突然发现，身边很多朋友都在做二房东，公务猿一边上班一边包租，外企白领做包租赚外快，程序员一边上班一边接民宿订单……甚至以前做五金生意的，做装修公司项目经理的，都做二房东，做长租公寓或民宿了，和朋友聊天说起来，他说“全民都在包租”，可不是嘛，租房几乎是个全民运动了。
二房东这行，门槛低，起步快，创业初投入小，只要有心，这门生意就能开张。一开始手里没有很多资金，不紧不慢，一套一套拿房、装修和出租，一套房子的租金收过来，再用来拿新一套房子。
你以为做包租公包租婆二房东懂收租就可以了？！不是的！
首先，我觉得不管是要踏入一个新的行业还是规划一个新的项目，有三点是很重要的：
一、初心
什么是初心？我的理解是存在每个人内心最本质的东西，兴趣爱好也好，信仰执念也罢，不管是在现实中真实坚持的还是在心里心存欢喜的，这是一个人的本源和动力。外因可能会影响量变，但绝不会有质变。
我先问一下自己：为什么会想跨行业来了解这个已经有无数优秀同行竞争激烈而自己又没有专长的长租业从零起步？
我想主要是缘于我对房间改造、软装饰件的纯粹喜欢。
所以不管是否会真正地参与进去，这些充满爱和智慧的产品本身就已经足够吸引到我。就像有些人喜欢听交响乐，有些人喜欢看画展一样，因为有思想，有深度的东西如果你感悟到了，驻足享受的本身就是一件开心的事。所以我的初心就是对丑房改造的兴趣。
二、信心
自信心的建立很大部分来源由足够的资源（不管是渠道资源还是游戏规则）建立起来的增加成功概率的信念。另一部分来自对自身的了解。
所以这段文字是在我已拜读了近三分之一的笔记后的感想，也是剖析自己是否具备足够的信念不只是以旁观者的角度而是有足够底气参与下去。
我本来是抱着研究攻略的心态去研究高端长租的写实攻略，这里面还有太多做人谋事的哲理。而且第一次把产品说明书一样的文字看出了言情穿越小说的节奏，现在是晚上的11点，我还在公司的办公室里欲罢不能。
真的不太会写读后感，我只能按照我本职工作的思维模式来尝试写下吧。
组织架构：有竞争力的构架才能确保运作的生命力
传统公司的架构我看你之前的笔记中有提过，对于这个行业，管理成本太高，不管怎样的绩效来绑定独立操作相对较强的行业都很难。
那么是不是可以尝试这几年新的众筹模式，我觉得众筹虽然人人是股东，人人有话语权，但是如果没有专业的经理人或独占半壁的大股东，人都有惰性，大家都参与运营有时就等于大家都未必全心投入。
所以我觉得没有比现在这种授课更好的纳良才又轻资产的模式了。通过授课找到有兴趣加入的新人，通过笔试来初步筛选适合培养的新人，通过课件来培训新人，通过微信群建立团队氛围。通过市场调研筛选出真正肯付出的新人，通过转运营等方式给到中人发展的空间……我想这样的运作模式是有生命力的。这样的绩效考核也是极具激励意义的。这样的团队也是具备旺盛生命力的。
行业的差异化和品牌效应，决定产品的市场价值
产品经理是研发型团队必配的架构，他决定了在这个行业中和其它同行的差异化，产品经理的工匠精神决定了产品的内涵。站在客户的角度深挖需求，才能做出具有生活气息的感性作品。
老师从平台搭建、开模样本、推广引流，无不是站在品牌营销的战略上，强调我们的产品在业内的差异化，以品牌文化的理念开发出让客户有深刻印象的爆款产品。
租赁期操作攻略
1、市调
小中介搜房，锁定适合中介人，建立合作关系
好房要素：地段离地铁步行不超过15分钟
价格、房型、装修、免租期
年限、房东合拍
差房特征：产权不明，年权人年纪太大，拆迁房不碰，动迁回搬房不碰，政府，军产房不碰，差邻居。
2、收房
收房术语：能签长约吗，约出来聊
淡期收房：12月1日至正月15之间
淡期： 3-4月
收房年限：6.5年期，争取1-2个月的免租期
收房场合：主场、客场、中立场
收房细节：带足够的钱，提前到达，合同是官方版本，让经纪人闭嘴
自带茶杯，案例手册（如有）
中心思想：我会善待这个房子，
沟通反馈：留意房东的体会-出门的脚步
收房底线：转租权、签约年限不能放，慢慢聊
收房租金：前三年固定，后每年5%，合同注明具体金额不要写%
收房价格：X轴：同等面积最高租金1.3倍
3、改造
改造成本：1-1.5K/M,包括软硬装及地暖和家电
改造结束后让房东过来体验一下，有助于推广
看房体验 突出亮点
地暖房，建议不要穿鞋子参观，细节注意
4、出租
租客的租约：至少二年，高端要三年
押金：至少2个月，死规定
租房价格：X轴：同等面积最高租金1.3倍
议价率：1.75倍
投资回收期：18个月内
空置率：不超过2个周末
顶约：客户要解约，赔2个月的押金，建议租客不要违约，去中介找下一家顶约。产生的中介费他个人出，但是不需要支付违约金。
签约时限：不管什么时候签的合同，确保到期月是春节后，11月下旬忽略价格先把房租出去。
三、狠心
这些文字是在我看完第一篇攻略一周后落笔的。因为通过课件后对这个行业有一定的了解，发现这是一件极具考验毅力和韧性的事情，要对自己有足够的狠心才可以自审自己是否真的可以在没有任何行业背景的前提下，从头开始参与。
我给自己设定一个开发的项目名：包租兔V1.0：在这一版本里，不管什么需求，永远抱着的信念就是：足够拼，足够狠，所有的时间和精力的付出都可以不计代价。
为什么要用项目来约束自己？因为有目标和开发周期，才能确保我在V1.0的开发周期内可以笑对所有的负能量，尽快跟上大家的节奏，希望有一天可以升级到2.0、3.0，真正欣赏到别致的风景。
以上的初心、信心和狠心，对自己除了自审，也是一次修行。
四、悟道与修行
在解决自己问题前，先想办法帮人家解决问题（收房之道，以心换心）
口碑来源于产品，产品不够尖叫怎么能够形成口碑（最好的商业模式是边际成本为零，最好的口碑换来一群脑残粉，有粘性的流量才是真流量）
包租是起点，有效传播。才能走向第二步代运营。
注意力在哪里，成就力在哪里。
输赢只是一个概率，看你拿多少姿态去挥霍。
二房东最高境界就是努力使自己成为房东，最后把“二”去掉！
我梦想是当包租公/一房东，买30套房子，一个月30天每天去收房租，要是31天呢，就休息一下，要是28天呢，就当加加班。
人呢，还是要有梦想的，不然跟咸鱼有什么区别。
閱讀更多 買房筆記 的文章
