“這兩天學軍小學學區房搶房太激烈了，我原先預算400多萬，根本不夠，搶不到房子！”
杭州虎媽孫女士，原本想趁年底二手房行情“常規冷淡”時入手一套，甚至還有撿漏的想法，沒料到卻被現實“閃了一下腰”。
“上週整整一個星期，不停地看房子、按計算器、籌錢。”孫女士說，有兩次早飯都沒吃出門看房，看到晚上八九點才回家，累得腿都抬不起來。
“吃不消了！”她很快下手了一套西湖區求智巷的精裝學區房。雖是上世紀八十年代的房子，但對應的是學軍小學+杭十三中這一“王炸”配置。這次購房經歷，讓孫女士痛並快樂著——學區房總算“落袋為安”，可預算也不斷刷新底線，從400多萬增加到500多萬又問親朋借了點錢備到600萬，最終，這套兩房朝南、全明戶型的房子，以550萬元成交，摺合單價近10萬元/平方米。
時值年底，也是樓市的傳統淡季，截至記者發稿前，透明售房網杭州二手房掛牌量為102674套，突破10萬，“賣不掉”的壓力不言而喻。但另一方面，由於一手房紅盤中籤率低，不少人購房者開始轉戰供大於求、價格餘地鬆動的二手房市場。
杭州二手房行情到底走勢如何？
從上月的成交數據，以及活躍在房產一線人們的所見所聞，或許能窺探出一二。
止跌回升，二手房成交回到“水平線”
本週，北高峰觀察記者走訪杭州上城區、下城區、西湖區、拱墅區、餘杭區共10箇中介門店，絕大多數中介都表示，11月看二手房的人比金九銀十要多。尤其是房東誠心出售的房源，人氣很旺。
11月底，拱墅區橋西板塊一套綠城運河宸園的“特價二手房”橫空出世，89平方米叫價530萬元，和同類型房源相比，幾乎直降60萬左右。一時間，多家房產中介開啟了刷屏，“齊心”定了某個週六組織“看房團”。這神操作，只有樓市極為火爆的時候才出現過。
真實數據如何？
根據杭州我愛我家市場研究院統計數據顯示，11月杭州全市（含富陽、大江東）二手房共成交6141套，環比10月的5148套上漲19.29%，同比去年同期的3558套上漲幅度高達72.6%。
杭州我愛我家市場研究院數據
“臨近年底，不少購房者開始結束觀望，加速了購房需求的釋放，在這部分購房需求的支撐下，11月份杭州二手房成交總量開始止跌回升。”工作人員告訴我們，值得注意的是，11月二手成交量環比雖呈上漲趨勢，但11月新增房源量環比下降8%，什麼意思？就是拿出來賣的房子數量減少了。
不過，“當前二手樓市雖有暖冬跡象，但由於市場供需持續走低，考慮到年底是傳統淡季又逢新房交付潮，預計年末二手房市場反彈力度有限,不排除12月份成交量有再度下滑的可能”。這是不少中介的觀點。
西湖、江干漲幅明顯 “學區房”、“次新房”功不可沒
按照往年慣例來看，年底都是樓市淡季，這是否適用於所有二手房？
不能一概而論。
從杭州我愛我家市場研究院的數據來看，與10月相比，11月杭州二手房排名前三的區域有所變動。
其中餘杭區依舊遙遙領先，穩居第一，市場成交比例為27.91%；常年霸佔亞軍位置的蕭山區掉至第三，市場成交比例為12.03%；江乾區上升至亞軍位置，市場成交比例為13.73%；西湖區市場成交比例為11.89%，環比上升1.33%。此外，錢塘新區（含下沙、大江東）、濱江區、上城區、之江區均有不同程度的上漲。
總體來看，餘杭區作為杭州樓市的扛把子，近幾年區域成交一直走在前列，撐起了杭州樓市成交的“底氣”。值得注意的是，西湖區、江乾區二手房11月成交增幅明顯。
“成交比例的上漲，更多得益於區域內‘學區房’、‘次新房’成交的帶動。”西湖區文一路一家中介門店的店長說，受杭州市教育政策信息的影響，11月不少區域內二手學區房成交量迎來了一波上漲。比如對應翠苑一小的翠苑一區、翠苑三區，無論是帶看量還是成交量都翻了倍。
和咬牙把買學區房的預算提高到600萬的孫女士一樣，家有2歲小寶的小陸，也在上週落定了一套拱墅區文瀾實驗小學的學區房，“杭州實行‘公民同招’，接下來可能出民辦中小學搖號細則，我們希望儘快給孩子落定一套總價在可承受範圍內的學區房。”
為何現在出手？
小陸說，一直有這個想法，時值年底，覺得是入手的好機會，於是提早1個多月聯繫了板塊內多個房產中介，時刻關注他們的朋友圈，“也是巧了，還真被我遇上了撿漏機會，以比同小區同類房源便宜50萬左右的價格買到了一套靠近小區中央景觀帶的學區房，離地鐵5號線也就幾百米距離。”
此外，次新房的受歡迎程度也在與日俱增。西湖區的鐵建西湖國際城、浙港國際，江乾區的金色黎明、紅郡御莊，九堡的昆盛肖邦等次新房市場，成交量在不斷上升。
值得一提的是，某些板塊次新房價格已低於周邊新房，形成了一個明顯差價，因此成了眾多購房客戶的選擇。
據我愛我家統計，在筧橋板塊內，相對周邊新盤4-4.6萬元/平方米的單價，金色黎明4.1-4.2萬元/平方米的單價具有絕對優勢，加上本身樓盤體量大，給了購房者更多的挑選餘地。而丁橋板塊內的紅郡御莊，89平方米麵積段，成交總價基本在200-220萬元，加上週邊配套已同步跟上，因此成了不少剛需的首選。
“年底還有一波交付潮，預計接下來次新房的成交比例還會不斷上升。”一位資深中介告訴我們。
你以為剛需盤才難搖？總價千萬以上的二手房一樣“搶不到”
從購房總價分佈上，可以明顯感覺到剛需置業的特徵。
11月份，300萬以下剛需置業成交比重佔到68.84%，尤其是200-300萬元佔比達到33.64%；其次是150-200萬元的佔比為18.43%；而150萬以下佔比為16.77%。
小戶型、低總價房源，照例成為很多剛需“上車”的門檻。
值得一提的是，11月，總價400萬-600萬房源的比例有明顯增加，就連千萬以上的二手房，成交量也頗為優秀。
“400-600萬總價房源的客群，包含部分剛需和部分首次改善客戶。”橋西板塊資深房產中介丁磊說，這一價位段二手房成交量增加，其實有跡可循。
“一些想兼顧孩子學區以及自己居住品質的首次改善型家庭，他們更青睞買下房齡較新，馬上能遷戶口的房源。能直接拎包入住或裝修較好的房源很搶手。”
總價千萬以上的二手房為何成交比例上升明顯？與一手房供應狀態不無關係。
目前杭州千萬以上的住宅，只有南星橋的仁恆濱江園以及城西的遠洋西溪公館。口碑不錯的仁恆，濱江園首開120套，吸引了691戶登記，中籤率17.3%，很多人開玩笑說：你以為只有剛需盤才難搖嗎？千萬豪宅也會和你開這樣的“玩笑”。
還有一點，隨著房價整體企穩上行，不少地段好、又帶學區的次新房，牢牢吸引了一撥年底資金回籠的終極改善客群，在這個時間點以相對較低的價格買入改善型房源，無論從保值還是自住角度都很適合，等到明年年初，倘若樓市迎來“小陽春”，就要多付差價了。
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