安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏！
——杜甫
千古安居夢，向來並不易，昨天深圳市住建局發佈關於徵求《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，打響深圳住房體制 "二次改革"的第一槍！
保障房不低於6成、商品房不高於4成+的舉措引發熱議，高收入群體有豪宅，低收入群體也不用住鴿子籠了？真的嗎？
一、房改三大看點
根據《意見》劃分，深圳計劃將全市住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房。到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
1、市場商品住房，將佔住房供應總量的40%左右，有能力的市民可通過市場商品房來解決住房需求。
2、政策性支持住房，佔供應總量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，佔比均為20%，安居型商品房或將新增財產限額門檻、並採用輪候、抽籤、搖號等方式確定租售對象。
對出售的人才住房和安居型商品房，實行一定年限內的封閉流轉，購房人自購房之日起累計在深繳交社保15年，或者年滿60週歲且購房滿十年，可以申請取得完全產權，並按一定比例繳交增值收益。
3、公共租賃住房，佔供應總量的 20%左右。重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，租金為市場價的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
《意見》以住房供給側結構性改革為主線，優化調整增量住房結構，盤活規範存量住房市場。
未來不同主題將提供不同類型的房源，房產開發企業提供市場商品住房、安居型商品房;住房租賃經營機構提供各類長租公寓;市、區政府為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；其它主題還可以提供多類型的租賃房和住房。
二、深圳兩次房改，有何不同？
如果說深圳本次房改，是一次升級；那麼20年前深圳的房改則是顛覆。
1998年中央宣佈取消福利分房，全面開啟住宅商品化，被稱為"98房改"。
"98房改"的前一年，索羅斯狙擊完泰銖後，把菲律賓、馬來西亞、新加坡等國也搜刮了一遍。1997年10月移師香港，風聲鶴唳的香港市場聞聲大跌，1997年8月到1998年8月，恆生指數從的16673點跌至6660點。直至1998年時任財政司司長的曾蔭權決定動用外匯儲備，干預市場，才擊退索羅斯。
城門失火，殃及池魚。受1997亞洲金融危機影響，外需經濟低迷，我國1998年全年出口增速僅為0.4%，同比1997年降低了20.1%，外商投資額出現零增長。
3架馬車倒了2架，產能過剩，內需不振，中國經濟增速結束了雙位數增長，提出"保8"的目標。
為拉動經濟增長，政策不得不將原來刺激出口轉向刺激內需，房地產業正式登上歷史舞臺，成為國民經濟的支柱產業。
1998年7月，國務院頒佈23號文，明確提出"促使住宅業成為新的經濟增長點"，標誌著城鎮住房商品化制度開始建立。
彼時，中國城市化率只有30%，遠低於發達國家的70%，農村收入和消費水平也只有城市的1/3，住房商品化喚醒了民眾購房需求。此後，房地產投資逐年增加，1998-2002年期間對中國經濟增長貢獻維持在15%，平均對GDP拉動1.2個百分點。
當時外需失速、內需不足的背景下，國家取消福利分房是拯救中國經濟的有力的舉措。但之後經濟形成了慣性依賴，一旦有著陸風險，房地產就成為當仁不讓的救火英雄。
武俠小說裡，屠龍英雄最後會變成了惡龍；現實社會里，高房價已成為制約經濟健康發展的桎梏，任其橫行，甚至可能成為引發系統性風險的導火索。
中國房地產市場急需一場新的改革。
"98房改"我國住房市場主要是拷貝香港模式，這是怎樣一種模式？
1997年香港迴歸後，土地收歸國有，由特區政府管理。房地產用地採取批租制，主要用公開拍賣、書面招標和協議批租3種方式，其中公開拍賣居多，價高者得。
香港特區政府財政收入中，地價和一般地稅就佔總收入的20%左右，是政府主要的財政收入。
香港巴掌大小的地方，人口奇多，商品住宅市場供需嚴重失衡，導致房價畸高。政府將財政收入投入公共住房建設，發展公屋（租賃）、居屋（出售），保障低收入階層居有其屋。
這看球來很合理，但是保障性房屋供需失衡，香港約有9萬個家庭正在排隊輪候，他們至少要輪候約2年，才可以申請到。
香港的問題不是沒有地，而是沒有供應。香港前任財政司司長梁錦松在訪談節目中就指出，香港的住宅建設用地只佔到7%，約70%的土地是沒開發的。
1994年，我國開始進行分稅制改革，改完後地方政府窮得叮噹響，看到香港可以靠賣地求財，地方政府就像抓住了救命稻草。
於是從深圳開始，地皮開拍了，商品房開賣了。既然地皮是拍賣得來的，那房子也可以拍，價高者得——從上下游關係看，這很合理，房價節節攀高成為一種存在即合理的現象。
但居住才是住房的第一屬性，如果房子姓"炒"，把民生需求炒上天，全民炒房的現象就不為怪。可是都去炒房了，誰發展實體呢？地價被上去了，實體經營成本也上去了，融資成本也上去了…
房價高到一定程度，必然開始反噬實體經濟，陷入惡性循環，這是我們不樂見的。
現在，深圳嘗試建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供給改革，將住房分割成商品化市場和政策性供給，其中人才住房、安居型住房和公共租賃住房的供應主體是政府及人才住房專營機構，而商品房仍由房地產開發企業提供，同時也支持企事業單位等建設籌集各類政策性住房。
實際上，這種改革也不是看房價高，就一通亂改的，而是借鑑了"新加坡+德國"成功經驗。
新加坡以政府建設廉租組屋為主體，私人住宅為輔。
新加坡人口密度是7797人/平方公里，是世界人口密度第二高的國家。自1990-2017年，新加坡房價上漲了228%，靠提供的組屋，新加坡的自有住房率一直維持在90%的高位上，2017年新加坡的房屋自有率高達90.9%。
核心的組屋制度模式是：新加坡政府通過強制低價徵地，然後建造組屋，再以遠低於市場商品房價格出售給符合條件的居民。早在1960年，新加坡當局就成立了建屋發展局(HDB)，為居民提供廉租組屋。組屋居民能夠擁有組屋產權。成立至今，HDB組屋覆蓋人口比例由9%增加至82%，是絕對的住房主力。
組屋制度以居民的收入為基準，而非成本，而且還提供住房補貼和充分的金融支持，基本上能覆蓋到80%以上的居民。
滿足低收入的組屋申請者最高可享受80000新元的住房補貼，僅需支付5000新元即可購買一間2室的組屋，而普通的中等收入的新加坡家庭僅需 2 到 2 年半的收入即可購買一套 4 室組屋。
從新加坡的經驗看，實行了雙軌制後，市場化部分還是歸於市場，增加公共住房供給必然擠壓商品房的供給，即使分流了一些剛性需求到公共住房，但是根據深圳發展的潛力，仍舊是供小於求的，畢竟不可能像新加坡一樣組屋80%以上的覆蓋。
穩定的房價德國也有成功的經驗。
自1994年起，德國維持了長達15年的房價平穩，首都柏林的房價僅為4580美元/平方米，不到倫敦房價的五分之一。
供需決定價格，簡單的講，德國有足夠的住房供給，這種供給是以私人部門提供租賃住房為主的。
1978年德國人口達到高峰的8300萬，隨後人口增速變慢，2004-2011年進入負增長，人口總量基本保持在8000-8200萬之間，也就是說需求沒有大的增長。
但是二戰後，建築施工量逐漸增長，住房供應不斷上升。德國的住房套戶比（住房套數/家庭戶數）1978年就達到了1.21，隨後一直穩定在1以上。目前，德國人口總數約8200萬人，住房存量已超過4000萬套，平均兩人居住一套房。
德國制定了完善的住房和租賃法律體系，《住房建設法》、《住房補助金法》和《住房租賃法》等有力的保障了租房者的利益，還提供稅收和住房補貼優惠。
為遏制住房投資，德國還出臺了非常嚴厲的政策，如對於住房交易徵收高額的稅費，在持有環節也徵收房產稅，但出租可以獲得稅收補貼，增加了自有空置房出租，政府所有的出租房比例只佔不到 10%；而住房合作社、住房出租機構、私人所有的出租房佔到 90%以上。
即使房價低，而且德國房價收入比還是下降，但是德國自有住房的比例卻很低。根據2014年的統計數據，德國49.3%的人口居住在租賃住房，住房自有率僅有45.5%。
德國的房價穩定，購房的回報率不高，投資屬性弱，而且也沒有戶籍制度，沒有綁定太多教育等社會資源，僅僅是單純的居住和消費，租房還能有補貼優惠，所以基本上更偏向租房。
深圳不可能完全開放戶籍，根據德國經驗，深圳接下來的配套立法應該會出臺並實施，租售同權也將在深圳開局。
3、深圳房改經驗如何複製？
和經濟發展不相適應的"高房價"深圳不是唯一，但為什麼是深圳率先打破"僵局"？
截至2017年底，深圳常住人口1253萬人，預計至2035年，常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人，預計新增住房需求約180萬套。綜合考慮土地供應和住房建設籌集能力，將住房總量目標確定為170萬套是必要。
但深圳最大的問題是沒地。就轄區面積而言，深圳全市國土面積為1993平方千米， 經過30多年發展，衛星圖上看到深圳的開發建設土地佔比已經很高了。
根據深圳的規劃，到2020 年，深圳建設用地上限是976 平方公里，截至2015 年已使用940平方公里。
這意味著，2016 年起，深圳只有30 平方公里的新增建設用地指標，平均每年僅6平方公里新增建設用地配額，還得分大部分給商服、商業等，分到住宅頭上少得可憐。
深圳即便達不成目標值，隨著公共住房逐步落實，分散一部分剛性需求，改善下極度失衡的供需矛盾，也是踏出第一步，做了好示範。
然而深圳建成區面積為900平方千米，建設用地面積佔全部國土面積的45%，高於香港（24%）和其他一線城市（廣州18%，北京22%，上海37%），這個比例看，如果深圳沒有地，其他一線城市更沒有。
而二線城市，多數不具備深圳的財政基礎。深圳2017年GDP預計達2.2萬億元，名義增長12.87%。一般公共預算收入達 8624 億元，其中，中央級收入 5292.4 億元，增長 11.1%；地方級收入 3331.6 億元，同口徑增長 10.1%，而深圳財政收入並不依賴土地財政。
許多其他地方政府財政收入極度依賴土地出讓金，天津天房集團債券違約後，天津發布公告實行人才引進，而後又匆匆出臺補丁，要求引進人才兩年內有房，否則戶口作廢，赤裸裸在搶接盤俠。
從激勵的角度看，新加坡是依靠低價強徵和建屋發展局赤字，才能完成"居者有其屋"的構想。新加坡能承受赤字，是因為低成本住宅能提升勞動力成本競爭力，有利於增加就業和企業稅收。
新加坡政府只有一級財政，有足夠的激勵效果，但我國實行的是分稅制，中央和地方在財權與事權方面並不匹配。中央佔財政總收入比重超過50%；支出方面，中央佔比卻不到20%。地方政府為了發展經濟，增加公共住房政策改善民生，由此提升的經濟以及稅收大頭卻被中央拿了，缺乏激勵基礎。
光伏補貼、新能源財政補貼都縮水了，政府也在開源節流。
1998年，房改將福利分房改為住宅市場化；2018年，二次房改，住宅市場改為租售並舉，市場、政府、社會主體並駕。深圳又一次先行先試， 彷彿一個輪迴。
橘生淮南則為橘，生於淮北則為枳，深圳的二次房改並沒有廣泛複製的基礎。
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