01.15 置業西進丨2019年成交量居大西安榜首,西鹹“主場”地位不敢錯過了

置業西進丨2019年成交量居大西安榜首,西鹹“主場”地位不敢錯過了

叮咚~您有一份西鹹新區樓市2019年度成績單待查收!

西鹹新區榮登大西安成交Top1。數據顯示,在2019年西安樓市成交量中,西鹹新區拔得頭籌,遠超主城區其他區域。

2019年,西鹹新區的表現如何,請繼續往下看!

西鹹新區成交量第一

灃東和秦漢成績突出

置业西进丨2019年成交量居大西安榜首,西咸“主场”地位不敢错过了
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2019年西安各區域商品房成交量

數據顯示,西鹹新區全年銷售29038套房源,5月銷售超5000套,榮登全年榜首。商品房銷售佔比方面,2019年西鹹新區商品房成交量佔大西安商品房成交量的22%。住宅方面,西鹹新區住宅成交佔大西安住宅成交量的20%。

對比其他區域來看,西鹹新區超越了往年一直佔據第一的滻灞,成交量高出滻灞200多萬平方米,表現尤為搶眼。

不過,這與西鹹新區近兩年的發展息息相關,隨著政策利好的不斷落地,去年地鐵一號線二期的開通、三期地鐵的批覆、學校的建設和落地等等,都為西鹹新區加了不少分。

再來看看西鹹新區這五大組團的成績。

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2019西鹹各組團商品房成交量

與區域發展相匹配,87.5%的成交量集中在發展相對成熟的灃東新城、灃西新城、秦漢新城。2019 年,灃東新城以 181 萬㎡成交量領跑西鹹新區,佔比 37.4%;秦漢新城次之,成交 135 萬㎡,佔比 28.0%。

對比來看,灃東新城不出所料依舊是成交量貢獻最多的區域,位列其次的是秦漢新城。這兩大區域的產品以高端改善類為主,產品面積戶型也較大,因此,成為西安市改善類購房者的聚集地。尤其是秦漢新城,在售產品大都戶型面積較大,這也是它成交面積領先的一個重要原因。

西鹹新區樓面價上漲20%

房企重點佈局空港和秦漢

2019 年,西鹹新區經營性用地累計新增供應 157 宗,摺合建築面積 1448 萬㎡,同比減少 31.6%;成交 146 宗,摺合建築面積 1383 萬㎡,同比減少 37.2%。

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總體來看,相較於2018年,供應量和成交量都有所下降,但成交樓面價卻上漲了20%。樓面價是房價的最大組成部分,西鹹新區樓面價的上漲和主城區住宅用地缺乏有很大的關係,主城區土地價格高不可攀,開發商自然會向外走。西鹹新區成為組團開發區域,也是政策導向所致。

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2018-2019西鹹新區經營性用地供求結構走勢

從表上可以看到,住宅用地仍為西鹹新區的供求主力。2019年,從供應端來看,住宅用地佔比 45.5%,同比減少 0.8 個百分點;商辦用地佔比 26%,同比減少 4.2 個百分點。從成交端來看,住宅用地佔比 49.1%,同比減少 8.0 個百分點;商辦用地佔比 27%,同比減少 5.3 個百分點。

總的來看,住宅、商辦、工業用地都比2018年減少,隨著新區的不斷開發和建設,這些數據未來的大趨勢也是逐年遞減的,畢竟隨著配套和市政建設的跟進,新區的建設用地也會越來越少。而其他用地相較於2018年大幅攀升,這部分面積可能用於市政建設和配套建設用地,基礎設施的建設也會進一步催熟區域發展,人居舒適度和便利度也會大幅提升。

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2018-2019西鹹新區住宅用地供求量價走勢

在住宅用地方面,2019年,西鹹新區住宅用地累計新增57宗,摺合建築面積 659 萬㎡,同比減少32.8%;成交58宗,摺合建築面積 679 萬㎡,同比減少 23.7%;成交樓面價以 15.9%的漲幅升至2252元/㎡。

住宅用地的樓面價依舊是呈上漲趨勢,“麵粉”越來越貴,麵包自然也不會便宜。所以,看準區域發展的購房者,樓面價正處於低位的品牌房企無論何時都是接下來的重點關注對象。

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2018-2019西鹹新區各區域住宅用地成交量價走勢圖

空港新城與秦漢新城成為房企佈局重點區域。2019 年,西鹹新區 55.0%成交量來自空港新城與秦漢新城。從成交樓面價來看,灃東新城領跑西鹹新區,為4672 元/㎡,而且漲幅最高。這與灃東新城的區域發展結構有很大的關係,尤其是在昆明池附近的地塊,價位就比其他區域高出好幾倍。

而灃西新城、涇河新城、空港新城受簽約項目配套用地、安置用地等因素影響,樓面價均出現回落,跌幅分別為 18.8%、17.6%、7.1%。

另外,灃東新城作為承載高新區發展的新城,在西鹹成交樓面價的top10當中,灃東新城佔據四席。2019年,華僑城(現與融創共同開發)年初以 5000-6000 元/㎡不等的價位獲取灃東新城鎬京片區3宗住宅用地,均位於榜單。

拿地成本的增加,最直接的表現是最終的房價。成本高了,市場自然也有新的對策,大戶型和高端產品的溢價空間更大,這也催生了灃東新城很多的高端改善產品,房價趕超主城區也是有理可尋。

11000-13000元/㎡是主力房價

未來房價會穩中有升別再錯過

2019年西鹹新區整體呈現供大於求的趨勢,價格上揚。

2019 年,西鹹新區新增供應 522 萬 ㎡,成交483萬平米,均價 11106 元/㎡,全年供求比1.1。具體到各單月來看,7 月以60萬㎡成交量創歷史峰值,8月以來,受市場預期轉變影響,成交量持續回落。

總的來說,房價變化的主要原因在於產品結構的變化和市場供求關係的轉變,開發商建造成本攀升、住宅品質不斷升級等因素共同推高了商品住宅價格。灃東和秦漢高端產品的扎堆出現,也在一定程度上整體拉高西鹹的均價。

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2019年西鹹新區商品住宅各區域成交量價走勢

從成交價格來看,灃東新城價格實現度最高,為12306 元/㎡,秦漢和灃西位列其後,分別是10843元/㎡和10613元/㎡,而涇河新城受區域發展、產品力等綜合因素影響,價格最低,為8859元/㎡。

從2019年西鹹新區的房價走勢來看,7000元/㎡產品逐漸成為歷史;目前最低的成交均價都已經高達8千元/㎡,隨著高端改善類產品的增多,促使房子均價顯著提升。11000-130

00元/㎡的房源均價將成為接下來西鹹新區的房價主導。

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總的來看,西鹹新區的表現與2018年成交量大幅攀升相比,2019年顯得更為平穩有序。這與大環境下“房住不炒,因城施策”的調控政策指引息息相關。

2019年西鹹新區供需大致平衡,成交價格均處於一個相對穩定的區間內,未出現大起大落的情況。預測2020年整體市場還會延續去年的趨勢保持平穩。

然而,以下這些因素對房價走勢的影響又太重要了:西鹹新區率先在全國範圍內制定了高質量的房屋建造標準(點擊查閱詳情西鹹定標丨容積率不超2.5,精裝A標不低於3000/㎡,房子以後更好更貴了!);西鹹新區目前經過政府職能部門審核公佈的房價,普遍比西安主城區的房價要高;西鹹新區很多樓盤無論從產品形態還是建造水平來看,都要比西安主城區的很多房子好;大西安置業買房的範圍也早已從三環進一步外擴,選西鹹新區想避也避不開……凡此種種,實在想不出西鹹新區下一步房價要降的理由,而相比西安主城區嚴格的調控政策,西鹹新區相對寬鬆的政策環境,絕對會繼續激發購買需求,房價上漲的想像空間很大。

還有一點,《西鹹新區發展規劃(2019-2025)年》的發佈為西鹹新區未來發展增添助力,再加上《西安地鐵第三期建設規劃獲批》,地鐵1號線三期、10號線一期和16號線一期開始建設,未來將實現西安主城區與咸陽、西鹹新區有效串聯,城市輪廓變大,人口增加,流動性增強,西鹹新區的活力也隨之增強,又是一個對房地產行業的利好。

置业西进丨2019年成交量居大西安榜首,西咸“主场”地位不敢错过了

所以,2020年置業“西進”,已經成為定局,提醒廣大的購房者:

一是千萬不要再嫌西鹹新區遠了,再猶豫可能也買的機會都沒有了。

二是也不要死守著灃東不放,這裡的房價已經很高了,完全可以在其它4個不限購的新城挑選。

三是很多人以為灃東之外是灃西最有優勢,沒想到賣的好的卻是秦漢,說明這個區域低調有實力。

四是房企在過去一年重點佈局了秦漢和空港,未來空港新城的發展潛力不小,早點進入能揀便宜。

五是不要再猶豫了,千萬不要再猶豫了。

(文中數據及相關圖片來源於陝西中原和西安陽光售房網,特此致謝!)

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