最近，總有一些讀者在後臺詢問老趙，“老趙，我想投資馬尼拉，但是菲律賓的房價已經漲了這麼久了，現在進入還能趕上投資的最佳入場期麼？”
馬尼拉是菲律賓第一大城市,也是世界上文化最多元化城市之一。
今天,讓我們重新感受認識一下和大家腦海中不一樣的馬尼拉,感受一下“亞洲紐約”高速發展背景下的城市魅力,並藉此讓大家對馬尼拉房產投資有一個初步的認識。
大部分人,在沒有深入瞭解菲律賓之前,都曾經有過這樣的印象:亂、窮,黃、賭、毒……
也正是因為預期不高,到馬尼拉實地考察一圈之後,視覺和心理上的衝擊是超乎想象的，這個城市中產階級的數量,以及他們的消費力,遠遠超過我們的想象。
看一座城市的房地產市場有沒有潛力,不如看看現在買得起房以及未來買得起房的人群有多少,他們的消費力如何。
而不是關注現在還需要解決溫飽問題的人群能不能買得起房,因為這部分人群的住房需求不是靠市場來解決,而是靠政府的福利政策來解決的。
大馬尼拉地區人口超過兩千萬,佔全國人口的20%,這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭。
馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%，它是東南亞最大的一座城市,這個人口規模即便是放在中國,也僅有北京和上海可以相比。
但馬尼拉的面積僅638平方公里,只有上海的十分之一,所以它的交通擁堵、人口密度,都是大多數中國城市無法感受的。
菲律賓的法律體系和政治體制和美國接近,實行英美法系,所以菲律賓對私有產權的保護也比較完善,大部分土地為個人所有,享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美,又喜歡認準大品牌,有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋,買房子也一樣。
以Ayala、Mega world等大開發商為首的房子,哪怕賣的比周邊項目貴,當地中產家庭也會搶購。
如果對一個國家或者城市感興趣,最好的辦法還是親自去一趟,感受一下當地生活和經濟形態,才是消除偏見最好的方式。
馬尼拉的樓市發生了哪些重大變化?
馬尼拉房地產市場和前幾年相比,無論是在價格還是在操作模式,以及開發商市場推廣的方式,都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性,決定了如果我們依然用投資國內房地產,或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉,是不太容易挑到好的項目的。
01
中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑,中國人這些年到處買房子,到哪裡不都是最大買家麼?還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目,這邊房子庫存消耗非常快,問及都有哪些外國人過來買,回答都比較一致:中國人居多,其次是新加坡、日本、韓國的。
而偏北部區域的Ortigas、奎松、曼達盧永的項目,售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完,因為本地人購買的份額早就超過了60%。
而來買的外國人,國籍也比較多樣化,比如來自新加坡、韓國或者中國香港的,還有英國、美國的買家,中國內地反倒比較少。
不同區域、不同開發商的項目,銷售的反應差別那麼大。其實總結下來可以發現幾個規律:
第一,目前馬尼拉樓市的外國買家裡,中國內地還沒有成為主流買家,這一點和柬埔寨、越南、泰國是不一樣的,中國內地買家進場馬尼拉的速度,是晚於香港、臺灣,以及新加坡、韓國、日本的,但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者，在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二,不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力,否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況,尤其是一些社區型住宅。
02
依然是一個賣方市場
賣方市場,指的是馬尼拉還是一個賣家佔有主動權的市場。馬尼拉各個片區裡位置較好的地塊基本都已經被幾個大的開發商圈地了,並提前五年預售。
如果直接和開發商去談折扣,其實難度非常大。你買一套和買十套,價格都一樣,並不會多買就有折扣。
因為這些開發商不愁客源,並不需要藉助各種優惠政策來吸引顧客,也完全有底氣賣出去。
有些項目甚至和國內樓市火爆的時候一樣,買房要搖號,買五套以上還要寫申請,不過這種大客戶並沒有優先選房權,而是還被排到最後一批選房。
另外,因為外國人在菲律賓買房有40%的份額限制,有些高端項目為了促使整個社區的多樣化,也為了避免過度炒房的情況。
在外國人40%的份額內,還設置了國籍限制,確保不會存在外國人份額被同一個國家的買家包攬的情況。
所以目前馬尼拉的情況是,一些受本地買家歡迎的知名開發商,非常淡定地在賣房,甚至是把“房住不炒”貫徹得最徹底的一批開發商。
03
政府和開發商的重心轉移
除了前面提到的一些比較聚焦的小變化之外,另外一個會對馬尼拉房價有中期影響的大趨勢,也是作為投資者需要密切關注的話題,就是政府和開發商重心轉移的問題。
目前無論是政府的基建規劃,還是開發商新的房產項目,都有往大馬尼拉北部區域發展的趨勢。
過去的兩個重要的CBD區域,Makati和BGC,由於土地資源有限,目前沒有剩餘的可供開放的大型地塊,而且本身區域面積有限,可以容納的人口和資源也是有限的。
所以現在開發商是在往這個兩個CBD的北部區域發展。
而政府為了促進整個大馬尼拉的均衡發展,也在大建特建計劃中,在北部區域增添了很多基礎設施。
政府和開發商的錢都正在往哪裡跑?
在馬尼拉人口比較集中的區域都走了一圈,可以很明顯地發現,馬尼拉的發展重心在往北部遷移。
看馬尼拉哪些區域有投資潛力,有幾個簡單粗暴的方法:
1.看哪裡人多,這樣可以篩掉一大半未來不明晰的地塊,儘量不碰看不懂的區域。
2.看最大的幾個開發商都在哪裡圈了地,這既代表了政府的規劃方向,也代表了開發商重金支持的地塊。
縱觀馬尼拉三大CBD房源銷售情況,截止今年上半年,馬卡蒂和BGC的優質房源已所剩無幾。
在馬卡蒂和BGC這兩大CBD無地開發,地價飆漲的狀況下,開發商把目光投向未來政府的重點關注對象——處在南北必經之路上的Ortigas 和奎松市
最近兩年,菲律賓前五大開發商在這兩個地區瘋狂圈地開賣,既是開發商真金白銀的投資,也有政府引導的原因。
為什麼開發商都在爭搶這兩個地塊?
地價便宜、人口集中、重要交通要道,這就是最重要的原因。
Ortigas由於地處大馬尼拉的中心,往北可至奎松,往南可至馬卡蒂和BGC,不怎麼堵車的情況下30分鐘可到馬卡蒂,交通很方便。
再加上這裡房價便宜,單價大約在2.5萬-3.5萬人民幣之間,相比馬卡蒂和BGC均價3.5-5萬人民幣的房價,還是友好很多。
另外,Ortigas是馬尼拉三大CBD中現代化最強的一個區域,人口密集、BPO業務聚集、跨國公司聚集、高級白領眾多,很多大企業都將總部設在了這裡。
這些中高收入的家庭怎麼去Ortigas中心的CBD,或者去馬卡蒂和BGC上班?開車走C5大道(下圖紅色線條那條高速公路)。
馬尼拉輕軌地鐵線路還不完善,目前已通車的是3條輕軌,擁擠程度十分驚人，所以大部分家庭都是開車上下班。
C5大道就成了開車通勤的交通要道,因為這條大道穿過整個奎松市和Ortigas,一直延伸到BGC,最終目的地是機場。
C5大道沿線,就是現在各大開發商爭搶的寶地：
Ayala, Rockwell, Vista land, Mega world, SMDC, Robinson, DMCI等知名開發商紛紛入駐，開發商們釋放的信號同樣是，要把這個區域打造成更國際化的城市綜合體。
Ayala和Robinsons的項目，將成為整個C5大道的大型商業綜合體，而且未來Bridgetowne將會與旁邊Ayala的Parklinks項目連成一片，成為沿C5大道上有規模的CBD。
Park links由Ayala Land與Eton聯合打造 ，雙方表態，本次合作開發將當地專業資源和國際設計融為一體，希望把這裡打造成為亞洲主要城市的標誌性建築群。
在Park links的開發上，阿亞拉公司將在未來10年內注入530億菲律賓比索。配備一個58000平方米的購物中心，該購物中心將位於該地產的C5臨街面，集零售、餐飲和娛樂於一體。
購物中心的頂部是一個3500平方米的體育中心，該中心將設有籃球場、排球場、羽毛球場、健身館和舞蹈室。
2018年11月份，以25萬比索/㎡推出首批公寓房源，將近售罄。現剩餘房源房價已上調到27—30萬比索/㎡，遠遠超出目前Ortigas東北部片區16—18萬比索/ ㎡的房價水平。
AYALA PINKLINKS作為片區標杆項目的效應推動房價拉開了漲幅空間，市場預測Ortigas東北部的其他項目在未來幾年裡房價都將持續上漲。
與Park links比鄰的Bridgetowne，是Robinsons和香港置地合資建設的大型商業綜合體。
Bridgetowne位於C5和Ortigas大道交匯處，向西3km是Ortigas CBD，開車幾分鐘即可到達，向北是菲律賓最大的城市奎松，沿著C5向南是BGC，交通便利，人流量巨大。
Bridgetowne分為東西兩部分，橫跨馬裡基納河，佔地30萬平方米， 是以商業、IT科技為核心產業的綜合商圈。Bridgetowne配備大型購物中心，購物中心的背後緊挨著一個5星級高檔酒店。
目前三座寫字樓已交付，專為BPO公司設計，這也將吸引更多企業進駐。先帶來工作人口，形成大量的人口流量，創造住宅需求，再推出住宅項目就是順理成章的事情了。
最後，老趙再給各為劃一次重點:
• 先從本地人口集中的區域選籌;
• 盯緊幾大開發商的新動作,都在搶的地塊別錯過;
• 求穩就買幾大CBD附近,不過馬卡蒂和BGC目前新房稀缺,Ortigas機會相對較多;
• 求增長就選Ortigas,首選C5大道附近!
閱讀更多 掘金菲律賓 的文章
