我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：房姐，请问你对上海嘉定安亭镇的嘉庭菁苑怎么看？还有升值空间吗？感觉离江苏特别近，产业和人口发展不太快，而且离上海市区很远，通勤时间太长。如果把嘉庭的房子置换出去换市区的话，自住兼顾投资，上海主城区哪个区域或者楼盘更好？
回答：安亭属于郊区，交通不便，板块升值靠传统汽车产业拉动经济，但是现在汽车产业经济表现不好，持续走低，未来板块升值慢。自住根据自己的生活圈来选筹。投资更推荐九亭，九亭泗泾是西南重镇，受虹桥商务区、西虹桥商务区辐射，长线也是看好的。目前价格不是很高，主要受9号线人太多的影响，以及去到传统市中心（黄卢静，不包括徐家汇）还是偏远了一点（和唐镇相比）。所以均价也是比较合理的。
提问：请问房姐 如何评价东润枫景这个小区？我看了好几次，准时入手。感谢
回答：从个人角度，我挺喜欢东润枫景。 品质还行，距离朝阳路和酒仙桥，望京都不算远，价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。 地段2.5流，但是有升级蜕变的潜力，关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开发。 同时也是目前主要缺陷所在，进出道路不够通畅便捷，区域内缺少商业配套和社区人气，虽然紧靠四环，加上公园和绿地阻隔，俨然闹市中一处偏僻。 整个石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。
提问：房姐好！因为小孩出生的缘故，需要置换房产。15年买了北京三里屯的永利国际50年产权商业房做婚房，正南向68平loft，自住4年出租1年。但是商住被限制被打压，价格一直起不来。目前开始挂售，成本560，预计出手600。目前在国奥村老人家蹭住，双方老人均不缺房，两边都是好位置大户型。我和太太想置换孙河区域，不知是否妥当。之前孙河板块房产均已实地踩盘，目前景粼原著平层比较倾向，价格1200左右。年前看了未来金茂府，但是距离略远，总价也近1000，有所犹豫。家里只有我在国企上班，年薪30，地点西直门。请房姐提提建议，感谢！
回答：孙河位置和未来发展都会不错，不过这个盘价格高了 金茂府也是热门贵妇,不用看 自住保值可以看下融科橄榄城
提问：尊敬的房姐：我自有1000万，准备给儿子买二手房婚房用，他看上了通过（安居客）中介的嘉园路星河苑1号院一层带花园的3室2卫2厅的房子，该房135.5平米报价898万，主要他看中离北京京剧院上班近，我是这方面小白，不知如何与中介砍价，应注哪些问题请您赐教！谢谢！！
回答：建议直接和卖家谈价格，中介的目的是撮合交易，不一定会站在你的立场区争取，传话中他们会增加自己的信息导致过多噪音 1. 和业主谈价需要提前了解卖房的原因，如果业主是着急要钱，直接以提出可全款要求有一定降价 2 .提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力 3. 哭穷卖惨，让房主产生同情心 改善型业主最难谈，因为他换房也可能缺钱，分文必争可谈空间会很小 圈内之前发表过砍价文章，可以搜索下
提问：房姐你好， 1、我在北京门头沟华润悦景湾有一套商住，目前卖的价格是我15年买的价格。如何处置比较好？ 2、6月份在北苑天润福熙大道南区买了一套142的精装房 价格1200w。感觉买贵了、是否买贵了？怎么出手比较合适？ 3、想把以上资产出售换别墅。以上房子什么时候出售比较好。 买哪里的别墅可以增值。感谢
回答：1. 商住尽早出手，不要持有 2. 北苑属于溢价区，我一直不推荐 3. 想投资，换别墅是错误想法 房产投资很重要，买前一定规划好，否则后期损失很大
提问：房姐，您好。 先介绍下本人状况：我与爱人各有外地房贷记录一次，北京无房，我外地户有北京5年社保个税，爱人北京集体户。目前孩子以爱人西城集体户在西城小学中，租住学校附近，为了孩子方便6年内不打算搬家，月租8500。现手头现金300，希望北京上车一套，买了直接出租，房租可抵付部分房贷，所以投资为主。 问题： 1、看哪一片哪些小区能在购房路上少走弯路？月供不超过1万5，总价多少的合适？ 2、如果考虑西城集体户被清理的风险，西城能有合适的吗？或者有东西城合并的预期看东城也可以？ 3、买房能否在房本只写我的名字，然后以网签提取爱人国管公积金余额？后续每月缴存额是否也能提取？以此保留爱人北京首套的资格。
回答：300首付可以朝阳或者丰台，看你对位置的需求 不建议看东西城 可以，都是家庭单位计算房票，你们可以先离婚，在用你的房票，可以保留另一个人
提问：房姐您好！我名下有一套两限房在回龙观，全款无抵押，目前价值约400。看了您的帖子，我想拿这套房抵押贷款，加上手头现金80，以父母名义在回龙观再入手1套，给父母养老。父母户口已投靠进京，有sfsd资格。想问一下，两限房是不是需转商之后才能办抵押贷款？转商成本是否过高？如果能顺利拿到贷款，怎么筹划更合适些？感谢房姐指导！
回答：可以直接抵押，但年限可能受限，具体政策每个银行不同，转商需要交纳差额35%的土地收益金 抵押出200+的资金加手上80，可以淘一套500+的标的，如果父母流水不足可以使用接力贷，总月供在2万+，确保你的流水在4万左右 纯投资可看看天通苑东区老破大，
提问：房姐您好，幸识！请教一下： 1.首付融资。刚需首套尚缺首付90W，看您有提及最好不要用xyd，我理解消费贷可能亦是如此，关于首付融资，不知您有什么建议？（出身农村，亲人基本无钱可借又不想麻烦朋友，收入尚稳定，与女票税前年薪约90，主要急于当下。） 2.购房时间。您提及年前最好购置完毕，但鉴于明年7月方有资格，您预计劲松双井80平米左右刚需房单价上涨幅度大约多少？ 以上，感谢您的耐心回复。
回答：主贷人尽量无负债，用其他核来下贷，也是常用操作 明年也不会大起大落，不用太着急，7月入也可，提前计划好资金
提问：亲爱的房姐，我的情况是：北京户口，打算今年结婚买婚房，和未婚夫的工作时间比较自由，不需要打卡，也都有车。可以首付300万，首房首贷。目前有几个选择：亦庄马驹桥的样本小区，复式或者一层带院；慧忠里的小三居，学区。总之就是纠结在城郊买大面积复式（或带小院）还是市里好地段的小房子。麻烦房姐指点迷津。谢谢了。
回答：首套刚需考虑保值效果优先选地段，首套选郊区对你的资产增值不利，以后改善换房出售也是个问题 10年以后郊区非品质盘谁会接手？周边还无产业支撑内在价值，更是无人问津 首套应追求稳定，后期资产积累足够，改善房再考虑纯品质
提问：酒仙桥地区280万的南北次新公房，精装修可以直接入住，这样的房源可以帮我买到吗？首付90万够吗？
回答：2018年时酒仙桥彼时还有5万的不错公房标的。 现在同类房源基本在5.5万-6万，并且出房极少。 当前酒仙桥能买的老公房基本起步在340万以上，首付120以上。 280万南北次新，正常情况首付也要100万。
提问：入圈第一问:我是外地人，孩子在朝阳区亮马桥附近工作，为上下班放便，想买周边二手房，50平二居室，新源衔和新源里的二手房房龄都在40年，价格在7万到8万，这个价位还有升值空间吗？还能选择吗？比较纠结，本人是买第一套房，能够凑出300万，应接如何买房？请房姐帮忙指点！
回答：你好，子弹300，可以选择的范围很广。 亮马桥总体是比较好的板块，主要是正常的楼盘太少，没多少房可挖。 丽水嘉园 炫特5.5万以下的 朝青国美4万以下下 亮马桥嘉和丽园5.5万左右的都可以 房龄40年升值潜力很一般
提问：房姐，丰台得房子您推荐吗？丽泽现在适合入手吗。
回答：丽泽商务区是丰台十年的痛苦。 规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。 开盘价很高，过去套了不少人； 最近原本价格洗到差不多了，但突然规划又打折扣。 丽泽落到实地上的好处还不够多，但是跌宕起伏的状态，高额的起步价，我会回避。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》
《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》
《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》
《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
閱讀更多 北京房姐 的文章
