臨近年底，成都土拍市場供應潮迭起。銳理數據統計，截至12月10日，12月份成都擬出讓土地（招拍掛）已經有約4362畝，其中40宗將在本月陸續登上拍賣臺。今天，久違的主城區土拍也開始露臉，走向拍賣臺的“選手”是來自金牛區的兩宗純住宅用地，面積合計約239畝。

拍賣現場

今日拍賣席有30餘人，共10家房企參與競拍。

一號宗地：金牛區鳳凰山單石橋

196號率先舉牌，隨後變為81、82、112相互追逐，82號退場後，189號“玩家”加入81號、112號“三角遊戲”，隨後196號再次舉牌，13號、33號突然加入。經過70輪加價之後，最終由189號旭輝以成交樓面地價為10100 元/㎡競得，溢價率16%。（舉牌企業有萬科、龍湖、金科、中駿、光明、時代、HKL）

二號宗地：金牛區天回鎮街道木龍灣社區1組，白塔社區5組。成交樓面地價為7887元/㎡，競得者為77號成都城投置地（集團）有限公司。

在今年下半年土拍市場“轉冷”的背景下，今天主城區的土拍還是頗具看點：這是主城區時隔一個月再有土地入市，也是2018年主城區三環內入市面積最大的地塊。大體量、三環內、地段好，自帶“明星”光環，配建條件還算溫柔，眾多“關鍵詞”加身的兩宗地自然很能吸引房企目光。

當然，由於兩宗地位於主城區，房企的拿地動作與反應，無疑對未來市場有很強的指引意義，這也是此次拍賣的主要看點之一。值得一提的是，金牛區鳳凰山單石橋純住宅用地曾在今年4月因故終止拍賣，此次再次入市，地塊由人才公寓用地變為純住宅用地，起拍價也從9568元/㎡降至8700元/㎡。降價後的土地能激發多高的市場熱度？能否引發未來土拍“降價”的連鎖反應？這也是今天土拍另一個核心看點。

2018年1月1日-12月10日成都主城區三環內土地供地信息一覽

一號宗地

宗地掃描

一號宗地位於金牛區鳳凰山單石橋，屬於五塊石板塊。宗地淨用地面積102.76畝，為純住宅用地，開發體量約13.7萬方，計算容積率2，起始樓面地價為8700元/㎡。

宗地一位置圖

另外，該宗地由①②兩塊地塊組成，均為住宅用地。其中地塊①建築物最高點高程不大於航空限高絕對海拔558米（建築物最高點相對地面高度約46米）；地塊②有六個航空區域，如下：

建設要求：

1、①②號地塊，總建築密度不大於20%；

2、須在②地塊配建建築面積不小於800平方米的社區用房和麵積不小於80平方米的公廁；

3、①②號地塊之間規劃的市政道路由成都市土地儲備中心負責建成；

4、競得人須無償建設公建配套設施項目（小區綠地），面積合計12.88畝（未納入土地出讓範圍）。

經銳理君實踩，該宗地地形方正，部分已實施打圍，未實施打圍的費用由競得人自行承擔。宗地內部有高出地面2~4米的堆土，有雜草和大量農作物。

宗地一內部情況

從交通來看，宗地被韋家碾一路、二路、三路、四路以及鳳凰山高架環繞，北鄰北三環三段，西鄰北星大道一段，南鄰中環路雙荊路段。且距離1號線韋家碾站僅600米，宗地周邊有多個社區巴士公交站，交通便利，但因宗地東側靠近鳳凰山高架，會產生一定的噪音。

宗地一週邊情況

從配套來看，宗地與成都市梧桐小學校僅一街之隔，周邊2公里範圍內，有綠舟雙水幼兒園、雙水碾中學、雙水碾小學、四川師範大學職業技術學院等教育配套；宗地周邊有鳳凰山公園（距離宗地1.3公里）、沙河公園（與宗地直線距離約1公里）兩大公園坐鎮，能為區域提供良好的環境資源；另有成都鳳凰山體育中心、成都露天音樂公園和熊貓綠道等休閒場所，且鳳凰山體育中心擬於2021年建成並投入。

從生活氛圍來看，宗地被鳳凰山三期、綠地世紀城和沙河鳳凰城包圍，在金韋社區輻射範圍內，社區生活氛圍相對成熟。周邊小區底商、紅星美凱龍及龍湖時代天街（距離宗地1.8公里）等可以滿足區域內的商業需求。

宗地一週邊情況

市場掃描

從土地端來看，銳理數據調取2017年1月1日-2018年12月10日五塊石板塊的土地數據發現，期間共供應了4宗土地，成交2宗。板塊內最近一次拍地是在今年3月27日，一宗56畝的純住宅用地被瀘州益佳房地產開發有限公司以溢價率21.11%拍下，成交樓面地價為10900元/㎡，且該地塊帶有15%的無償移交租賃住房面積。

2017年1月1日-2018年12月10日五塊石板塊土地供地信息一覽

從住宅端來看，宗地所處區域競品多以品牌開發商的樓盤為主，如：綠地世紀城、中鐵瑞景匯中心，主力戶型面積均為70-90㎡；電建地產洺悅府，主力戶型區間90-110㎡。銳理數據分析發現，2018年，該區域110-200㎡的戶型市場銷量較大，片區具有顯性的改善型需求特徵。

2018年1月-2018年12月五塊石板塊住宅不同面積段銷售情況

需要注意的是，該區域自今年9月電建地產洺悅府入市以來，第四季度還未有新項目入市，目前區域均價約為13110元/㎡。整體而言，根據2018年前三季度的月均去化速度來看，該區域目前庫存去化週期還需約16個月。離宗地較近的綠地世紀城，在2011年開盤均價為6668元/㎡，目前項目二手房均價約為14556元/㎡。

2017年1月-2018年12月五塊石板塊住宅供銷價走勢

綜合來看，由於目前天府大道北延線正在加速成型，會串接“四區一市”，即成都金牛區、成華區、新都區和德陽旌陽區、廣漢市；該項目第二階段建設，將結合火車北站擴能改造，打通二環路至三環路北部通道，建成後會帶來更加快速便捷的交通；隨著多個重點項目的推進，一號宗地所在區域的發展價值也不斷疊加。宗地100畝的大體量，加上目前該區域內老舊小區較多，居住面貌待更新，後期打造出高端改善項目無疑會有很大的市場空間。

天府大道北延線基本概況圖

二號宗地

宗地掃描

該宗地位於金牛區天回鎮街道木龍灣社區1組，白塔社區5組，屬於北部商貿城板塊。宗地淨用地面積136.02 畝，為純住宅人才公寓用地，開發體量約13.6 萬方，計算容積率1.5，起始樓面地價為7887元/㎡。

宗地二位置圖

建設要求：

1、建築密度： 不大於30%；

2、建築物（含所有建、構築物及設施）最高點高程不大於航空限高絕對海拔高程842米；若要突破限高必須取得空軍書面批覆；

3、成品住宅（全裝修）建設比例100%；

4、出讓宗地為人才公寓項目用地，戶型配比：60㎡不低於10%，90㎡不低於20%，120㎡不低於20%，其餘50%戶型由競得人自行確定；

5、宗地內增加一條南北向、寬度為12米的通道，須對外開放，具體位置根據方案合理性確定。

根據出讓文件顯示，該宗地已實施打圍，無未拆除的建築物，有雜樹雜草和少量土方建渣需自行清理。宗地周邊部分規劃道路已形成，未形成的規劃道路由金牛區人民政府負責建成。

宗地二區位圖

宗地位於金牛區北部商貿城區域內，緊鄰毗河和成都國際商貿城，距離地鐵5號線北部國際商貿城站800米左右，成都植物園也在4公里範圍內。但宗地周邊物流類工業較多，區域內商業配套不是很完善，缺乏生活氛圍。

市場掃描

從土地端來看，銳理數據顯示，宗地所在的北部商貿城板塊目前最高樓面價為11080元/㎡，也是板塊所在的天回鎮最高地價，由中南建築在2017年4月摘下，該地塊面積192畝，溢價率58.29%，呈現的項目為中南樾府，是中南旗下的TOP系“樾府”產品。

2016年1月-2018年12月金牛區土地拍賣結果一覽

2018年，成都共供應了17宗人才公寓用地，成交了13宗。其中金牛區供應了2宗人才公寓用地，有一宗在今年4月因故中止而流拍。

2018年1月-12月成都主城區人才公寓供地情況（拍賣）

從住宅端來看，宗地周邊有華潤龍灣御府、中南樾府、中南海棠集等改善類產品，且華潤龍灣御府在今年11月最新開盤均價為12140元/㎡。