《財經》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯
2019年房地產行業告別高增長，商品房銷售面積及銷售額增速均呈現放緩跡象。1月17日，國家統計局數據顯示，2019年全國商品房銷售面積17.15億平方米，同比下降0.1%，結束連續四年的正增長，商品房銷售額增速與2018年相比回落5.7個百分點。除此之外，2019年房屋新開工面積、土地成交總額等重要指標出現增速放緩或負增長。
在業內人士看來，出現上述現象與宏觀經濟和政策調控變化、購房者觀望情緒濃郁以及辦公、商業營業用房持續遇冷有密切關係。2020年將是一個竣工交付大年，且近期央行和銀保監繼續邀請嚴防違規資金流入房地產，未來房企在按時保質交付、去庫存、高槓杆融資購地等方面面臨挑戰。
辦公、商業用房遇冷 房企將面臨交付、新庫存等壓力
2019年全國商品房銷售面積、銷售額增速出現放緩跡象，其中商業營業用房銷售面積、銷售額分別同比下跌15.1%、16.5%。與此同時，商業營業用房新開工面積、竣工面積也出現負增長。對此，58安居客房產研究院分院院長張波分析稱，在一些城市和地區，商業地產前期規劃超前，市場整體供大於求，商業地產同質化現象嚴重是為主因。
與辦公、商業用房遇冷不同的是，全國房屋竣工面積首次出現了正增長現象，數據顯示，2019年房屋竣工面積為95942萬平方米，同比增長2.6%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，2019年房屋竣工面積同比增長2.6%意義重大，2020年或將迎來一個竣工交付大年。當前，房屋竣工規模增長、房屋交付數量上升，意味著房屋竣工數據的拐點到來，房企更需關注房屋質量、拿地方面的管控，並加強營銷力度快速回籠資金。
嚴躍進還提及，2019年全年全國商品房待售面積同比跌幅為4.9%，目前該曲線已經保持了連續35個月同比下跌的態勢，這說明庫存去化的動作一直持續，但也需要看到，此類曲線下跌的動力越來越弱，即房地產市場的庫存數據正在構築底部。預計2020年，代售面積環比增長將由負轉正，新的去庫存的概念或重新提及。
房企海外融資“借新還舊” 未來高槓杆融資購地空間將減少
國家統計局數據顯示，2019年全國房地產開發投資為132194億元，同比增長9.9%，房地產開發企業到位資金178609億元，同比增長7.6%。然而，記者注意到，在投資額、到位資金持續增長的背後，房地產市場資金面仍然趨緊，企業自籌資金、利用外資“補血”現象顯著。
數據顯示，2019年房企獲取資金多靠銷售回款以及自籌資金，佔比近七成，其中自籌資金同比增長僅為4.2%，而房企利用外資金額總量雖然較低約為176億元，但同比增長最快達62.7%。
張波表示，雖然政策上對於海外融資已經有所限定，明確限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。但由於海外融資流程不復雜加之利率優勢推進利用外資增長明顯，減輕短期償債壓力，“借新還舊”是海外融資的主要目的。
另外，記者注意到，雖然房地產開發投資仍呈現增長態勢，但從拿地情況來看，無論房企的土地購置面積，還是拿地金額均出現明顯下滑。2019年，房地產開發企業土地購置面積、土地成交總額分別為25822萬平方米、14709億元，分別同比下降11.4%、8.7%。
“2019年全國房企土地購置面積已連續11個月持續下跌，土地市場的降溫和銷售市場的表現以及房企的融資環境有關。2020年1月，部分城市繼續出現高溢價土地的現象，後續房企依然需要強化土地管控。另外，近期央行和銀保監會都對商業銀行的貸款給予了指導，重點管控房地產貸款集中度和佔比等，所以後續房企高槓杆融資來購地空間會進一步減少，地價也會隨之趨穩。”嚴躍進說。
閱讀更多 《財經》新媒體 的文章
