很多人對於中國房價的態度，大概可以分為三類：看不懂、看不透、看不穿 。
談論房價的人確實很多，但很多觀點你聽著聽著就覺得邏輯線是很亂的。還有很多我們理所當然認為的常識，一些邏輯，一些認知上的概念，這幾年經過市場不斷洗滌，都在慢慢進行調整。
比如房價收入比這個概念，大家的理解可能出現了一些偏差。
01
所謂的房價收入比，通常被理解為住房總價比上一個地區的家庭可支配收入。
很多人會把房價收入比的重要性拔得特別高，更有一些人直接用房價收入比來衡量一個城市的房價是否合理。
最基本的表述就是這個比值越高，說明房價泡沫越大，要趕緊賣房；比值越低，說明房價越健康，值得購入。
如果對照上面的表格，也就是說，一個家庭想要在深圳買一套標準大小的房子需要34.2年。
在三亞需要29.8年，在北京需要25.4年，在上海需要26.1年，在廈門需要22.5年。
從這個角度看，房價顯然是高的。
所以，如果這個命題邏輯成立的話，那麼深圳、上海、北京、杭州、廣州這些一二線城市的房價其實是最危險的，整個房價已經與家庭收入嚴重脫軌。
因為一個工薪家庭想要在這幾個城市買房，需要不吃不喝近30年。
像瀋陽、南昌、宜昌、烏魯木齊等這樣三四五線的城市，反而是最值得買入的，因為他們的房價很親民，房價收入比很低，基本沒有泡沫。
如果把樣本數據再次放大的話，參照房價收入比這個維度，你會發現中國很多中西部的五六線城市都極具投資價值，因為房價基數低，而當地收入也還可以。
比如朔州（山西西北部），房價在3600元/平，人均GDP超過5.5萬元；雞西（黑龍江東南部），房價在3500元/平，人均GDP為3萬；石嘴山（寧夏），房價3000元/平，人均GDP為5萬。
大家有沒有覺得跟往常我們的認知不太一樣了，房價收入比反應出的是優質的一二線城市是沒有投資價值且充滿了泡沫，而那些躲藏在角落裡的五六線城市，投資的安全價值卻是很高。
房價收入比這個概念，到底是哪裡出了問題？
02
在回答這個問題之前，我想先跟大家聊一聊關於前幾年房產圈兩個大佬之間有關房價的著名爭論.
謝國忠和任志強，前者是看空派，後者是看多派。
當然，從目前發展的情況看，後者贏了，於是網上有個段子就說“跟著任大炮有肉吃，跟著謝國忠可能連湯都喝不起了”。
作為前摩根士丹利董事總經理，謝國忠對於股市和經濟的判斷都是非常精準的，他曾經在股市6000點的時候直接預言股市即將進入拐點下行期。
不能不說眼光毒辣，目光長遠，但唯獨在房價這件事上，貌似弄得有些狼狽。最根本的原因就是他在房價收入比這個概念上出現的誤讀。
謝國忠看空中國房價，一個很重要的維度就是房價收入比，他認為如果參照目前中國各個城市工薪階層的收入，整個房價已經遠遠超出了居民的實際可承受能力。
我覺得，可能一直以來，我們對房價收入比這個概念存在著長久的理解誤區。
房價收入比，應該是房價是對未來中高收入的反應。請注意，這裡面提到了兩個詞，一個是未來，一個是中高收入。
如果從這兩個角度和概念去理解的話，我們就能解釋很多事情。
你可以把這個情況想象成股票，其實從本質上看，房價跟股價是一樣的。某上市公司當前股票的價格，其實是包含了對未來預期的價值的，反應了投資者對於該公司未來的信心程度。
為什麼投資者會買蘋果公司或是亞馬遜公司的股票？就是對他們的未來發展充滿了信心，就好比亞馬遜在前幾年一直是虧損的，市盈率卻一度超過300，但是資本市場對它仍是趨之若鶩，根本原因就是因為有良好的預期。
我們經常說的一句話是，你買一個城市的房子，其實就相當於買了這座城市的股票。
你覺得這個城市經濟發展是有希望得，未來有上漲預期，才會購買，對吧？本質上看，其實就是這個道理。
另外一個概念就是中高收入。
隨著城市化進程的不斷推進，並不是所有人都有機會購買房子。
房地產的頂層設計邏輯其實就是低端有保障、中端有支持、高端有市場。換句話說，房子就應該是賣給中高收入的，低收入階層的住房需求很可能就是通過租賃市場來解決的。
商品房的定位其實就是一種高端的商品，不是依靠社會的平均收入就能輕鬆購置的東西。
特別是隨著房價越來越高，大量城市的住房供應形勢會越來越多元化，越來越多的人會選擇保障房和公租房，這種趨勢在一二線城市將變得尤其明顯。
03
如果對比下紐約、東京、香港等發達城市，這些發達城市的租賃佔比差不多在55%～60%，全美最大的35座城市中，有18座城市的房屋出租率超半數。
但如果對比國內一線城市北上廣，整體租賃市場的佔比大概只有30%。從國際城市的發展現狀看，我們也能大致看到未來要發展的重點方向。
這其實就是解釋了為什麼最近幾年，我們看到政府層面在大力發展租賃市場。北京和上海等一線城市用於公共租賃的土地面積也在每年遞增，未來5年，北京土地市場專項用於租賃的土地佔比將超過35%。
同樣的居住需求，對於不同人群，未來滿足的方式也會是不同的。
04
房子其實是非常特殊的一件商品，首先它具有消費品屬性，也就是居住屬性，另外作為資產還具有投資屬性。
房價收入比其實只反映了房子的居住屬性，但沒有反映出房子的資產屬性。
為什麼這麼說？因為從本質上看，房子的這兩種屬性在定價機制上是完全不一樣的。作為消費品的居住屬性，反映的就是當下的使用價值，因此會受到當下人均收入水平的約束。比如一輛汽車定價是10萬元，這個價格是包含了品牌、使用性能等等。
如果一個商品只有消費品的使用價值，那麼隨著時間的推移，必定會慢慢折價，因為整個過程是有損耗的。比如新車第一年賣10萬，第二年可能只值8萬了，如果你賣到15萬，肯定沒人買，因為這個價格違背了定價規律。
但是如果具有資產屬性的話，就完全不一樣了。
具有資產屬性的產品，價格反應的就不止是當下的使用價值，而是應該包含未來的預期。預期越高，估值也就越大，這就和前文跟大家提到的股價漲跌邏輯是一樣的。
所以，如果這樣來看，作為資產屬性的房子和社會平均收入的關聯就不大了。
因此，如果我們從房子的使用屬性和投資屬性這兩個維度看的話，就能更清晰感受到決定房價的因素到底有哪些。
從居住屬性看，就是你住在這個房子裡覺得方不方便，舒不舒服，比如離地鐵近不近，有沒有學區，房子是哪家開發商蓋的，小區綠化率怎麼樣，物業怎麼樣，小區業主的素質怎麼樣等等。
從投資屬性看，就是這個城市的能級怎麼樣，有多少產業可以吸引人口流入，有多少中高收入的階層，未來有沒有利好的規劃刺激等等。
特別是對於一二線城市而言，城市的能級越大，覆蓋的人口面也就越廣，房產所具備的資產屬性就越強。
因為對於這些城市而言，他們的購買人群已經不是單純依靠當地人的平均收入來支撐了，而是來自全國的富裕階層。
如果單純談論房價收入比這個概念，我們將永遠無法認清這個城市房價的天花板到底在哪裡。
從現在起，請儘快忘了房價收入比這個概念，不然你會錯失更多機會。
房價收入比，其實就是個偽命題。
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