2020年1月6日，成都——2019年，成都經濟增速維持8%以上水平，增幅在GDP前十大城市中居首，產業結構不斷調整升級，科技互聯網、現代服務業、高端製造業正成為經濟發展的全新著力點，並驅動辦公需求轉型升級。消費是經濟增長的第一驅動力，從首店經濟到夜間經濟，從春鹽商圈到交子商圈，成都致力於打造國際消費中心城市，向中國商業第三城的目標不斷前行，零售物業存量及品牌滲透率領先非一線城市。國家首提“成渝地區雙城經濟圈”，強化重慶和成都的中心城市帶動作用，使成渝地區成為具有全國影響力的重要經濟中心、科技創新中心、改革開放新高地、高品質生活宜居地。“雙城”聯動，將在西部形成高質量發展的重要增長極。
仲量聯行華西區董事總經理喬裕生表示：“2019年是中國經濟與商業地產市場調整轉型的一年，內需被提到前所未有的新高度，產業轉型與刺激消費成為關鍵。展望未來，隨著‘成渝地區雙城經濟圈’的提出，兩城的經濟、產業、消費、科創、人居等各個方面都將有望邁上新臺階，我們對成都、重慶商業地產的未來發展充滿信心。仲量聯行也將利用房地產科技與國際化視野持續為本地帶來全產業鏈服務，助力城市經濟與商業地產在全新格局下的騰飛發展。”
成都辦公樓市場研讀
2019年成都辦公樓供應短暫回落，全年甲乙級辦公樓新增供應總計46.2萬平方米，處於近八年低位。其中甲級辦公樓項目五個，面積近26萬平方米。從區位上看，成都城市化進程帶動辦公樓繼續向南向東發展。甲級辦公樓新增供應中過半數佈局天府新區，例如中交國際中心、中海財富中心。天府新區建設正如火如荼，預計成都第三大核心商務區有望於2022年初見雛形。
中國經濟增速放緩，成都產業轉型升級，經濟提質增效，鞏固成都辦公樓需求的基本面。2019年，在中國經濟增速放緩的大背景下，成都仍在前三季度實現8.1%的經濟增長，高全國1.9個百分點，增速在GDP前十大城市中居首。辦公樓市場行情同樣顯示出成都經濟與產業發展的活力，在全年中國主要城市甲級辦公樓新增需求同比均有所下滑的情況下，成都甲級辦公樓淨吸納量仍錄得25.0萬平方米，排名全國第六，領跑多數非一線城市。數據顯示，與2018年相比，第三方辦公新增需求減少約4.6萬平方米，其新增需求顯著下降是導致全市甲級辦公樓淨吸納量同比下滑的最主要原因。短期新增供應回落以及穩健的辦公需求推動辦公樓空置率持續下降。
甲級辦公樓平均空置率同比下降1.0個百分點，至年末報22.4%，達到2012年以來最低水平。
仲量聯行成都董事總經理謝凌表示：“儘管2020年宏觀經濟存在一定的不確定性，但依然可以看到成都辦公樓市場發展的潛力。首先是政策，成渝地區雙城經濟圈向國家戰略邁進一步，將引領內陸地區經濟發展。其次是對外開放，在蓉落戶的世界500強企業已經突破300家，成都正加速從內陸腹地蝶變為開放前沿，成為中國新一輪產業轉移的橋頭堡。第三是人口紅利，成都在宜居、宜商、宜業方面優勢明顯，未來越來越多的高端人才將向成都彙集，奠定產業與消費的基礎。第四是基建紅利，成都機場、高鐵及城市地鐵高速發展，基建效率在內陸地區首屈一指；伴隨地鐵成網運營並往區縣延伸，新興商務區的發展也將駛入快車道。”
市場洞察
金融、科技互聯網行業需求保持穩健，大面積成交主導辦公需求。依據仲量聯行甲級辦公樓成交數據，金融業新增需求佔比同比上升6.1個百分點至22.5%，全年錄得多宗大面積成交。經濟預期的不確定性引致消費者避險心理加劇，加之央行降息、住宅投資渠道不暢，保險行業的業務需求反而上漲。成都保險及上下游企業新租面積超3.1萬平方米，位列金融業之首。科技互聯網企業作為成都新經濟發展的核心支撐，其需求規模緊隨其後，佔比21.0%。
成都經濟的活力還體現在大規模的新成立企業以及高端人才的引入。2019年前三季度，成都新增市場主體38.6萬戶，新增註冊資本11,263.5億元，增長11.2%。市場新增主體不斷湧現於辦公樓市場中，全年新成立企業釋放的辦公需求佔比達21.8%，同比上升6.8個百分點。其中在線教育擴張勢頭強勁，尤其青睞性價比較高的產業樓宇。
大健康醫藥行業需求穩步上升。成都致力於打造醫藥健康產業高地，2019年引入吉利德科學和艾昆緯的西部運營中心、波士頓科學中國區第二總部及創新中心、阿斯利康西部總部等多個項目，並積極推動天府國際生物城、華西壩大健康等醫藥健康產業功能區錯位協同發展。目前醫藥行業在蓉辦公需求正逐步釋放，未來可期。
第三方辦公以燃燒資本實現快速擴張的紅利時期已然結束，市場新租面積僅錄得約4.0萬平方米，成都二級租賃市場邁入優勝劣汰的存量時期。第三方辦公運營商的產業角色不再侷限於辦公空間的供應商、運營者，未來將更加關注社群營造、房地產科技的發展，並強化“輕資產輸出”的可持續發展戰略。
經濟基本面導致辦公需求結構及預期隨之改變，下半年市場壓力顯現，轉入下行通道。 由於辦公需求整體回落，市場對後市預期隨之下調。下半年開始，部分空置率較高的項目下調租金預期，降租或增加免租期。但成都新增供應同期出現回落，市場空置率仍繼續下行，因此多數項目的租金當進駐率達到預期時仍維持平穩。數據顯示，成都甲級辦公樓平均租金上半年呈穩中有升態勢，下半年微跌，至年末報99.4元/平方米/月，同比下跌0.3%，跌幅在全國一二線城市中較小。
“一帶一路”戰略重塑內陸城市地緣經濟優勢，產業轉移助力成都成為內陸經濟中心與開放高地。伴隨中國產業結構轉型調整，高科技、醫藥等高附加值戰略新興產業進入快速成長期。一方面，內陸地區龍頭城市人才吸引力增強，產業基礎不斷夯實，招商引資優惠政策極具吸引力。另一方面，企業擴張面臨一線城市不斷上漲的人力成本與房地產成本。為應對挑戰，越來越多的企業將研發、後臺或客服中心等職能轉移至內陸地區。成都憑藉商業環境、人才儲備、產業基礎及政策吸引力，成為承接這一轉移趨勢的首選地。以科技互聯網產業為例，2019年成都甲級辦公樓TMT企業新成交面積中，近六成來自四川省外。科技類企業從上游到下游可分為三類，第一類是應用程序、內容網站和電商平臺，第二類是解決方案和軟件開發公司，第三類是深科技公司。上游產業的前臺屬性更顯著，青睞商務區優質商業辦公樓，而下游產業聚焦科技研發，多進駐產業園區。2019年成都TMT企業新成交中，上述三類企業佔比分別為68.5%，29.9%、1.6%。就區位選擇而言，市中心與金融城仍是首選，佔比分別為49.8%，30.0%。
未來展望
2020年，成都甲級辦公樓新增供應有望超過45萬平方米，較2019年有所回升。市中心與金融城板塊將是重點區域，空置率料將短期回升。由於市場對2020年經濟形勢的預判較難發生根本性轉變，市場租金短期內將繼續承壓。
成都零售物業市場研讀
2019年，成都優質零售物業市場錄得八個購物中心及街區商業項目開業，共計76.4萬平方米，總存量達到890萬平方米，僅次於上海、北京，位居全國第三。第四季度四個項目集中開業，迎來供應高峰。成都奧特萊斯市場再添新成員，希望奧特萊斯於新津亮相。成都零售商業開發繼續下沉至二圈層，近郊商圈迎來集中供應，新增供應總計51.8萬平方米，同比增長74.6%，其中郫都區錄得三個項目開業，成為今年焦點區域。繼萬達、龍湖、新城等商業開發商進軍近郊商圈後，年內凱德廣場、新光天地、愛琴海等知名開發商打造的商業產品線相繼亮相，吸引更多新穎業態和品牌擴張並下沉，有效提升近郊商圈商業氛圍。一圈層內，成華區成為2019年主城商業地產開發的焦點，天薈萬科城市廣場和龍湖濱江天街的開業填補了杉板橋板塊大型商業的空白，並與猛追灣、建設路和萬年場板塊共同形成驅動成華區零售商業地產發展的“四駕馬車”。
宏觀經濟環境變化改變了消費者預期，引致消費市場結構調整，進而影響零售物業市場需求隨之改變。宏觀數據顯示，中國汽車、服飾、金銀珠寶等品類消費增速明顯收窄，而日用品、糧油食品、藥品等基本品仍保持較高增長率。經濟的未來預期對消費者當期消費支出的影響逐步顯現，未來收入的不確定性增加，導致高彈性商品消費增速回落。2019年，成都提出打造國際消費中心城市的發展戰略，並大力支持首店經濟和夜間經濟發展。前三季度，成都社零總額增長達到9.7%，高出全國平均1.5個百分點，汽車、服飾等品類的社零消費增速亦高於全國平均水平。因此，成都零售物業需求在中國主要一二線城市中保持更加活躍的發展趨勢。仲量聯行數據顯示，穩健需求推動成都零售物業市場平均空置率較去年同期回落0.3個百分點，報7.4%。核心商圈租金受地標項目帶動同比上漲2.1%，領漲各區域，購物中心首層租金報629.9元/平方米/月；全市均值同比上漲1.6%，報372.1元/平方米/月。
市場洞察
城市外擴、招商引資、築巢引鳳，成都致力打造國際消費中心城市。產業迸發的活力成為吸引人才來蓉安居樂業的關鍵因素，進而為成都消費市場的持續增長奠定基礎。歸根結底，人是消費的核心因素，而年輕人的到來為城市消費市場注入活力。國際消費中心城市的打造離不開品牌首店帶來的時尚度提升。據市場統計，前11個月落戶成都的首店共計435家，其中不僅有Roger Dubuis、Pomellato、Harry Winston、Acne Studios等國際品牌，還有像榮耀全球首家自營概念店等中資品牌門店。Dior更是在太古裡開設精品限定店，在蓉率先發售2019早秋男裝系列，足見成都在全球商業市場的價值逐步受國際大牌認同。此外，夜間經濟、公園經濟依託天府文化及天府綠道的IP，不斷助力城市構建“運動、閱讀、遊樂、感知”的多元消費場景。預計至2022年，成都將初步建成國際消費中心城市，城市“雙核心+次級帶+近郊商圈”三級商圈將不斷擴容，第二個都市級商圈——
交子商圈將成為成都又一商業中心。破局消費市場新增長點，品牌更加聚焦年輕化、全品類、文化IP。越來越多的國際品牌注重開拓年輕消費群體這一巨大市場，從產品線設計再到品牌營銷，國際大牌開始走出傳統門店，通過快閃限定店等營銷模式，讓更多年輕人近距離接觸品牌的歷史傳承與文化。年輕化已然成為諸多國際大牌發展的主流方向。2019年，LV、Gucci、Dior等一線奢侈品牌在蓉開設的限定店數量大幅增加。當市場面臨整體規模增長放緩的挑戰時，零售商開始進軍消費市場的各個細分領域，服飾、鞋包、彩妝等產品線的更新及門店的開拓備受品牌重視。其中兒童業態成為2019年成都市場快速發展的副線業態，Moncler Kids、Stella McCartney Kids等品牌相繼亮相成都。全品類細分市場成為品牌商在銷售增長瓶頸時期，突圍破局的重要策略。而文化IP成為品牌與消費者的共鳴點，國潮的興起離不開全球政治經濟文化的發展大勢，華為、李寧等國貨崛起緊跟中國文化自信、民族品牌戰略的發展大勢。更多國際品牌選擇中國大陸演藝名人代言，演藝界的時尚元素與零售商業的結合度、熱度不減，跨界合作、聯名發行已成為時尚品牌拉動銷售、品牌宣傳的重要手段。2019年造訪成都為品牌站臺的演藝名人明顯增多，粉絲經濟熱提振本地消費市場。綜上，
以年輕化戰略拓展品牌的消費客群基礎，以全品類拓展更多細分市場的消費客群，再通過文化IP這個連接品牌與消費者的紐帶來提升消費粘性與頻次，三者共同構築了品牌破局消費市場新增長點的基石。流量為王、坪效提升、培育粘性成為成都商業運營突破口。流量奠定消費客群基數(消費人次)，坪效將流量轉化為收益(客單價)，粘性提升消費者忠誠度(消費頻次)，三者結合可帶給零售商業持續收益。購物中心的線下主題活動層出不窮，藉助主題展、名人見面會、限定店等多種方式製造網絡熱點，長時段的熱門打卡更能有效吸引人流。成熟商業項目在2019年聚焦單位坪效，一方面切小鋪增加租金收益，另一方面通過租戶結構更新引入客單價、坪效更高的業態或品牌，進而實現收益增長。消費粘性不僅取決於項目區位、交通、商業氛圍等硬件條件，後期的運營管理更影響深遠。商場的租約管理決定消費客群演變，VIP會員管理體系培育消費者消費慣性，商場服務體系更是消費體驗的重要組成。因此，
流量、坪效、粘性三者成為2019年成都零售商業運營的關鍵詞。資本角力零售商業，美妝、茶飲、咖啡、新能源汽車受青睞，擴張勢頭迅猛，倒逼傳統商業市場加速調整。瑞幸咖啡在資本驅動下的快速擴張加劇咖啡消費行業競爭，星巴克推出外賣服務“啡快”即是外資品牌對市場做出的快速反應。化妝品社零消費依然堅挺，這離不開“美麗經濟”的興起，且平臺電商向社交電商發展，帶動更多國內美妝平臺快速發展。敏銳的資本嗅覺同樣觸及這一投資機遇，完美日記、英樹等品牌積極在蓉擴張，以Harmay為代表的倉儲式美妝品牌同樣進駐成都。無論是茶飲、咖啡，或是美妝、新能源汽車，資本驅動下品牌的擴張之路與傳統零售業相比往往更具侵略性。2019年，成都快速增長的零售物業需求大多來自此類資本活躍的業態與品牌，因此，資本驅動下的零售商業品牌擴張是2019年成都零售物業市場的一大特徵。
未來展望
2020年，成都優質零售物業市場將迎來近100萬平方米新增供應，新增供應並未現回落跡象。在成都三級商圈格局下，春鹽商圈將持續推動城市更新，老城區街區、社區改造有望帶來以特色小店為主的新動能。城南未來將形成以交子商圈為核心的商業新格局，交子與春鹽將共築未來成都商業雙核。次級商圈將迎來龍湖上城天街、萬象城二期等優質購物中心項目開業，在核心與近郊商圈的夾擊中，須探索各自的發展路徑，調改仍是主線。在二圈層近郊商圈，伴隨軌道交通加密延伸，產業、住宅等城市功能區不斷完善成熟以及核心區域的高房價都將加速青年人口向二圈層區縣聚集，因此近郊商圈的零售商業開發仍具投資價值。
仲量聯行成都董事總經理謝凌表示：“成都提出打造國際消費中心城市，大力發展首店經濟、夜經濟、公園經濟，零售商業市場快速發展。成都在2019年再次迎來新一輪供應高峰，天街、愛琴海、新光天地、凱德廣場等一批中外資商業產品線悉數亮相新興商業板塊，顯示出開發商對成都商業地產的信心。同年，數百家首店品牌進駐成都市場，為消費者帶來更加豐富、新奇的體驗。社零消費數據的高速增長已然印證各大市場主體對成都零售商業市場的青睞和信息。我們相信，2020年在成渝地區雙城經濟圈的戰略方針下，成都商業腹地將繼續延伸，市場規模將進一步擴大，向中國零售商業第三極的目標不斷邁進。”
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