老潘說
看地產未來，短期都悲觀，長期還樂觀！
2019年只剩下2天。
關於2020年中國地產何去何從？
明年房企各家增長率設置多少合適？
未來如何活下去、活得好、活得久？
等等，都是大家普遍關注的問題。
2019年的苦日子，也讓地產人更加冷靜，同時，也讓我們更加客觀、理性、辯證的審視這個行業。一味看空，一味看多，都有失偏頗。
今天這個地產的轉折十字路口，大家已不只滿足看這個行業明年會怎麼樣？而是開始重新審視這個行業，比如
中國房地產本身接近天花板後未來5年、10年又會如何發展？房地產住宅未來還有沒有得做？房企轉型多元化的力度是否需要剋制或者甚至是加快……這些都成為當下規模房企普遍關注的問題。也就是說，站在2020年，如何看待回中國房地產2030年的格局會如何？最核心有6個問題。
第一、未來10年，中國房地產的總量走勢會加速下降嗎？
第二、中國區域城市分化嚴重，未來10年房企主戰場在哪裡？
第三、房企併購不斷，競爭加劇，未來房企數量會縮減到多少？
第四，中國房企目前平均80%左右高債務未來10年會下降到多少？
第五、中國房地產價格漲了那麼多年，是否還存在繼續大幅上漲的可能？
第六、未來房企的銷售格局中“”政府與市場”的邊界和比例會如何？
關於這六個房企非常關注的問題，重慶市原市長黃奇帆在前幾天12月26日的《2020中國經濟形勢解析高層報告會》做了針對性、乾貨的發言。既總結了過去中國房地產的高增長邏輯，又對2020年到2030年的中國房地產趨勢做了6大預判，老潘特別分享給地產中高層。
第一個趨勢：未來10年總量從17億到10億，10億是平衡點
我們去年整個中國的房地產，去年一年的建設規模17億平方米，銷售規模也是17億平米，大體上是世界之最。
未來10年17億每年會逐漸減少
到2030年會降到10億平方米左右。
到2040年降到5億平方米呢？也不會。
到了10億平米左右就變成一個平衡點。
每年折舊和每年需要新建的數大體進入平衡態
就變成一個持續穩定發展狀態。
也就是說現在的17億平米是高點，到10億平方米又會形成一個平衡點。過程中也不會回落降到3億、5億平方米。
過去30年，中國房地產規模總量是如何增長的？
首先，1990年全國才1000萬方。彼時，整個中國不管是民間造的還是政府造的，那時候單位分房子，反正整個中國在1990年造了1000萬平方米。
其次，2000年達到1億平米。 90年代開始有了房地產市場，房地產公司也從90年代展開，到2000年，整個中國房地產一年的建設量是1億平方米，這1億平方米70%-80%已經是房產公司造的，已經是市場化的了。
然後，2010年正式達到10億平。從2000年1億平方米到2010年的10億平方米，可以說這十年漲了10倍、
到如今，從2010年的10億平方米又隔了八年，增長了7億平方米，一共是2018年達到17億平方米。
全世界房地產的增長規模以這麼快的速度，從1億平方米漲到17億平方米，全世界一百年曆史上絕無僅有。可見中國的房地產發展勢頭和規模。
是不是今後十年再來翻一番，17億變成34億呢？我剛才說了不可能，2017年、2018年17億平方米，大體就是中國房產規模的天花板，碰上天花板進入拐點，往後是逐漸減少的。
當然不會一年減3億、5億平方米。總的意思就是當年怎麼樣往上漲，勢如破竹的上漲，減的時候不會勢如破竹往下減，
而是逐漸的往下減，十一二年減掉40%，大體如此。為什麼1990年-2017年，房地產從1000萬平方米漲到17億平方米，這個倍數不得了。裡邊有四個原因：
第一，人均面積從10平米到如今40平米的大改善
1990年的時候整個中國城市居民人均住房面積是不到10平方米，像上海人均住房其實只有六點幾平方米，三口之家20平方米，這算是過得好的。
所以首先中國住房從人均10平方米擴張到現在的人均40平方米，有的城市50平方米，就是住房改善的過程，一個非常大的剛需擴張的過程。這是第一個概念。
第二，城市人口大幅擴張，帶來巨大需求
小城市居民進中城市
中城市居民進大城市
大城市居民進上海、北京、特大城市等等。
人口擴張。1980年改革開放初期整個中國是9億多人，城市居民2.8億人口，那時候我們城市化率只有30%，也就是說當時不到3億的城市居民。
到2000年我們城市人口到了5億-6億，現在城市人口多少呢？不算農民工，城市人口有7億左右。把農民工在城裡常住人口也算城市人口，我們已經到了9億多一點。
城市人口從當初2.8億到如今7億，而且人均達到40-50平方米，這是城市人口擴張產生了巨大的剛需。
第三，舊城改造的增量
我們在城市發展中有個舊城改造，對一些棚戶區、一些危舊房拆遷，許多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。
這種拆遷建新的過程，這一塊也是發生在40年來，拆掉1億平方米，可能造了3億平方米來覆蓋，這是一塊新的補充。
第四，正常的房地產折舊
中國的房子50年代的時候農村裡是土坯房，城裡是磚木結構房。
首先，土坯房5、6年就要拆掉重造。
其次，磚木結構的房一般15年，城裡的也要拆掉。
其三、到了1979年以後造鋼筋混凝土，那時標準就是5層樓到12層樓，這些房子理論上30年左右就到了折舊年齡，拆遷重來。從這個意義上講，1980年造的房現在差不多又要拆了。
中國鋼筋混凝土的水泥標準、鋼筋混凝土各方面檔次相對國外都比較低。一直到2010年以後，我們建設部出了新的鋼筋混凝土建設標準，這個標準造出來的房子大體上都可以50年-70年。
那麼世界各國現在的鋼結構的房，歐洲、美國、香港、新加坡、日本、加拿大，這些發達國家
只要是鋼結構的房一般都是100年，沒有地震這種特殊的外力破壞，不發生戰爭，正常狀態下他們的房屋可以生存100年。所以我們國家以前的房子15年、30年，拆了造，造了拆，所以中國人花錢花的是最多的，積累的是不夠多的。所以從這個意義上，我們的GDP常常造了很多效益不高，戰略上講無效的GDP。
為什麼說今後的十多年，房屋建設不會17億再變成34億、40億，不會這麼漲。因為剛才說到高速度擴張的四個原因大部分消失了。
第一個就是人均現在到了40多平米，有的城市50平米，總之全國的平均值是40多平方。
全世界的城市有的人家庭富裕，三口人住著300平米的別墅，500平方的別墅，甚至有幾套房。當然他的面積就超級多。但是就大數平均來說，一般到了50平方米左右，就完全滿足了剛需，再多的都是屬於特殊的投資或者其他的收支的需要。
基本面上說，不管是巴黎還是紐約，人均住房都在50平方米左右，美國人是世界上房子比較大的，他也沒有變成人均100、200。倫敦和巴黎也是。
就這個意義而言，當我們從10平方到40平方的時候是剛需的擴張。但是到了40平方米再去變成100平方米，那是特殊家庭富裕了以後的個案。而對比中國，過去從10平方到40平方米的巨大的缺口，這個階段過去了。以後除非發生戰爭，房屋敲掉了重新來。正常情況下這一塊的補充量就很小了。
第二，人口擴張紅利基本有限了。
中國的人口城市化率已經到了60%，充其量再過十幾年，到了70%，城市化率還會提高，城市化進程還沒完成。但到70%以上基本就到頭了，劉易斯拐點就拐過來了。
中國城市化率現在總體上已經比較高了。今後十來年還會有十多個百分點，差不多還會有2億人進城，這是確定的。
但是這2億人進城，跟原來5億人進城是兩碼事。
它後面的後續部隊越來越少了，所以就此而言農民數量在減少。這時候進城的人
也不是鋪天蓋地的進城。雖然未來小城市、中城市、大城市、沿海的、內陸的都在吸收人，相當一部分城市的人口不再增加，一部分的城市人口在繼續增加，但是增加的數量有限，只有少部分的城市可能還有人口比較多的擴張。
所以概括來說，未來中國整個人口擴張的基數、農民進城的整個基數，今後10年數量會大大下降。
第三，舊城改造的改造速度變低了。
從前幾年開始，我們新造房的標準至少都是50年以上，這樣一來折舊率下降了。本來30年折完，現在變成了50年折完，這個基數又縮小了，這是一個方面。
舊城改造，大規模拆遷，為了建一棟樓把旁邊還算正常的房屋一起拆了，城市佈局調整，這些事情都在過去20年大規模的城市化過程中逐漸趨於完善。
未來像過去20年經常發生的每個城市都在扮演的大規模的動遷、舊城改造的故事，可能要減少70%-80%。
所以未來房地產的建設規模也就差不多。
另外從絕對總量來說，現在人均40多平方米，七八億城市人口，我們有300多億平方米。
或者今後如果9億多城市居民，每人40平方米，360億平方米。每人50平方米，450億平方米。這400億左右平方米今後當然會有折舊，那麼這個折舊，如果按照50年平衡來算，每年就是8億平方米。
所以我剛才說到了總量下降，降到10億的時候，又過了十來年，形成了一個新的平衡態，就是指過十來年整個中國的存量房屋，各種大中小城市的存量房屋有400多億平方米的時候，用50年折舊，每年要折掉8億多平方米。這就是要更新居住。
到那時候如果還有一小部分是結構性的，各種因素的修修補補，增減和補充，總而言之10億平方米就是個平衡。
所以未來10年，17億平方米一年變成10億平方米左右，到了10億平方米左右又會形成一個新的平衡，以後主要不是城市擴大造房子，不是改善剛性缺口造房子，而是房屋的壽命折舊形成了一個增量與存量之間的調整，這是我講的第一點。
第二個趨勢：未來10年，中國房價顯著上漲缺乏關鍵動力
1990年沒有房地產市場，都是政府分配，你說不清是什麼價。
但是2000年的時候房地產市場價格已經商品化了。那時候全國平均的房價其實就是1000塊錢左右，這是全國房價的總平均。在20年前，上海房價在2000塊錢。
那時候上海如果出現房價七八千，就會覺得很貴。經過這20年上海的房價從2000元\\平米到現在上海均價3.5萬\\平左右。
這個均價怎麼算的呢？
不是新生產的房子，是把各種地段，市中心的、郊區的，整個上海2000平方公里範圍內，一環、二環、三環，2000平方公里上的各種建築形成的均價。
所以高的價格十幾萬，低的價格也有一萬多的，但是一萬多已經要過了崇明島了，就是上海的郊區的郊區的郊區，幾乎在農村區了。從這個角度它整個的概念可以這麼說，均價是從2000年2000塊錢的均價，現在變成了3.5萬\\平，這是一個均價的概念。第二，高檔房那時7000塊，現在12萬。也漲了16-17倍。
現在上海衡山路那個2000年7000一平方的，現在就是是12萬-13萬。所以這20年房價不是翻三番，其實是三番半，四番左右。
全國之前是1000塊錢均價，現在差不多一萬多塊，全國的均價漲了10倍左右。北京要算賬的話相信也是十五六倍，杭州也是。
深圳會倍數更高，因為深圳1990年的時候是漁村，到2000年成了國家級的大城市，這個大城市的房價還沒有上海那麼高，但是現在深圳的房價不比上海低，所以他的倍率有20倍。
總而言之中國的房地產全國而言平均是漲了10倍以後。
那麼這就要分析漲10倍是什麼原因，要有個結構性分析。
任何問題只有把結構性的原因搞清了，你才能看到趨勢。
剛才說建築總量也是分析結構才看得清趨勢。同樣，分析價格也要看結構。
物價的問題、價格的問題，從來有三個原理來支撐：
1，任何商品價格上漲和供求有關，供不應求就漲價，供過於求、供大於求就跌價，供求決定價格。這是一個原因。最近豬肉漲了1倍多，就是因為豬少了，我們原來每年任何一瞬間，存欄數大體有7億多頭豬，但是到今年8月、9月只剩下4億頭，少了3億頭。整個豬的存欄數少了40%。
短缺了價格就漲了，倒是對大家減肥有好處。少吃了很多的豬肉，對中國人的血脂和三高降一點有好處。
2.價格因素往往是貨幣現象。如果貨幣印發的多，價格就會漲。
這就和基礎貨幣有關了，我們國家在2004年的時候，整個國家基礎貨幣發行量，就是印鈔票的基礎貨幣發行量是4萬億，
到去年整個國家基礎貨幣是32萬億，漲了8倍。這個基礎貨幣出來當然要進入市場，會引發通貨膨脹。
但是大家又沒感覺，這個杯子沒漲價，或者說我們的生活用品很多也沒漲價，因為所有這些平時使用的商品都是屬於產能過剩，供過於求的，所以即使通貨膨脹在賣不掉的東西面前，通貨膨脹也沒用，商品不漲價還是不漲價。
物價上升是三個因素，一是貨幣發行，通貨膨脹。二是供不應求，如果僅僅供不應求，貨幣沒發行，供不應求也不會出現，因為大家都窮，窮的資金收縮，買不動東西，你說供不應求這種事情除非是很奇怪的管制，正常情況下不會的。所以在我們這十幾年貨幣這麼增加了，沒有感覺各方面都通貨膨脹。
那這個錢總要出來，出到哪兒去呢？
只有房地產是供不應求的，是一個從人均10平方到40平方的過程，是一個城市人口3變成7億的過程。
這個過程有一個巨大的蓄水池，使得資金漲了8倍，所以實際上通貨膨脹支撐了房地產，或者房地產吸收了通貨膨脹的因素，使得社會上其他的東西不怎麼漲。
3，匯率變化會推動中國房地產價格上升與下降
每個國家的貨幣對別的國家都會形成匯率。
這個匯率如果升值了，是一種概念。如果貶值了，則是另一個概念。
如果貶值了，外匯進入中國買房子就變得便宜。如果升值了，外國人拿了錢來買中國的東西就顯得貴。那麼在這個過程中也會推動中國房地產價格往上升或者往下降。
總體上在過去的20年，我們貨幣超發、增發，貨幣的增長率是最高的。但是之所以沒有影響其他的社會商品，房地產立了大功。房地產之所以有這個吸收性不僅是因為它量大，而且它供不應求，這兩個因素結合起來它就往上升。
講這三個因素，過去的20年都是推過中國房價上升的。
但是今後十來年這三大因素存在不存在？
答案是不存在了。
第一、未來不會有過多貨幣進入地產把地產價格泡高
當我們的貨幣從4萬億增加到了30多萬億，漲了8倍。
M2過去十幾年每年增長10%以上，最高的時候增長20%以上。
現在開始你看已經連續三年中國的M2每年的增長就是在8%-9%，很穩健，一位數的增長，也就是GDP漲多少，物價指數是多少，加在一起就是它的增長率。同樣基礎貨幣的發行量也大體上在8%左右。
總結，中國這幾年的貨幣政策基本上穩定在跟GDP增長率同步，再也不會出現GDP漲8%，貨幣漲16%或者20%，這樣就不會有過多的貨幣進入到房地產的蓄水池，把房地產價格泡高，這是一個概念。
第二，人民幣基本上是在升值或者穩定當中
中國人民幣今後十年又要從現在的1：6降到1：8或者1：9，我認為不會出現這樣的概念。
人民幣穩定或者還在升值，外資進來炒作房地產，買了你的房，等著你的房子升值的概率很小。因為如果人民幣貶值他外匯值錢來買，買了之後中國房地產升值了他賺錢。如果你這個匯率顯得人民幣很硬朗，他用外匯換成人民幣買你的房子就貴，過幾年哪怕房子漲了一點，他的貨幣如果沒有出現大起大落的話，他賺不了多少錢。
所以匯率現象炒作中國房地產的可能性不大。貨幣現象使得房地產泡沫擴張可能也不大。供求上已經平衡飽和，說某個城市出現結構性短缺可能，但是整個中國的房地產還要每年去造很多的房子來滿足大家的剛需，這個概念不成立，所以供不應求的現象小了，貨幣現象小了，匯率現象少了，通貨膨脹、物價上漲的要求低了。
從這個意義上講，再想著炒房，十年翻一番、翻兩番，來賺幾倍錢的概率幾乎歸零。你說某一個地方的房子有可能，但也不會出現十年翻兩番。所以在這個意義上大家別再把生活的理念用2000年-2015年期間的經驗來推理今後15年，反犯經驗主義的錯誤，這是房價的問題。
總體上我們的房價也不會大起大落。
如果沒有什麼特殊的外力作用。比如香港的房價如果出現了美國金融危機的衝擊，房價會下跌。這是一種國際上的外力特殊的衝擊。那麼如果國內出現經濟危機當然也可能出現一陣子下跌。
總體來說中國經濟的穩定性，大幅度的房價下跌是不會的。但還要想著大幅度的房價上升，也是一種夢幻，做夢。總體平衡，局部的有漲有跌，這是個基本的描繪。
第三個趨勢：中國房企負債率會被控制且有大幅度下降
中國房地產世界之最的現象就是高負債。
房產商平均負債率84%，這是講整個中國9萬多個房產商的負債率在84%。
是不是我們中國的前10個、前100個大的房產商的負債率就低一點呢？2018年中國前10大房產公司資產規模在5000億以上到1萬多億之間的前10大房產公司，他們的負債率是84%，跟9萬個房產企業的負債率基本一樣。
香港人炒房地產，香港的房產公司可以說就是中國房產商的老師。
因為香港在70年代、80年代、90年代就是一個房地產最發達的地區，中國大陸1990年的時候還沒有房產公司，所以大體上中國的土地批租的方法，中國的房地產商運行的方法，90年代向香港學來的。但是香港房產公司的平均負債率就是在35%左右，香港的房產公司到了大陸來運行，是不是南方的橘子跑到北方就變了呢？
也沒有，現在香港的那些有名有姓的房產公司在中國的房產獨立核算，負債率也是40%左右，並不怎麼高。可見房地產公司的負債率高是中國特有的現象。美國、歐洲也負債率不高，都在50%以內。
大家有時候一說房地產暴漲8倍的價格、10倍的價格，房地產一定是富的流油，某種意義上很多房產商就是在為債務打工，還本付息。
當然如果在100億的基礎上，80億還掉了，賺十幾億還是可能的，要從這個角度來講他也是富豪。
但是從房產產生了8倍、10倍的價格上升，他居然只賺了百分之十幾，其實裡面有很多中國房產商不可評估的損失。可以這麼說，中國房地產8倍、10倍的增值的真正的載體，真正房地產富起來的群體是在座所有人或者整個社會老百姓，在這20年買房子的小業主群眾。
我們房產掙了100萬億、200萬億，80%的錢是老百姓拿去的。為什麼呢？我說兩個案例。
中國房產商的融資房子，就逼著他房子一旦竣工，
必須在半年、一年、兩年內儘快把房子都賣掉，賣掉他要還土地款、還開發貸，賣掉後預售房欠款結賬清零……然後他才可能剩餘下來如果有點錢的話，那是他的利潤。但是這裡邊有個概念，一切房產我說的十年、二十年漲了8倍，可不是你房產商造完的那一天漲了8倍，你造完之後賣的該什麼價就什麼價，可能你造完以後就等於你正常的施工成本運行，然後該有的利潤，假如說在成本的20%，成本是100的話賣了120、130，就是你有二三十的利潤。這些利潤是毛利，還要交稅，你有個10%，就真的是很好的了。
額外的漲出1倍、2倍、3倍，那就是8倍，往往要過5年-7年，我們房地產商80%不會把房子等漲8倍以後再賣，沒有。他想這麼做，他哪怕預測到五年八年以後漲這麼多，但是他的悲劇在於他的資金模式必須在一兩年之內還清，否則人家要拍賣的。
同樣，我們說李嘉誠的一個案例。在浦東中央公園配合有一個四季雅園，一共700套別墅，每套別墅平均在400多。他1995年買了土地造房，當時算的成本1萬一平方。到了2000年我說上海的均價在2000多塊錢，但是他這個別墅能夠賣到一萬一、一萬二，他的成本在1萬元左右，毛利有兩千，這是如果當時就全部賣掉的話就是這個價。然後因為他的負債率極低，他所有的買地的錢是自己的，造房的錢自己的，不跟中國銀行貸款，沒什麼負債，也不存在造好的要還款。
他做了一個模式，這700套房一套也不賣，統統租賃，租賃以十年期為準，十年以後到2010年，這時候他的房子已經到12萬，到期的全部退出，700套房子統統重新裝修。重新裝修一下一套房子300萬裝修費，每平方米花8000-1萬塊錢裝修。裝修完了已經是2013年開始賣房了，這時候已經到了14萬、15萬一平方，700套全部賣掉。你說他賺了多少錢？他原來的房子就算利息，十幾年國外的利息就是百分之幾，十年翻不了一番。也就是說在這個意義上他賺了大錢。
那麼高負債模式你可能高槓杆，你可能也是高利潤。但風險也極大。但是對於房地產十年、二十年增值5倍、8倍的來說，保存著，低槓桿持有著是最大的發財。在這個意義上整個中國的房產商很少能夠持有房屋賺到8倍再賣的，這種案例中國前十大的房產商沒有一個有，因為他們都是80%以上的負債，他想持有也持有不了，每年借1萬億的債。
7%的利息，甚至還有10%的利息，每年的利息要付1000億，還要還本。現金流每年要3000億的轉，那你不會每年把多少萬平方米一起賣掉，你每年賣的房子週轉資金來不及，
支撐著一個巨大的週轉，支撐著一個巨大的面子，一個不當心就是巨大的窟窿——所以中國房產商的模式仔細看是不行的。也就是在過去的20年，高速擴張的面積、高速擴張的流量，這種情況下能夠支撐，在今後這個狀態這種模式死路一條。
一方面這個量不能這麼大規模的造，第二是房價也不會翻一番，翻兩番，這時候你再去高槓杆的撐，資金利息揹著都是形同自殺，政府的管制措施也會出臺。
所以在這個意義上講，房地產的債務是會下降的。
下降到多少呢？我認為至少去掉30幾個點，從80%降到50%左右。在這個過程中，聰明的房產商自己修身養性降低債務，國家的管制也不能再讓房產商佔有那麼多的債務資源。
大家知道中國全部工商企業，銀行債務量是在差不多70萬億，其實他對中國的GDP推進就是5%左右，但是他佔有的金融資產也是70萬億。所以我們有時候說工商企業製造業融資難、融資貴，如果房產商把他的70萬億減掉一半，把這30萬億加到實體經濟上去，實體經濟融資難融資貴統統化解，就是資源平衡，總量就是這些，你這邊多了那邊少，最後就不平衡。是個結構性改革的問題。
所以在這個角度，政府只要出三招，房產商的債務一定下來。
1，任何房產商不許再欠著債買地，買地的錢必須是自有資金，不能負債。
全世界如此，只有中國慣著房產商跟銀行拼命貸款，然後銀行也願意讓房產商貸款。一塊地50億，我借你50億，抵押品都不要。所以在這個意義上銀行要改變這個行為，政府賣地時候的資格審查，最重要的一條就是買地的錢是自有的，不跟銀行、信託借款。總之是企業自有資金，是自己的資本金。有了這一條立馬房產商負債可以下來20個點
2.當然是對房地產不能再搞那麼寬鬆的預售房，預售房負債一定要等二三十層的房子結構封頂。也就是說從預售開始到交房，你不能兩年到四年，一般是半年到一年，也就是說差不多還有半年的時間，最長不能超過一年這個房屋要交。
這麼倒算的話預售款的時間就縮短，兩年變一年，一年變半年，負債的狀態也就收縮了。
3.就是房地產商在今後的狀態裡，他會以持有房屋的心態來出租。那麼持有房屋出租如果有債務的話，一旦你是持有的房屋出租，你的租金就可以通過信託搞REITs，REITs是每年的現金流的租金收入形成的一筆信託投資，這種信託投資好像是債務，但不算債務，算股權投資。
REITs的投資算股權，不算銀行貸款的債務，然後租金的收入是REITs100億，這100億租金收入來還這100億的十年、二十年、三十年的過程。
這筆錢一進來就把房產商的貸款，本來貸款100億，現在變成REITs100億，但是那個相當於是股權資產，非債務資產。
這麼一算的話，這三筆賬只要一搞債務就下降，各方面的資源就優化配置。
這是我講的第三個，中國房地產未來趨勢，債務一定會下降，政府管理方式也會變，房地產盈利模式也會變。最終負債率會下降到50%以內。
第四個趨勢：開發商數量大幅降低，從9萬到1萬
剛才已經說了中國房地產企業有9萬多個，我們城市人口一共8億多，不到9億。幾乎是每1萬人一個房產企業，8億人就是8萬個，9億人9萬個，這個企業不是房地產中介租賃公司，是指拿了土地造房子的開發公司，有8萬到9萬個。
全世界所有國家，180個國家的房產商加起來也沒有9萬個。
美國大大小小房產商沒超過500個，480多個。
包括香港也沒那麼多的房產商，幾大房產巨頭十多家，再加一些小一點的。但是總而言之沒那麼多，只有我們的房產商數量，剛才說全世界沒那麼多，歐洲20多個國家所有房產商，獨立法人加起來不到1萬個。這種房產商數量多如牛毛，遍地房產商也就是中國的一場狂歡。
所以17億平方米贏得了9萬個企業的生活費，今後應該減。
你要算一下，9萬多個房產商前10家，也就是剛才說的前十前差不多有七八千億資產規模，1萬多億資產規模的企業，他們造了整個中國房子的30%，這是前10家。
前100家，造了中國全部一年開發量的70%，前1000家基本上造了90%。
這個意思還有8.9萬家或者9萬家做了百分之幾，絕大部分是空殼公司，完全可以關掉。
因為開也隨便開，門檻很低。關也隨便的關，今後肯定收緊。
逐漸十幾年後一方面市場萎縮了一部分，從17億一年的建設量變成了10億，另一方面競爭洗牌加劇了，所以許多企業會轉型。破產關閉，被收購兼併的，自我轉型……最終到2030年以後，
最起碼6萬個沒了，剩下3萬個，這是用最寬鬆的思路想。嚴重一點8萬個沒了，留1萬個都是會出現的局面。
第五個趨勢：主流房地產聚焦三大熱點片區
過去從1億變17億過程，幾乎東西南北中處處都是房地產，今後會比較多的集中在三塊。
第一個熱點，人口超過1000萬的國家超級大城市，但是它還有潛力從1000萬變2000萬的超級大城市。
比如說上海，人口過了1000萬，現在實際上是2500萬的超級大城市，他再過十年也不會變4000萬，基本上天花板封頂了。
這時候上海過去幾年，每年幾千萬平方米的房產開發量最後會越來越少的，他不會再這麼擴張了。但是鄭州現在1000萬人口，也是國家超級大城市。
我們國家的中心城市分幾個等級，1000萬人以上的城市叫國際級的超級大城市，超大城市。500萬-1000萬叫特大城市，100萬-500萬叫國家級大城市。50萬-100萬是中等城市，50萬以下是小城市。
在這個意義上的房地產熱點會在超級大城市中的1000萬往2000萬擴張的城市走，已經過了2000萬的比如北京和上海，不會再去把城市規模擴大一倍造許多房子，這是一個熱點。
第二個熱點，就是超級大城市都會帶出一個大都市圈。
這個大都市圈是以超級大城市的市中心100公里為半徑畫個圈，100公里的半徑的平方，3萬多平方公里，也就是超級大城市本身可能只有兩三千平方公里的城市區，但是100公里的半徑畫個圈形成的3萬多平方公里當中的中等城市、小城市，是會加速度發展的。
這是一個概念，這個概念不是超級大城市本身2000萬人變成2500萬人，而是指100公里範圍內的獨立於超級城市外邊，屬於超級城市的城市圈，可能現在50萬、100萬、200萬、300萬，會不會變成500萬呢？比如上海到嘉興就是80公里，嘉興現在整個城市是300萬人，這是一個國家級大城市，不大不小，但是因為跟上海經濟圈連上了，以後輕軌、地鐵什麼都通了，結果上海本身擴張不了了，他那邊乘勢而上。你們去看現在在上海周圍發展的超級塊的，浙江方面是嘉興，江蘇方面是蘇州，他們這十年二十年增長率都很快，今後還會繼續快。
這是第二個概念，相當於首爾旁邊，首爾本身1000多萬人，但是它旁邊有個3000萬人的首爾大區，就是漢城。但是這個大區不算首爾，是整個周圍的。同樣巴黎旁邊有各大巴黎區，倫敦旁邊有個大倫敦區。紐約市旁邊有個紐約都市圈。
第三個熱點，我們說的城市群。
城市群是指幾個大城市距離200、300、400公里範圍內，這400公里範圍內空間極大，有幾十萬平方公里。
但是這個城市和城市會互相聯繫，這種城市群中你如果是大城市，可能500萬變成700萬，然後變成特大城市，特大城市也會擴張到1000萬以上超大城市，城市群不管是長三角還是珠三角，還是京津冀，中國四大城市群，包括中部武漢長沙城市群，還有鄭州、河北、河南、中原大地的城市群。
我講這塊，中國的城市以後一個是城市群，城市群最遠距離400公里直徑，有一批城市互相之間幾百公里。但是到了500、1000以上，上海跟天津兩個大都市，大都市之間的合縱關係不是城市群，天津和北京是城市群，因為就是那麼100多公里。
這三個熱點，房地產如果繼續要開發就是在這三個熱點上，其他地方拾遺補缺，大公司一般不會去那邊展開，地區的本地公司補點缺口，大體如此。
第六個趨勢，房地產銷售格局會形成2:3:5的格局
中國房地產的銷售模式。就是我剛才說到的100%、99%造好了就賣的模式。在今後會發生轉換，轉換成什麼呢？
如果一個地方有100的房子，可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租賃的。
第二是市場上房產商造的房子大約80%，差不多三分之一（80%*1\\3=30%左右）也會是租賃房，他長期持有租賃運作。這個租賃費用會是商品房價格的租賃房，而不是政府保障房、公租房的租賃費。
然後房地產商造的剩下的50%左右，還是維持原來的商品銷售，這是一個概念。
那麼這個社會上的老百姓最後有50%左右是住在租賃房，50%左右裡面的20%多一點是商品化的租賃房，有20%多一點是政府搞的租賃房。
這樣這個社會形成一個新的格局——即房產是拿來住的，而不是拿來炒的。
在這種背景下整個房產的經營模式就會發生變化。
房地產的金融工具裡面，像REITs這類的業務就會比較大規模的開展，REITs這個業務有很多房產商包括金融企業想搞，十年前就想搞，幾乎沒有成功的，沒搞起來。因為中國的房地產從來不搞租賃，幾乎都不搞租賃，最後都是一賣了之。
你只要是銷售房就沒什麼REITs，我信託公司給你一筆貸款，你到時候還債就是了。只有REITs這樣的房屋，租賃房才可以用REITs的方法搞，所以經營模式變化，融資變化也會變化。
以上就把中國房地產的六個趨勢給說清楚了。
對於中國政府在管理房產商的時候也會逐漸按要求，把房地產是用來住的，而不是拿來炒的管控方法實現市場化、法治化、規範化的景象。(演講內容有精簡調整，文字來源易簡財經）
專注地產30強之變
地產總裁內參
努力為地產總裁提供“建設性、價值性”內容！
請註明公司城市姓名，非誠勿擾
閱讀更多 地產總裁內參 的文章
