日前，第一太平戴維斯發佈2018中國寫字樓市場報告。報告顯示，2018年重慶甲級寫字樓空置率較2017年下降10.5%，降幅位列全國前列。
空置率大幅下跌，除市場供應增幅降低、市場需求持續增加外，還得益於大量第三方辦公空間運營商進駐，目前以聯合辦公為首的第三方辦公空間已佔據重慶寫字樓市場份額（按面積）的7.7%。
隨著市場份額的不斷增加，第三方辦公空間運營商之間也由當前的規模競賽正逐步轉向運營競賽。有業內人士表示，隨著競爭加劇，未來第三方辦公空間行業或將面臨重新洗牌局面。如何提高出租率，如何盈利，也將成為運營商接下來重點解決的問題。
第三辦公空間運營商大肆進軍重慶
近年來，在“大眾創業、萬眾創新”的方針號召下，一大批創業公司如雨後春筍般爆發，辦公市場也隨之發生改變，第三方辦公空間迅速崛起。
所謂的第三方辦公空間，包括商務中心、聯合辦公以及轉租公司三種業態。在這三種業態中，又以商務中心和聯合辦公最常見，也最具代表性。
商務中心也叫服務式辦公，起源於美國、歐洲一些中心城市，除了會提供一間一間的小型辦公室供客戶租用，還提供相關的商務服務，如前臺接待、電話接聽和郵件處理、秘書、IT支持、日常保潔等等，客戶群體主要為外企代表處、分公司等。
區別於商務中心，聯合辦公更重視社群的概念，是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，不同公司的人在特別設計和安排的辦公空間中共享辦公環境，彼此獨立完成各自項目。辦公者可與其他團隊分享信息、知識、技能、想法和拓寬社交圈等。
2018年，第三方辦公空間運營商大肆進軍重慶市場。去年4月，寫字樓專業運營商MFG入駐重慶環球金融中心，繼而拿下江北嘴國金中心及瑞安企業天地陽光金融中心，總簽約面積超過4萬平方米；6月，潘石屹創立的SOHO3Q宣佈正式入駐重慶，首箇中心落址解放碑申基金融廣場；隨後，楚峰、世鰲、FUNWORK也先後落地，WeWork、氪空間等知名運營商也在持續關注重慶市場。。
目前，重慶已有MFG、SOHO3Q、FUNWORK、楚峰、玖拾空間、德事商務中心、雷格斯服務式辦公、俠客島聯合辦公室等第三方辦公空間知名品牌，分佈於解放碑、觀音橋、江北嘴、新牌坊、大石化、楊家坪、南坪等成熟商務區。據第一太平戴維斯數據顯示，截止2018年，以聯合辦公為首的第三方辦公空間已佔據重慶寫字樓市場份額（按面積）的7.7%，入駐樓宇數量佔比43%。
行業競爭加劇 提升服務品質成關鍵
在重慶，第三方辦公空間租賃方式基本可按照工位以及租賃面積來劃分。與傳統辦公相比，第三方辦公空間顯然更加靈活、開放與高性價比。
搜狐焦點記者走訪了一部分品牌發現，這些運營商之間又同時存在不小的價格差距。以工位收費來看，TEC德事、雷格斯、FUNWOEK等一線品牌平均每人每月租金在1000元以上，其中最高為2000元/人，而一些小型品牌每人每月租金僅在 300元-500元之間；按照租賃面積收費，選址甲級寫樓的辦公品牌每月價格一般在85-110元/㎡左右，其餘小體量改造項目每月價格則一般為30-60元/㎡。
根據第一太平戴斯數據顯示，2018年重慶甲級寫字樓平均租金為90.4元每平方米每月，這與不少第三方辦公空間運營商提供的價格不相上下。搜狐焦點記者還注意到，在已經接近底價的價格上，不少運營商還給出了大幅度優惠，競爭可謂十分激烈。
當然，在現階段的環境中，僅僅是依靠低價取得市場，顯然是不行的。在TEC德事商務中心以及雷格斯Regus海航保利中心，記者瞭解到，除了辦公室使用，租客還可以享受高檔辦公傢俱、物管、水電、前臺行政支持、咖啡茶水、網絡、電話、商務地址使用等一系列服務，保證了良好的辦公體驗感。
某知名聯合辦公品牌負責人向搜狐焦點記者表示，“在目前這種情況下，我們都會有一個自己的指標參照。在價格相對較低的時候，更看重項目的出租率；在價格有所緩解的時候，我們可能又會從客戶這個方面著手，為客戶營造一個更好的空間環境，提供更專業的服務，以此吸引更優質的客戶。”
SOHO3Q創始人潘石屹也曾公開談到，“聯合辦公不是簡單把幾百萬平米的面積租出去，而要像麵粉一樣，加工成麵條、饅頭、蛋糕，市場上面需要什麼東西我們就給它提供什麼東西。”
第一太平戴維斯重慶商業樓宇部董事梁果則認為，靠高性價比快速提升出租率之後，如何穩定場內租戶並減少客戶流失是運營商們應該考慮的問題。逐步調整租戶組合，提升運營服務品質從而增加客戶粘性，進而才能有機會逐步提升租金。
運營競賽開始 如何保持可持續發展成考題
在國內的第三方辦公空間進入快速發展的第五個年頭，運營商之間也由當前的規模競賽轉變為運營競賽。
鑑於以聯合辦公為首的第三方辦公空間是長期融資負債與短期營業收益的經營模式，如何提高出租率、如何在市場經濟低迷時盈利成為了運營商們關注的重點。
梁果對此表示，目前資本推動規模階段已過，第三方辦公空間運營商普遍比較保守，現階段就主要考驗運營商的盈利狀況。“畢竟，對於第三方辦公空間運營商來說，穩定的現金流是其健康發展的基礎。”
上述知名聯合辦公品牌負責人也談到，“每一個項目都是需要盈利的，每個品牌都通常會有出租率和單價這兩個最核心的指標。”
當運營競賽加速上演，也意味著新一輪的淘汰開始。據數據顯示，2018年至今，僅聯合辦公品牌就減少40家，運營時間均未超過2年。
梁果認為，現有第三方辦公空間運營商普遍性價比高，租賃政策靈活，符合市場客戶需求。除新入市的部分項目外，早期項目均呈現較高出租率，但其低價政策導致利潤空間不足，對市場預期過於樂觀導致成本偏高，不少運營商仍需堅持一段時間方能達到盈虧平衡，在此壓力下，已有部分項目選擇提前退出。
她還談到，“在社會多元化發展的今天，我們會看到很多新興行業從興起到如火如荼到洗牌到穩定發展，這是一個正常的商業邏輯。第三方辦公空間運營也正在經歷這樣的階段，能被市場所接受的新興事物反映了市場真實的需求，如何能保持可持續化發展趨勢也是我們每一個市場參與者應該思考的問題。”
談及對未來市場的看法，梁果總結，第三方辦公空間運營商在成本控制方面現在均表現出保守之勢，隨著可供選擇的項目大幅減少，未來整體擴張速度會進一步放緩。但長期來看，第三方辦公空間的市場潛力依然可觀，也會對人們的工作方式產生重要長遠的影響。
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