城市樓市調控政策逐步迴歸市場，一、二線資金將會從三、四線撤離，回到大城市。從開發商的戰略佈局來看，近1年多時間裡，也逐步在從三、四線撤離，房產項目開發投資重點回歸到大城市。

三是樓市去庫存戰略只是階段性的，棚改及貨幣化安置力度將逐步減弱。正如前文所說，2020年以後，這種大拆大建或迎來轉折，即使地方繼續推動棚改計劃，那麼實物安置將是最主要手段，失去貨幣安置需求的樓市，將面臨著需求萎縮的局面。

最後總結一下，在可以預見的未來幾年，大部分一、二線城市由於本身的棚改佔比就不高，棚改任務計劃即使退出，影響較小。而更多依靠棚改任務支撐的三、四線樓市將迎來考驗，特別是一些本身不能製造新需求（人口淨流出）的城市房價，或迎來滯漲或調整。作為購房者，剛需除外，以房產保值為目的的家庭需要關注這一風險。