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提問：你好，通州的大方居這個盤怎麼樣，價格3.2萬。
回答：大方居是典型的郊區屌絲剛需盤。
老通州區域，社區還比較新，但是離果園地鐵還有一段距離，因此居住人群的通勤比例沒有那麼高，大多是一些本地工作的人自住，尤其是老人。
通州的購買人群，首先應該瞄準通勤剛需，大方居未來的客群存在一定風險，對於這個風險，3.2的價格不是很誘人。
提問：北京老破小剛賣310萬淨得，打算年前換為600萬(單價6萬左右)標的次新(用全款抵押貸款，貸款300萬)。這個是不是個錯誤操作?
謝謝！
回答：操作沒錯
選籌的目標可以放寬一點，因為投資第一梯隊的次新房，大多位置不錯單價也在7-9萬，600很難買到。
放寬到2000，就能買更多了。
選籌是最重要的槓桿。
提問：房姐你好，問下申卡有沒有次數的限制？
回答：沒有
申卡與次數的關係：
1.申卡最好一次成功，有失敗記錄短期不適合再申請。
2.申卡有徵信查詢次數，徵信查詢次數多影響申卡。
3.持卡數量對申卡有影響。
提問：房姐萬安，請問：總價400萬的情況下是選戶型和樓層相對合理的兩居還是捨棄戶型樓層選三居呢？戶型好的三居夠不著……
另外：麻煩幫忙分析一下平樂園和雙龍南里這兩個小區，謝謝！
回答：400萬如果盡力保證選籌的回報質量，努努力可以買到三居。
如果對戶型，樓層，小區質量有一定要求，基本在兩居。
兩個小區本身差別不大，都是時期接近的小區，但小區內部有差別。
主要看具體房源，所在的樓棟情況，樓棟位置，外面情況，樓道情況，房源內部的情況。
提問：北京老破小剛賣310萬淨得，打算年前換為600萬(單價6萬左右)標的次新(用全款抵押貸款，貸款300萬)。這個是不是個錯誤操作?
謝謝！
回答：操作沒錯
選籌的目標可以放寬一點，因為投資第一梯隊的次新房，大多位置不錯單價也在7-9萬，600很難買到。
放寬到2000，就能買更多了。
選籌是最重要的槓桿。
提問：請問房姐，北京首套，首付最高140w，總價340w，基本40~60p的上車盤，最近在看八里莊北里八幾年的老公房頂層2居，均價5.4w，炫特新一點的西向一居6w，農光裡九幾年的塔樓一居6.6w，後現代城北向開間7w，哪個比較合適呀？戶型最喜歡的是八幾年的頂層，但八幾年的老公房不知道會不會太老了...還請指點一下，多謝！
回答：你好，謝謝讚賞。
首付140萬，如果選籌迴避溢價標的，評足貸足，預計可以買到總價340的公房標的。
（公房稅費低可不顧及貸款）
八里莊80年代建議放棄，略老。
農光裡塔樓要看品相戶型視野朝向，如果是一居迴避，6.6萬也高了。
後現代城7萬貴了，6萬左右考慮。
儘量選擇90後公房，更好的則是95後，銀行裡有更高評級。
後現代城一帶350這個總價其實是不夠的，所以變成溢價的一居。
百子灣一帶注意小白領扎堆溢價。
提問房姐，江蘇銀行裝修貸，借10萬每月利息400，等額本息5年，可以借30萬，算下來實際利率8.3%能用嗎？
回答：irr算下來是8.3%的話，可以用不錯的。
提問：請問房姐，抵押貸和信用貸申請的順序，您建議哪個放前面更好？可不可以先申請幾筆信用貸並且不提取使用（擔心抵押貸批了之後負債高無法再申信用貸了）
回答：如果你最近半年都不買房，
如果你提前半年把信用貸的準備工作都做好了。
那麼現在是可以信用貸申請的。
注意是申請批貸不放款，放款後後面的貸款就都垮掉了。
然後冷卻幾個月的徵信可以辦理抵押貸。
關鍵的點是，現在正是北京的買入時間，如果之前沒有準備，現在先辦信用貸不是很來得及。
如果你本身有房產，那麼先抵押房產，保住房貸，然後再申請信用貸，負債額度不高的情況下房貸對於信用貸的壓制不是很大。
提問：北京老破小剛賣310萬淨得，打算年前換為600萬(單價6萬左右)標的次新(用全款抵押貸款，貸款300萬)。這個是不是個錯誤操作?
謝謝！
回答：操作沒錯
選籌的目標可以放寬一點，因為投資第一梯隊的次新房，大多位置不錯單價也在7-9萬，600很難買到。
放寬到2000，就能買更多了。
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提問：房姐，請問興隆家園南區的南邊被通惠河隔開了，又靠近五環了，從地理位置來講，有投資價值嗎？
回答：興隆家園跟隨的核心，其實是青年路。興隆家園主要的缺點，在於和青年路有一定距離。
而興隆家園本身，南北跨度大，南邊的老區，已經直接望著高碑店地鐵。南北兩頭，價值分析的思路不一樣。
南邊部分，則主要作為CBD東三環的通勤區，主要的商業配套並不在小區周圍展開。小區周圍的餐飲生活配套還算齊全。整體四平八穩，防止買貴。
提問：好久沒坐地鐵，今天在擁擠的一號線上，因為地鐵列車故障，在南禮士路站被趕下車了。擁擠的北京，這種大城市的擁擠、交通不便，會越來越嚴重？還是會逐漸減輕？人口的擁擠，與房價會產生什麼關聯呢
回答：1.北京產住分離，人口外遷，所以通勤壓力大，時間長。
2.因為擁擠，非服務產業和人群會逐漸外移。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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