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時光匆促間我們送走了2018年，伴隨2019如期而至的便是又一個適合感嘆時移世易的歲末年初了。每在這種節點回望或是總結過去的生活，本質上卻似乎仍舊離不開老生常談的衣食住行這幾個基本維度，尤其在這個人均動輒“望房興嘆”的當下，住房問題依然是橫亙在普羅大眾面前亟待被翻越的一座高山。
曾有讀者也在財華社專欄的評論區下發出慨嘆：啥時候老百姓的生活可以不再圍繞房子了？現下看來這個問題似乎一時半刻間仍得不到確切的答案。不僅如此，進入2019年，放眼風雲依舊的中國房地產市場，其精彩程度或更甚於從前。
一口氣套現逾34億！主席前夫配售龍湖1.5億股
就在上週，於港股主板上市的內地知名地產開發商龍湖集團（00960-HK）剛剛公佈去年銷售業績，其以全年2006.4億元人民幣的銷售額刷新了自身歷史售樓記錄，也因此在港市內房TOP10行列站穩了腳跟。而今日，龍湖集團卻又因一則主要股東沽售股份的消息在市場再掀波瀾。
龍湖集團1月17日一早的公告顯示，其主要股東佳辰已於2019年1月16日同意以配售方式出售所持公司合共1.5億股股份，每股作價22.7港元，較龍湖1月16日收市價24.7港元折讓8.1%。以此計算，佳辰此番配售龍湖股份將一口氣套現34.05億港元，這可妥妥是一筆鉅款了。
值得注意的是，佳辰作為龍湖集團的主要股東，其背後實益擁有人是龍湖集團董事會主席吳亞軍的前夫蔡奎。據悉，佳辰全部已發行股本由Silverland Assets Limited全資擁有，而Silverland Assets Limited則由HSBC International Trustee以蔡氏家族信託的受託人身份全資擁有。這個蔡氏家族信託是蔡奎作為設立人及HSBC International Trustee作為受託人於2008年6月11日成立的全權信託。
公開資料顯示，在此次配售之前，蔡奎透過佳辰持有龍湖約15.45億股股份，持股比例25.99%；而是次配售減持完成之後，蔡奎於龍湖的持股量將隨之減少至13.95億股，即23.47%，仍為龍湖主要股東。
女兒接貨再現財富傳承？資本豪強玩轉家族信託
有趣的是，在此次蔡奎拋售龍湖股份的事件裡面，接貨者中出現了其與吳亞軍的女兒蔡馨儀的身影。公司公告指出，蔡奎配售龍湖股份的同日，公司控股股東Charm Talent以每股22.7港元的價格收購了880萬股配售股份；緊隨收購事項完成後，Charm Talent於龍湖的持股量將從原先的43.9%增至44.05%。
據悉，目前Charm Talent全部已發行股本由Silver Sea全資擁有，而Silver Sea全部已發行股本則由HSBC International Trustee Limited以XTH信託的受託人身份全資擁有。XTH信託便是吳亞軍與蔡奎之女蔡馨儀於2018年11月21日設立的，由HSBC International Trustee Limited擔任受託人。
說起來在這樁龍湖大股東的配售事項當中，兩個家族信託基金的存在感尤為強烈，而這老爸沽股、女兒接貨的熟悉操作便不由人不想起去年龍湖更為轟動的家族信託基金財富傳承的先例。
作為龍湖集團創始人兼董事會主席的吳亞軍，於2012年宣佈與蔡奎離婚，並在其後繼續掌管龍湖，在去年11月之前，吳亞軍一直經其家族信託基金透過Charm Talent控股龍湖集團。2018年11月22日，龍湖對外宣佈吳亞軍將全資持有Charm Talent 的Silver Sea之全部已發行股本分派至女兒信託。通過這番操作，吳亞軍將其信託持有的龍湖43.98%權益全數轉予女兒蔡馨儀，此舉也意味著龍湖控股權隨之易手至蔡馨儀名下。
雖然龍湖控股權易手二代在明面上絕對堪稱一條勁爆消息，不過事實上目前龍湖的話事權仍然掌握在吳亞軍的手上。據悉吳亞軍在將公司控股權轉給女兒的同時，也獲蔡馨儀承諾及保證，日後仍將由吳亞軍行使相關股份的投票權。因此，龍湖去年的股權分派轉讓就成為一場單純的吳亞軍及其女兒之間關於家族財富的管理及傳承了。那麼如今作為吳亞軍前夫的蔡奎也通過家族信託基金來了這麼一手，難道這也是為了財富傳承麼？
套現、傳承OR避稅？蔡奎：是資產配置考量
其實近年以來，有錢人將鉅額財富轉移至家族信託的事例並不少見。據彭博新聞社報道，僅在去年底，中國便有4位富豪將合計超過170億美元的財富轉移至各自家族信託，這當中除了前述提到的吳亞軍外，還有融創（01918-HK）孫宏斌，及達利食品（03799-HK）與周黑鴨（01458-HK）的實控人等都有類似舉動。
雖然吳亞軍方面聲明是出於繼承者計劃才進行了是次財富轉移，不過外界也有聲音認為，國內富人們如此熱衷於透過家族信託轉移財富，一個重要原因或是為迎接即將出臺的內地減稅降費政策做準備。
不過蔡奎減持龍湖的情勢又不一樣，出於避稅考量的可能性應該不高。基於外界眾說紛紜，蔡奎本人也就減持龍湖股份透過公關回應表示，這次配股是蔡奎家族基金出於對資產配置考慮的安排，並指去年蔡奎的家族信託也做了一些投資，看來初衷其實沒有外界想象的那樣複雜。
大股東鬆手給機會，龍湖這輛車要上嗎？
有意思的是，蔡奎方面就減持事項也提到，多釋放些流動性對龍湖股票也是有好處的，並指可以給關注龍湖的投資人提供一個“上車”的機會。那麼問題就來了，面對龍湖大股東這鬆手釋出的機會，普通投資者們究竟要不要上這輛車？
2009年11月成功赴港上市的龍湖集團，起步併發家於重慶這座人口眾多的直轄市。2017年以來，龍湖確定了住宅開發、商業運營、長租公寓及物業服務四大主航道業務，並在近兩年恢復了業績全面且可觀的增長。
其實剛上市之時的龍湖，規模體量尚不算突出，2009年度其合約銷售金額僅有183.6億元人民幣（單位下同），不到200億。上市首三年（2009年末至2012年），龍湖的規模擴張先發力後又迅速放緩，到2012年其銷售規模堪堪突破400億；2013年到2015年，則是龍湖相對低潮的時期，營業額在2015年甚至罕見出現倒退的現象。
直到2016年，龍湖才重拾激進的擴張態勢，銷售規模開始顯著提升。2017年龍湖首次突破千億元銷售大關，並在去年初設下全年2000億元的銷售目標，但2018年國內樓市在趨嚴監管的政策大環境下收歸靜淡，上半年龍湖僅實現971億元銷售金額，不及全年目標的一半，且銷售增速急劇放緩至4.8%。
今年1月9日，龍湖公佈其2018年銷售數據，總算有驚無險完成了去年定下的銷售任務：全年累計實現銷售金額2006.4億元，按年增長28.5%。儘管龍湖這剛剛踩線的銷售數據，令其2018年的收官之戰顯得稍顯狼狽，但其還是因此坐穩了港市內房售樓榜TOP10行列中的一把交椅，排到了第8位。
因此總的來說，以龍湖在焦灼的行業競爭中仍能擠進前十的表現，其背後的硬實力還是不容小覷的。但另一方面也應該看到，在上述TOP10榜單中，除了穩坐第一梯隊的萬科、恆大、碧桂園及融創外，龍湖的銷售增速已經是第二梯隊中較為落後的，僅有排名第10位的綠城增速較龍湖遜色。
此外，從在手現金儲備來看，截至2018年年中，龍湖手頭現金為421.3億元，低於中海外截至去年9月底的1059.4億港元，及華潤置地截至2018年中的608.7億港元，而華潤置地背後還有來自強大母企的支持。從這個角度出發，龍湖在同一梯隊行業競爭中的優勢並不十分明顯，未來更進一步的壓力仍然較大。
17日早間公佈大股東配售股份的消息後，龍湖股價開盤便急跌，全日最低曾見22.3港元，跌幅達9.7%；截至17日收盤，龍湖股價仍挫9.11%終報22.45港元，跌破配股價。從公司股份即日的市場表現來看，投資者對於大股東“上車”的邀請還是比較謹慎剋制的，各位乘客不妨觀望一二。
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