有鳳來儀123
鄭州買房說，以第一人稱講述鄭州買房人自己的故事，買房路上多些經驗交流，少一些心酸事。
新房好還是二手好？飛哥圍繞二手房、新房的資源有效性、生活、規劃、財務狀況展開來講，希望不再因選老城區的二手房還是新區的期房而焦慮，同時也希望能夠通過本文讓購房者明確如何甄別置業顧問、中介口中的資源的含金量。
- 重點考慮工作、生活圈子範圍；
- 遵從個人喜好考慮。
- 圍繞自己未來的置業需求、規劃考慮。
- 圍繞自身經濟狀況考慮。
在介紹這些考慮因素之前，我們一定是要劃分好考慮範圍的。對於剛需客戶而言，可選擇的範圍以及特點如下：
三環內以及北三環附近相對成熟區域老單位家屬院以及部分商品房小區（中州大道以東除外）
三環外四環沿線期房（東三環、東四環除外）
港區、綠博、滎陽、平原新區、南龍湖等區域新房。
而這些區域之間也存在著不小的差異，主要表現在對預算的要求、位置的遠近、片區的成熟度方面。
劃定了區域，我們開始探討重點考慮的四個因素。
01.首先探討第一個因素，工作、生活圈子。
選擇長期的住所，一定是結合自身的工作和生活圈子的。重點是資源配套情況，相比北上廣等一線城市，早晨起床2小時班車或地鐵還是不太現實的，無論是生活、工作環境還是身體情況，都還不太現實。在鄭州，一個相對舒適的生活環境，有如下特點。
工作圈
方圓5公里以內或者藉助交通工具不換乘的情況下40分鐘以內；
生活圈
菜市場、生鮮超市、學校等方圓1000米以內，醫療、商業中心3公里以內。
然而對於圈內的資源配套，我們更是要區別對待，有時候過多的資源不一定對你有用，反而會影響你的生活品質。所以飛哥認為剔除無效資源、分析關係資源、尋找有效資源，才是我們認真對待選房這個專業的事情的專業態度。必備資源一定在範圍內；
有效資源一定是服務於生活的，消費的頻次、時間決定了位置的相對重要性。
比如說：
菜市場、診所、樓下遛娃歇腳的亭子、健身場所一定是越近越好；
小學、中學1公里以內，最好是不用過主幹道；
開放性公園1公里以內，大型商超1.5公里範圍。
必備資源距離太遠，一定會對生活質量產生影響的，比如說中原區五龍口附近的幾個小區，因學校用地產權問題，一直未落實。距離較近的小學為高新區管轄所以沒辦法辦理入學，只有跑到幾公里外的秦嶺路小學。
潛在資源有必要但最好不要靠太近
一些潛在資源很有必要，這些資源或直接或間接影響著居民的生活。比如說大型開放公園、商業廣場、政府機構聚集地、河流一定是吸引著眾多的資源向此靠近的。但是靠得太近，往往也會對居民的生活產生一種屏障，在經濟學中我們叫機會成本，影響了對外的交流。比如說緯五路黃河路沿線三家醫院，一年不一定去一次，但你想從黃河路附近去公園散步，要麼向南穿過緯五路、緯四路、緯二路到達經緯廣場，要麼向東穿越經三、經二路、東明路、姚寨路、中州大道到會展中心附近或者向西南到紫荊山附近，但是這些醫院造成的擁堵，你必須受著。這些從房價角度分析，二七廣場作為一環中心，均價13000，單價1萬左右房源比比皆是也從側面反映了擁堵導致的屏障式隔離。
無效資源最好遠離
有些資源看似很光鮮，但與自己無關，請遠離。比如，北龍湖周邊高檔酒店、貴族學校、以及北龍湖核心住宅區，對於一路之隔的21世紀社區、完全是無效的，比如說拼盡全力擠到富人區邊緣的小資階層以及中產階層，置業楊金片區未來的生活就會比嵩山南路、大學路、南三環、南四環剛需聚集地幸福嗎？我看未必。
還有一種是資源完全與自己無關，但你還必須承受其帶來的危害。比如說重點小學，因為學區的劃片有嚴格的路段限制，住到小學附近300米以內自己的孩子卻上不了，每天依舊要忍受學校附近送孩子上學的擁堵，這類資源務必遠離。
02.遵從個人喜好。
期房、二手房無論從設計還是配套方面，都有天然的差異，比如說步梯與電梯的差異、看門大叔與物業公司的差別、人車分流與車輛隨意停放的差別。這之間的差異是完全無可比性的，作為買方者90%以上的可能一定是選擇期房的，但是既然在二者之間進行挑選，一定是期房不是那麼符合自己的要求，比如說位置偏遠、比如說交房偏晚。
所以，既然需要在二者之間去選，最便捷的方式，去這些二手房社區體驗一下就好。在這裡才能找到自己內心想要的東西。
拍攝於錦繡華北園區一角
拍攝於錦繡華北園區一角
03.圍繞未來的置業需求考慮。
家裡幾口人？未來是否會和老人一起居住？是否會要二胎？什麼時間要？對於剛需來說，這些一定是要考慮的，單身更是如此。曾有朋友給我說想買一個公寓或者一房一廳作為婚前財產，自住。以為買一個標間或小戶型，作為婚前資產，婚後和老公鬧不愉快了怎麼怎麼樣？殊不知，如今購房名額何其珍貴？二套購房60%的購房比例會讓你錯過很多優質的置業機會，15年之後住宅20%的差額個稅、不滿兩年徵收5.6%的增值稅，商業公寓雖不佔購房名額，但近30%的綜合稅費，40年的產權，你賣給誰？房住不炒的大背景下，增值部分抵扣稅費之後還有多少殘餘？
所以，不明白為何要買房可能會因為猶豫錯過一套房子，後悔一陣子，還能再找其他房源，畢竟名額還在；但僅僅考慮當下不講未來的置業一定會後悔的，有錢買不到合適的房子的客戶大有人在，那可能會後悔一輩子。
04.圍繞自身經濟狀況考慮。
適合自己的房子一定是伸伸手能夠得著的，如果幻想高槓杆飛上枝頭變鳳凰，由剛需直接擠進中產、富人圈。依靠買房或者炒房，在當下的政策背景下，飛得越高，只會摔得越狠。首付可以厚著臉皮掏空六個人的錢袋去拼湊，但月供一定是要自己還的。甚至很多時候，對於剛需，還需要去借錢、去套信用卡，對於親戚之間的借款還好，禮尚往來，相互幫助，近期換上還好，而對於信用卡、民間借貸，往往伴隨的是高額的利息，俗稱高利貸。別以為日息5%的利息不算啥？不信你根據自己的財務狀況拿計算器算算。
當你按照以上條件綜合考慮後，明白了自己的需求、知道自己幾斤幾兩，知道自己想要什麼樣的生活。飛哥根據鄭州三環老城區內資源梳理過後，有如下建議（不同需求，置業建議一定是不同的，篇幅有限，僅說觀點，認同飛哥的分析思路，可以私聊飛哥，提供一對一諮詢。）
飛哥提供的一個參照公式：
A=需求面積*三環、四環間期房均價*30%-首付預算
如果A為負值，恭喜你，你哪是什麼剛需？相比四環外未知的風險以及三環內老破小的配置，三環、四環是你最好的選擇。無論是西流湖沿線、國基路沿線、還是南三南四亦或小李莊，都是鄭州名副其實的金腰帶。打死不出三環的邏輯是鄭州土著人才有的邏輯，為何？名下房產數套任何一套拆遷都能夠賺得盆滿缽滿，你拿什麼比？還在為國棉廠沒落而嘆息？殊不知錦藝城周邊這些區域明星樓盤有多少是國棉廠的人？即使如今一路之隔的國棉廠家屬區，80年前後的房子比比皆是。那又如何？任何一套拆遷安置都會帶來翻天覆地的變化，他們願意輕易搬走？
圖片拍攝於惠眾西城一品，紅圈部分即為國棉廠家屬院區，與錦藝城僅隔一棉紡路
如果A是正值，請邁開你的腳步，週末休息多去售樓部看看，放亮眼睛去看，只要能夠買得起，只要沒有明顯缺陷，能買就買吧。不要再想買房不著急，過兩年有錢了再說；不要想工作忙，沒時間看房，那都是藉口，也會成為未來後悔的理由和被迫到更遠的郊區或者回老家三線、四線小城買房的談資。
依舊買不了怎麼辦？
如果三環四環附近的期房即使伸斷了胳膊、閃了腰依舊買不了怎麼辦？是會三線、四線老家還是另謀出路？
如何選是你的事，遵從自己的內心，去選擇就好。
然而，對於意欲留在鄭州的小夥伴們，倒不如跟著飛哥多去老城區轉轉，淘淘金。哪有？三環內遍地都地都是。可能有些東哥探盤的東粉們該反駁了：東哥從17年底不就在倡導殺老母雞，養小母雞嗎？
作為東粉，對於房產投資，我很認同。但後面的一句話東哥沒說，卻隱藏著對剛需一族巨大的機會，東哥不會特意強調，我想說：剛需的你不是東哥的菜。
特別是剛需中的剛需，即將被迫趕出鄭州，回到三線、四線小城的年輕人，這個機會還是很大的，實際在這句話的背後，隱含著一個供需關係問題，隱含著剛需的置業機會。十幾萬、二十幾萬一個標準的大兩室，小三房，在鄭州還是大有機會的。
如果認同，請找我，幫你分析三環內剛需的置業機會在哪裡？
鄭買房說
這個問題不好回答的太準確，剛需一般都是首套房且自住，但是又因為每個人買房的需求側重點不同，從以下幾個方面分析來決定：
1，二手房：優勢是現房，買了就可以住，不像新房需要等待2-3年的建設週期；小區的品質一目瞭然，教育、醫療、交通等資源可以現場考察。當然劣勢也很明顯，交易稅費比新房高（比如增值稅，個人所得稅等），交易週期2-3個月，容易產生糾紛。
2，新房：通常我們稱之為期房，建設交房週期一般2年左右，購房稅費低，一般只有契稅和維修基金兩項，購房流程簡單，一般不會產生糾紛。但是劣勢也比較多，前期開發商的承諾兌現度，宣傳的教育等資源配套能夠落地多少，不確定性的東西太多，往往也會導致一些交房即維權的尷尬局面。
綜上所述，結合自身情況再做定奪，如果著急入住建議買二手
金融小學生老王
首先了解一下二手房的優劣勢。優勢在於小區成規模，綠化完善，配套成熟，入住即可享受良好的居住氛圍和配套服務，甚至可以直接享受到學區房的優勢，孩子能夠快速入學。部分老城區二手房由於折舊，價格會比較便宜，適合居住需求迫切但受限經濟實力的客戶。劣勢在於入市年限較短的二手商品房，折舊較少，區位優勢突出，配套成熟，價格會比同區域的一手房貴很多。再者，如果按揭購房，評估價往往會比合同價低很多，貸款比例比一手房要低，首付會相應高很多，而且二手房交易，涉及的稅費如個人所得稅，印花稅，契稅，綜合起來的稅費多很多，如果通過中介交易，購房者還要承擔佣金，成交價會高不少。所以，居住需求不那麼迫切，建議購買配套齊全價格合適的一手房。如果資金實力充足，希望儘快享受成熟配套，建議購買成熟地段的二手房。如果資金受限，對配套有迫切要求，對於房子自身要求不太高的客戶，可以購買價格相對便宜些的折舊二手房。
一綠樹蔭
如果是剛需現在買，最好是準現房。期望鄭州房價降是不可能的，估計今年有百分之六到八的上漲？
踏雪尋梅285996958
目前，二手房是最好的選擇，春節之後就沒有必要
秒懂鄭州樓市
現在國家已經出臺政策禁止出售期房。至於二手房也存在各種各樣的不好。
個人建議是，你要很著急買房，可以入手二手房，期間可以多轉轉看看位置好，交通出行方便的小區。如果不是特別著急，個人建議明年年初以後再買房，那時候會是房價低點根據自己的需要看待這個問題，二手房就是現房，買完裝修即住，期房可能需要等待一段時間才可以交房，在裝修，入住！希望可以幫助到您！期房要找大開發商，質量保證，二手房選擇就多了，最好是現房銷售的。具體還是看價格了，地理位置等
王順全18294547207
二手房吧，最起碼看得見，期房，後期維權噁心死，現在的開發商已經沒有可信度了，萬科，綠地，永威，開發商實力不可為不大，交房質量呵呵了，不要太相信售樓部銷售人員的承諾，超過9成9的樓盤銷售都是外包出去的，樣板間就是個笑話，而且房子都是沒有售後的
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個人建議，剛性需求買二手，自己拎包入住，新房得等兩三年，鄭州三環內現在隨便買個兩房，或小三房，月供四五千，自己再過渡期租個房，一千多，到後期新房裝修又得十萬。壓力很大，個人感覺這樣！
崔廟農民
剛需的話，現在國家多地已經出臺政策禁止期房轉讓和限制現房轉讓，二手房也存在各種各樣的不好。
個人建議是，你要很著急買房，可以入手二手房，期間可以多轉轉看看位置好，交通出行方便的小區。如果不是特別著急，個人建議明年年初以後再買房，那時候會是房價低點。
小年流觴
鄭州的期房或二手房也得2～3萬一平了吧？有這錢就買新房，讓那二手房都擱那憋著
