问：大师好，我想在 龙华上塘 还是龙胜片区 投资小两房，目前在纠结几个楼盘，金地上塘道二期，潜龙曼海宁。目前看来，上塘的规划非常牛，周边很多旧改。但就学区来说，金地上塘道二期带的学问是龙华实验学校（目前中考成绩未上榜），而潜龙曼海宁带的高峰学校（2019年中考排名全市前十），我的目的是打算持有5年左右，整体考虑的是学区+规划来。另外，听说金地上塘道对面是超大的华润旧改。请问大师哪个楼盘潜力大？
答：2个都是推荐的楼盘 学校对比：高峰优于龙华实验 短期曼海宁>金地上塘道 长远看金地上塘道>曼海宁
问：南山后海城市印象一套自住两房，无贷款，现金50w，年收入80w，想咨询纯粹投资的购房建议，谢谢（不想太牺牲生活品质的）
答：你好，我理解你是想兼顾自住和投资。 抵押城市印象融资，参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）
问：请问老师，夫妻年龄45，两个孩子分别小学和初中，家庭年收入稳定40万，南山区两套三房市值3000万，负债700万，现金300万，夫妻已无名额购房，家里老人是深户可买房但不能贷款，该怎样操作比较好？谢谢！
答：你好，想腾出深圳房票，以下2种方案比较适合你。 1.夫妻假LH，房子析产后都过户到A名下，腾出B的2张房票，继续买入。 2.不LH，把尾款少的1套房还清后，对敲给父母（走买卖流程），腾出你们的家庭第2张房票购买。 二套资格可以全款抵押买入，也可以5+2的模式买入，降低首付比例。
问：十三老师，缤纷假日豪园和雷圳碧榕湾的两房，哪个值得入手？考虑自住，也兼顾投资。两套总价差不太多，犹豫～～
答：你好，感谢赞赏！ 我们的投资逻辑： 学位越好越好； 搂龄越新越好； 地铁越近越好； 选好小区后，再从里面找性价比最优的一套，虽然十年期不一定挣最多，但短期内增值有保障、流动性强、心里踏实。 雷圳碧榕湾是九年制南山双实验学位，而且非常有保障，前海一线，便宜的户型都比较吵。按照目前的涨幅趋势，小户型学位会继续受追捧。 这2个盘对比优先雷圳碧榕湾。
问：十三老师好，去年出掉了太古城一套小房，想在南山或福田投资一套三房，预算一千到一千五百万间，年前一直关注福田的天建天骄和南山华润城四、五期，估计都在年中入市，选择哪个或者有更好的吗？谢谢
答：感谢大额赞赏！ 这2个盘对比，投资+自住 首选华润城 天建天骄地段还不错，小学为荔园分校，初中福田科技中学一般，一般看学位是初中或者双学位，这可能也是楼盘不做小户型炒学位的原因； 景田大环境不好，周围比较破，景观一般。但是属于整个福田少有的大花园社区，稀缺。自住还不错，但是投资未来涨幅随大势。 华润四期位置不如前面几期，但是依然值得买。
问：老师，您好！我们夫妻在罗湖都市名园有一套48平的一室一厅（还在还款），打算卖掉；准备再借一些钱，买改善性住房；假如能做三成首付，房子总价要控制在650万，700万是极限了。 希望是1.小三房（有孩子了，孩子马上满一岁），2.自住且有投资价值，因为后期还要靠这套房去置换新房；3.能带学位给孩子读书保底；4.夫妻二人分别在南山的百度大厦和西丽工作，单程通勤时间在1小时。 目前有考虑： 1. 坂田片区的四季花城、星河银湖谷（居住舒适）； 2. 南山的创世纪滨海花园、海珠城（带学府中小学学位）； 3. 前海的碧海湾地铁站旁的中信湾上六座。 以上您有什么意见？如果都不推荐，有推荐考虑的楼盘吗？
答：您好，关注的这这几个区域，未来发展更看好南山。 创世纪滨海花园带南二外学府一小学位，临近软件产业基地，价格和周围小区比起来略低，问题是沿着南海和滨海两大主干道，所以价格反应价值，所处的位置也没有成长性。 海珠城 这个盘不算是洼地，自住、跑平大势没有太大问题。 还可以关注南海中小学，鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山、荔海春城等。
问：老师好。我有一套阳光天健城的大房、一套万科麓城一期小三房。麓城的房子这两年涨幅小，我在考虑卖掉置换投资价值更高的，或者干脆换成阳光天健带学位的小两房，老师有什么投资方向建议？谢谢！
答：阳光天健城没必要再加仓，鸡蛋别放在一个篮子里 更倾向置换南山 宝安的热门板块，短期内涨幅更乐观
问：您好！ 我们预算能承受一套800万的房子，想购买一套初中学位房，为小孩儿上初中做打算，目前在留意深圳高级中学周边物业，意向是福田的建业小区。小区老旧，除了学位的考虑，主要还有搏拆迁的想法。 请问该小区是否有购买投资价值？您还有没有其他学区或小区推荐？ 谢谢！
答：你好，如果是买深高学票，我觉得是可以买的。 如果是为了博棚改还是要慎重，投资都是要看周期的。（时间成本和机会成本） 建议入手一套小户型挂学票，剩余资金投资性价比更高的板块。 对于很多刚需和投资客来说500万是一个门槛，同时也是交易最为频繁的价格区间。 车公庙地铁口500万以内的房源，主要集中在泰安轩和泰康轩，而实际这两个小区就是一个小区，共用一个小花园，类似于现在的一期和二期，一共三栋楼建筑为1999年-2002年，小区全部都是小户型，30㎡单间和一房一厅50㎡为主，以及少量小两房60㎡，总价基本都在500以内。 优点： 第一:小区周边生活配到较为齐全，下楼就是年轻人的聚集地十亩地，步行10分钟就可以到达KK one等商业综合体。 第二：距离车公庙和下沙地铁口步行10分钟以内均可到达，地铁线路丰富，交通十分便利，福田南山工作的人群都比较适合。 第三：小区所属初中为深圳四大名校之一的深圳高级中学，具有非常好的学位投资价值。 第四：附近没有主干道，非常安静，高楼成视野较好。 缺点： 第一：小区花园基本等于没有，没有什么公共活动区域。 第二：筒子楼，3电梯12-16户，基本谈不上什么生活品质。 第三：大部分房间采光和户型一般，楼道环境较差。
问：十三老师，预算总价500万，（刚卖掉福田一房，这次为置换，五成首付），单身妹子，考虑投资属性多过自住属性，可不自住，月入3W。目前有考虑：1.南山星海名城五期小两房，单价10w。靠近前海，看中后期升值。2.前海诺德假日花园小两房，单价12w。3.龙华壹城中心3房，单价7w。可兼顾自住。4.福田金地名轩。上下沙旧改区域。或者有别的推荐的么～
答：诺德 前海无缺点知名神盘，随时有钱随时买，一直在涨 星海名城 前海北无亮点刚需超级大盘，但是现在价格也涨了 壹城中心，龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 自住可以买，投资一般般。 金地名轩以前分析过，是个冷盘 其实金地是个我特别喜欢的房企，有一种慵懒不着急的气质，上班基本是965，所以这些年扩张也很慢，公司大本营金地工业区的旧改都迟迟未动。 沙尾这一代是小工厂和城中村杂处，金地工业区相比已经是容易旧改的板块，并且确实有预留教育用地，规划建一座九年一贯制的学校。 那么金地名轩这个盘能不能买呢？ 独栋次新楼、无花园、周围的城市界面依然是多层的工厂。因为通常旧改的周期是以5-10年计算的，刚上车的急富青年不适合买这种，手里有两三套了，买一套这个做点风险投资是可以的。 当然从总价控制的角度，金地名轩受到绿景蓝湾半岛的压制，这就是很多旧改传闻片区的常态，买家总是比卖家要后知后觉。 这几个盘对比，优先诺德，会很稳！
问：老师您好！ 佩服您的专业水平，果断加入了星球。请指导！ 我的情况如下： 一家三口，两人年50左右，女孩外国顶尖大学就读，小孩房票不肯拿出来用，家庭年收入100，房贷余额100左右。房子：1、罗湖泊林花园小两房，约400。2、福田阳光城市家园一房，约250。3、公寓180。4、惠州龙门温泉别墅280。5、益田村一套。因各式各样的原因，益田村的不能动，所以我想把1到4的全卖掉，买一套投资回报率高的房子。请明示。感谢！
答：您好，感谢赞赏！ 这4套房产出售后，到手大概1000左右，根据你的风险偏好和月供能力不同，有几种不同的配置方式。 1.拆成2-3套来买（总价500万左右）但是要考虑房票的问题。多套进可以攻退可以守，持有成本会下降。 500万的投资策略刚需为主（产品2-3房）买普涨区域2019年深圳领涨区域已经涨上去了购买力会外溢。 多关注碧海，西乡，沙井，上塘，西丽等板块。 2.直接买一套核心地段 核心物业 双重属性的物业，也就是我们说的终极改善置业。 1500-2000万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2500万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品 学位 地段都会有要求） 多关注前海，深圳湾，香蜜湖，蛇口，科技园等板块。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。 以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢笋入。
问：十三老师，现在创业一村还能入手吗？
答：如果你考虑宝中学位，预算又不足，这里勉强可以考虑，否则一般不推荐博旧改。
问：老师您好！考虑入手福田90-120平自住加投资的品质房，次新或新。预算800-1200万，望离福田口岸和福田高铁站比较方便，无学位需求。目前在关注（还没看过）有：深物业金领新房，天健天骄新房，绿景虹湾，华润银湖蓝山，嘉葆润金座，皇庭世纪，之前看过深业花园和雅颂居也蛮喜欢，希望给点方向和意见。 另想投资一套500-600万以内的刚需房，考虑光明中心区或南山宝安的学区房，可中长期持有，光明那边有些新盘想等等看，宝安南山这边不知还有哪里可以关注？ 两套房总预算1600万左右，不知这样配置是否合理，来深不久，期待老师指点！
答：您好，建议一套核心区品质盘自住，一套刚需潜力盘做投资。 深物业金领是一个卖不出去的包装产品，价格太贵，直接pass 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间。 所以是自住改善型的物业，稳健。 福田自住+投资推荐参考： 1.第一梯队1000以上，天健 雅颂居 深业花园，天健可做首选。 2.买第二梯队的物业800万左右：福莲花园 振业花园 长福花园，都可以考虑 刚需潜力盘关注碧海 沙井 翻身 西乡 光明 上塘板块单价5万左右的次新盘。 可以参考星球内往期推荐的楼盘
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