我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐你好，我們首付180w，是剛結婚的小兩口，西二旗和望京上班，最近在看房，主要在回龍觀，天通苑，立水橋，請問哪個位置比較適合我們呢？為什麼呢？請問年底是買入的好時機嗎？我們是通過中介買房，請問網上和我愛我家哪個好呢，網上的中介費高一些，麻煩房姐解惑呀！
回答：再提高點首付看回龍觀區域，180在那一片有點吃力天通苑還是600左右總價的大面積有優勢，不然不推薦中介能提供的服務都差不多，誰便宜用誰
提問：在外地是有一次貸款記錄，北京無房，北京買房算貸款二套，北京社保5年，未婚，外地兩套房，有過一次貸款，現北京買房算貸款二套，目前有50萬理財到明年2月到期，到期後和家人可湊夠200萬首付買320內的一居，希望離中關村和馬甸橋距離近，在什麼地方買合適。現在情況是流水不夠、收入證明只能開出一萬六七，每月還貸只能到八千。1、現在就想上車，理財的50萬沒到期，首付缺口50萬，能否跟房主先簽，到明年2月再辦理過戶。2、流水不夠，怕貸不夠或批不下貸款，到時定金和中介費都退不了，有沒有什麼辦法可以規避這塊的風險。還望百忙之中抽空給點建議，謝謝您
回答：貸款真正需要的流水或者材料和官方說法或者和你所理解的不一樣。200萬首付操作得當，可以買到460萬左右的房子，建議不要買一居流水證明有辦法解決，我們都會提前根據客戶的情況進行分析規劃，和銀行溝通進行確認後才開始下一步行動。當然，市面上的中介不會做這些，因為貸款是買家的責任，貸款是成交的阻礙。你不問，中介絕「不會提」；你問，答案都是「沒問題」。海淀區都帶學位，會增加一個學區溢價。再加上距離近，環境好，基本總價要1000萬起（2居）。460萬的前提是迴避溢價，做好評估和貸款，如果按照你的思路大概對標海淀一居（劃重點：錯誤）老破小大約350萬。
提問：房姐好！夫妻名下有一套回龍觀2⃣️手房，去年在海淀永豐百旺杏林灣入手一套140平的3居09年的2⃣️手房6萬一平，買時感覺淘到了筍盤，但從現在來看，同小區2⃣️手房隨時出現低價盤（同戶型比去年我買時還要低），當時因貸款限制，選擇了全款，現諮詢一下這個樓盤是否還存在下行的風險？是否需要止損出局？相對去年我虧了60萬的中介費及相關稅費？還是考慮持有？我選擇的區域有沒有問題？是否可以考慮將回龍觀雲三的房子置換的必要？如果置換？選擇哪個區域比較安全與保質？您常說的朝陽區我不熟悉，本人對海淀相對了解，永豐百旺杏林灣3⃣️居次新房板樓電梯洋房隨時有6萬左右的總價在850萬左右的房源，是否還有入手的必要？
回答：現在的樓市不能看短期，目前北京屬於低位，之前漲高的樓盤，回撤一點很正常，樓盤本身不差的情況下，未來漲幅還會迴歸。現階段投資要持有5年以上才能穿越一個完整的熊牛週期，沒事別瞎折騰，一進一出稅費吃掉利潤。子彈250以上關注望京，new money，海淀是old money。
提問：房姐，順義馬坡拆遷戶，父母（退休）名下三套300出頭的房子，考慮賣一套。本人無房無貸無公積金，夫妻月入16K。孩子明年上幼兒園，想為孩子上小學購入一套學區房。順義城區所謂的學區房，均價4.5萬，值不值得？還是可以市中心的學區房更有價值。是買大直接住，還是買小佔學位另租房划算。馬坡今後發展空間怎樣？
回答：順義的房價普遍4萬多，起手的價格比較高；加上北京的內卷化，孫河，來廣營的開發，人口進一步縮小範圍，脫離順義。順義房產未來的接盤人群存在一定風險性。目前投注分離更合適
提問：房姐好，想純投資瀋陽一套房產，總價控制在150w，渾南片區有升值潛力嗎？目前比較看好東湖片區的保利和光和華潤長安裡，或者房姐有更好的城市投資推薦麼？
回答：改善型項目不適合投資，瀋陽沿著沈北地鐵和學區淘單價8000以內的盤。中國top20省會城市，人口1千萬以上，人口淨流入都城市，都適合投資。具體需要結合你都主場和房票情況來選擇建倉城市。瀋陽，重慶，武漢，長沙等都是不錯都城市。
提問：房姐您好，北京已婚，lp北京戶口，在機場工作。stsd在機場附近買了一套小房子，有按揭，能賣220左右，還剩40萬貸款。剛生了小孩，想改善一下居住環境，順便考慮孩子上學的事，目前夫妻兩人月收入共3w左右，手裡有40左右。希望能給點建議。1. 看了公園十七區的限價房，90平490左右，按二套買的話，首付都不夠。中介說可以想辦法做一套，但不一定能成。而且21年底才交房，這期間又得租房又得還房貸，壓力也不小。2. 保留現在機場的房，去燕郊看了嘉都，距離機場近，但是40年的產權，不限購，75首付，75貸款。以後如果過幾年孩子上學想換到北京來，怕不好賣掉，也很麻煩。或者房姐還有什麼建議？感恩
回答：機場附近的標的長期漲幅會跑輸，可以出掉。如果預估準確，220-40+40，220萬首付，操作各方面得當，可以買到450-500萬的標的。限價房≠便宜。順義的房產和主城區有比較大的分割，建議迴避。公園十七區很貴。你們完全不需要浪費錢買燕郊。不管是首套還是二套，都可以貸足。
提問：房姐您好，問一下首付400萬左右，首套，想看海淀清河，上地，西二旗附近的房子，有什麼推薦的麼。還有我們因為五年內都不會去住這個房子，是再攢兩年錢好，還是現在上車值啊？我們夫妻大概年稅後70左右，現在沒有小孩
回答：這幾個區域不推薦，像朝陽看清河，西二旗本身很貴，望京價格仍然不高。在望京的地段價值遠遠大於西二旗的情況下，西二旗8-10萬，望京5-9萬，互聯網的聚焦，結果是進一步抬升望京的利潤買房宜早不宜遲。
提問：房姐你好，北京首套，今天還看了青龍湖附近的3個樓盤，總價300以下三居。您覺得這塊發展如何，建議購買嗎
回答：不建議買青龍湖的位置完全不是大眾眼裡的豐臺，和門頭溝的地位差不多。出了上高速方便，爬山方便，其他的都不太方便。價格，收益的確定性，增幅預期不是很好
提問：房姐好，本人符合北京首套資格，子彈150萬左右，從純投資角度，您是建議買限競房呢還是二手房？
回答：關注點不對，只要標的是筍盤都可以考慮，限價盤你需要把時間週期考慮進去，150首付在北京屬於紅海需要好好淘筍盤，可以關注十里堡青年路甘露園老小區老公房
提問：房姐您好，豐臺科技園中海御鑫閣小戶型開間，40平，接近6萬\\/平，長期投資，您看怎麼樣？
回答：豐臺科技園空關太久，北京人口又內卷化，這個邊緣地段難成氣候。開間唯一的優點是：依靠小戶型總價低吸引上車人群，增加流動性。 但本身的位置，上車盤定向銷售的定位造成的上車溢價，都是不利的因素。
提問：房姐威武！回龍觀經適房2000年小區，6躍7複式，一層188平大四居，一層眼鏡戶型格局好，二層尖頂71平+31平露臺，房本總面積259平，二層格局不好利用率低，房子距離地鐵不到1km，屬於小區最北側的一排樓，北側臨市政小路有一些噪音。滿五唯一商品房，單價25000，純投資，是否值得入手？謝謝
回答：回龍觀和天通苑是物業產品和市場表現都非常相似的兩個板塊，也是很好的樓市對照觀察組。二層斜頂，就要看層高低於多少的部分不算面積，例如層高低於2.2米的一般不算面積，那麼斜頂也是可以接受的。價格首先要看小區
提問：親愛的房姐，和男朋友馬上要結婚，他在北京呼家樓附近有一套老破小，60平帶白家莊小學學區，在燕郊有一套小三居。我有sfsd資格，但是手上現金只有150w，兩人年收入40w，我們想用掉資格買一套，請問1.有什麼途徑可以提高首付？2.偏增值屬性有哪些區域或樓盤推薦？3.常營附近盤怎麼樣？（因為他爸媽在那片住）謝謝房姐！
回答：提高首付很多方法，所有渠道融資成本的等級： 1.少數不懂理財親戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的資金，而且是自有資金（信用轉變），4%-4.8%左右 3.基準利率的房貸抵押貸，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜資金，拆借加一些紅包費用。 4.正常抵押貸，4.9%-8%之間。 5.體制內的一些優質信用貸，利率在基準上浮30%以內。 以上都可以稱為第一級資金，每個人都要儘量利用。其次是第二級資金： 6.親密私人借款，一般在6%-10%之間。 7.優質信用貸，一般在8%-12%之間。 我們的通脹速度，是12%-14%左右，低於這個數值的資金，都是倒貼錢，只要能夠變成優質的資產，這一類資金有多少要多少。 第三級資金，屬於沒有辦法的臨時拆借，不能作為長期使用，需要預先算好成本： 8.較差信用貸，信用卡分期，一般在12%-24%之間。 9.民間無抵押墊資（空墊），一般在24%-48%之間。 儘可能挖掘更多的融資，保持一定的綜合資金成本，儘早通過貸款把現金換成優質的升值資產，是普通人積累財富的最佳道路。子彈150，只能買剛需上車盤，東三東四環沿線1居或2居，管莊常營2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。儘量把子彈擴大到200以上，能選到更優性價比的樓盤。常營還不錯
提問：今年“十一”黃金週北京房子賣得不好，新房僅網籤190套，二手房網籤41套，新房網籤數據創2014年以來的新低。目前北京房市低迷的情況會持續多久
回答：金九銀十都是對新房而言北京早就進入存量市場，年底屬於週期性走低很正常，大概率明年3月後會回暖，這個階段才是淘筍深挖的時機，等待你看到漲幅在進場也就晚了
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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