前天，我发表了《如何让房子快速变现，看看这个北京西四环住宅的房东是如何操作的》的文章，用一套市值340万的北京西四环丰台区大成里的一套住宅做案例，给出了四种变现的方案:
图，房本
1.直接卖房，如果着急再便宜点，300万，或者更低，就不信卖不出去，比如280万变现。但是如果以后房价涨了，那么房主就会后悔不已。
2.抵押给银行，比如从银行抵押借款180万，十年等额本息还款，每年还款27万左右。相当每月背着两万多的还贷压力。但是，如果未来房价上涨了，上涨收益还是房主的。
3.出租，目前这套房子租金每年6.5万，如果不着急用钱就可以这个方法细水长流获得现金流。但是如果着急用钱怎么办？用上述银行抵押贷款方案，每年还银行27万，租金收6.5万，相当每年还要负债20.5万。
4.用0元置业方案快速获得二十年没有利息的现金100万，把二十年的使用权交换100万现金的使用权。
方案如下:
北京市丰台区大成里秀园项目，十八层的二层，建筑面积67.32㎡，户型:两室一厅一卫一厨带装修家具家电，70年住宅产权立项，民水民电带燃气。当前市场参考出售价格340万。免租金租期:十年到二十年均可；免租金押金：100万。房本干净无抵押。
其中，前三种方案是传统方法，第四种是新型方案，是利息抵租金的各取所需的交换模式。
文章发表后，很多网友问我，虽然承租人仅仅花了100万就就白住了这套房子二十年，但是如果是我的话就会用100万作为首付去买房，并且最后房子还是自己的。
这个问题非常好，更具有代表性，也就是我文章题目中提到的，到底是买房合适还是租房合适的问题。
我是这样回答这位网友的:
如果你认为这套房子未来房价会下跌，那么你是选择买房还是租房？
这个网友回答说，那自己会先租房，等房价开始反弹时再买房？
我又问，那么你怎么知道房价什么时候会下跌，什么时候会上涨？
所以，我前面发表了观点“买房就是预期房价上涨并且捕捉房价上涨带来收益的操作工具！”
用上述北京西四环的房子为例，我们做解释，承租人用100万的押金住了二十年，相当每年省了6.5万的租金，对应押金带来的收益就是年化利率6.5%，二十年后拿回来100万押金。
先说明，因为这套房子在房管局做了抵押登记到了承租人名下，所有承租人的押金最后肯定能回来，只要二十年后房值不低于100万，那么房主一定退还这100万押金。
承租人如果用100万作为首付，用最大的杠杆贷款240万，一共340万买下这套房，还要浪费一个购房资格和一个贷款资格。我们来看看未来的结果:
1.房价大涨。比如房价三年后上涨100万，那么买房人三年的贷款利息是240万*5%*3=36万，还有首付的资金成本100万*6.5%*3=19.5万，那么买房总体收益就是100万减去36万减去19.5万=44.5万
2.房价下跌，比如三年后房价下跌100万，那么买房人的损失就是100万加上36万银行利息加上19.5万首付利息，一共损失155.5万。
3.房价平稳，比如三年后房价没有变化，那么买房人的损失就是利息总和55.5万，跟租房三年房租19.5万对比，相当赔了银行的贷款利息。
4.房价微涨，比如房价涨幅刚好跟银行贷款利息同步，那么不管买房租房都是一样的。
所以，前面看过我的文章的人知道我的观点“贷款买房就是预期房价涨幅超过银行贷款利息总和的套利方案！”
而全款买房其实也是套利，就是套利房价涨幅超过自己投资其他产品的方案！
对应前面西四环住宅的房主跟承租人，房主的套利预期就是用承租人的100万押金投资其他产品的的收益一定大于房租收益，也就是每年收益超过6.5万，那么房主就是合适的。对应承租人的套利就是自己用100万投资其他收益小于房租收益，也就是每年收益小于6.5万，那么承租人就是合适的。
不同的预期，带来了不同的操作方法。
商业就是预期不同的各取所需的交换行为。
回到文章题目的话题，有钱人买房，没钱人租房，这个观点是对还是错？
显然是错的，如果是这样的就没有人卖房了，可是卖房的人目前有很多，难道他们都是没钱人。
对于卖房，预期房价下跌就是卖房的根本原因，所以我说“卖房的本质就是规避房价下跌带来的风险！”
如果房主真的缺钱，但是认为房价会上涨，那么房主的操作就是抵押，或者用0元置业方案拿到没有利息的现金。
租房，不代表没有钱，租房是看跌房价预期的结果，或者认为投资其他产品的收益会超过房价的涨幅。
现实中，北京海淀区万科翡翠书院10年租金180万的租赁房源被预定一空，在万科翡翠书院的租客名单中，首批投资人包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚，全部是赫赫有名的公司高管级人物。
上面这些人员，估计多数人没有他们有钱，但是他们却选择了租房。
他们是怎么想的，其实非常简单，周边同品质的房子买进需要1000万，现在租十年180万，相当可以用剩下的820万投资其他行业，只要他们认为自己能够投资其他产品收益超过房价涨幅，那么自己就是合适的。
所以，多数人是否买房的答案已经出来了，只要房价涨幅高于银行贷款利率或者GDP涨幅，那么买房就是合适的，同样，只要房价涨幅小于银行贷款利率或者GDP涨幅，那么租房就是合适的。
中国楼市是政策市，也就是政策需要房价上涨，那么就房价大概率就会上涨，只要政策需要房价下跌那么房价就会下跌。当然，如果房价平稳符合决策层的意愿，那么政策就会让房价平稳。
2015年的政策是化解房地产库存，于是9.30新政叠加3.30新政，促成了大牛市。
现在，房住不炒定位成为国家战略，“稳地价，稳房价，稳预期”就是调控的总目标，所以，我发表了《疫情后房地产调控如何调整，新华社终于定调了！》的观点。
如果真的出现2015年的9.30叠加3.30政策去库存行情，那么赶紧买房，因为房价涨幅会超过银行贷款利率。但是如果9.30政策跟3.30政策不会出现，反而是坚持房住不炒，那么房价只能平稳，就没有必要贷款买房，租房就是最佳方案。
看到最近国家政策，反复提出房住不炒，刚刚，新华社辟谣了二套房首付下调的消息，首套公积金贷款三成降到二成的驻马店也被约谈。
而2月25日新华社文章更是给房地产的指导是:“继续“因城施策”落实房地产长效管理机制，规范发展商业住房租赁市场；深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作，推动完善基本住房保障体系。”
看到了，租房市场才是决策层更重要的任务。
买房就是看中的是房子的所有权价值，就是虚拟经济。
租房就是看中的是房子的使用权价值，就是实体经济。
欢迎大家关注微信公众号“美房投资俱乐部”查看更多更详细的精彩内容。
閱讀更多 美房網投資俱樂部 的文章
