景業名邦集團控股有限公司（02231.HK，下稱“景業名邦”）在香港聯交所敲鐘上市，陳思銘——這個剛滿30歲的年輕人，迎來了人生的高光時刻。
陳思銘在24歲的時候創辦了景業名邦，不少年輕人在這個年紀剛剛踏出大學校門。6年後，他將景業名邦推向了資本市場。
儘管景業名邦在二級市場一度破發，但按照當前每股3港元左右的股價水平，陳思銘持有景業名邦的股票市值，仍然高達36億港元。
陳思銘擁有其他大多數年輕人無可企及的背景、資源。雅居樂集團控股有限公司（03383.HK，下稱“雅居樂”）的實際控制人之一陳卓賢，是陳思銘的父親。
依靠雅居樂所屬陳氏家族提供的資金，雅居樂輸送的高管團隊，以及親戚們向景業名邦轉讓的房地產項目，陳思銘如願實現了他的造富“神話”。
但陳思銘和他的景業名邦，走過的是一條不可複製的道路。他的身後，是一個圍繞房地產業撐起來的財富家族。
地產家族的印記
景業名邦現任的6名執行董事裡，陳思銘以外，其他董事全部來自雅居樂或有過雅居樂的任職背景；除執行董事外的4名高管，其中3名高管亦來自雅居樂或曾經在雅居樂任職。
這家在2013年創辦的地產商，從一開始就被植入了厚重的雅居樂的印記。
2018年度及2019年上半年，景業名邦名下物業開發與銷售分別實現營業收入12.46億元、7.13億元，基本上來自位於廣州從化的景業荔都項目、位於海南陵水景業清水灣3號項目。
過去3年多以來，這兩個支撐景業名邦絕大多數財務業績的房地產項目，均由陳思銘的親戚們向其轉讓。
景業名邦涉入房地產開發業務之初，陳氏家族向陳思銘提供了資金。隨後，景業名邦在廣州從化開發了第一個房地產項目——景業荔都。
景業荔都項目的開發主體為廣州意濃實業有限公司（下稱“廣州意濃”），最初設立時由自然人股東程慧秋持有90%的股權。
2013年，廣州廣澤房地產開發有限公司（下稱“廣州廣澤”）取得了廣州意濃的控制權。廣州廣澤由自然人股東鄭觀平、鄭文波共同持股，鄭觀平與鄭文波均為陳思銘的親屬。
景業名邦在2014年從廣州廣澤收購了廣州意濃的全部股權，由此獲得了景業荔都項目的開發權益。
據《中國經營報》記者瞭解，廣州意濃的創始自然人股東程慧秋，早年與陳卓賢在廣東省相關僑務活動上存在交集。
景業名邦在景業荔都項目的開發上，詮釋了其開發模式，即所謂的“生態人文地產發展商”定位——在城市周邊獲取土地項目，利用自然資源、景觀風貌，向買家兜售住宅。
據悉，景業荔都項目的銷售方案裡，推出過“置業分田”“農田託管”等。但是，景業名邦沒有披露向買家分配田地的土地性質，以及農田轉賣是否涉嫌違法違規。
景業清水灣3號項目地處海南陵水，它的開發主體為海南景業房地產開發有限公司（下稱“海南景業”）。景業名邦已控制的廣州意濃在2014年收購海南景業前，海南景業穿透後由鄭玉娟、陳少娥共同控制，這兩名自然人亦為陳思銘的親屬。
值得注意的是，據記者查詢瞭解，景業清水灣3號項目同處雅居樂清水灣項目開發範圍內，這些地塊不僅位置相鄰，且大多以招標形式出讓。
事實上，景業名邦目前所進入的廣州、清遠、肇慶、陵水、騰衝、株洲等幾個城市，雅居樂均有佈局。
此外，鄭觀平、鄭文波、鄭玉娟、陳少娥等陳思銘的家族成員，還向景業名邦轉讓了位於廣州番禺的景業名邦大廈、廣州從化的景業瓏泉灣項目。
以往幾個財務年度內，相比其他大型地產商，景業名邦的營收規模較小，但憑藉這兩個核心項目，卻實現了超高的毛利率水平。
景業名邦在2018年度、2019年上半年的綜合毛利率38.6%、52%。其中，同期購地銷售比僅為15%、8%。此外，景業名邦在上市前平均土地成本只有942元/平方米，當期物業銷售均價為11585元/平方米，整體購地銷售比為8%。
廣州意濃早在2011年已經取得了景業荔都項目地塊的開發權益，但是沒有進行開發，一直到景業名邦2014年收購廣州意濃全部股權後，才實際動工。
景業名邦方面沒有披露廣州意濃拿地3年後仍未開發建設的原因，以及景業荔都項目是否存在土地閒置情形。
廣州意濃在2011年取得景業荔都項目地塊所支付的土地價款約為1.25億元，時隔3年後，景業名邦收購廣州意濃的全部代價，也不到1.39億元。
按照景業荔都項目地塊總計22.69萬平方米建築面積計算，景業名邦收購樓面地價約為610元/平方米。而景業荔都在2019年上半年的結算銷售均價，則超過了1.1萬元/平方米。
海南景業在2013年~2014年取得景業清水灣3號項目地塊支付的土地價款合計為4.27億元。按照項目地塊總建築面積15.76萬平方米計算，成交樓面地價約為2711元/平方米。
景業名邦通過廣州意濃在2014年收購海南景業全部股權時，其所支付的交易對價僅為7000萬元，並且收購前土地款已經繳納。
因此，按照景業名邦的7000萬元收購對價計算，收購樓面地價僅為444元/平方米。2019年上半年，景業清水灣3號項目結算銷售均價接近2萬元/平方米，2018年度結算銷售均價甚至達到了3萬元/平方米。
由景業名邦收購後，海南景業在2017年繼續摘牌了景業清水灣3號項目後續2幅土地，共計支付土地價款約3億元，總建築面積5.16萬平方米，成交樓面地價達到了5794元/平方米。
頻繁的騰挪交易
上一年同期淨虧損的狀況下，景業名邦在2019年上半年實現淨利潤1.81億元；2018年度，景業名邦淨利潤3.82億元，同比增長了344%。
為其貢獻利潤的重要來源，是由景業名邦出售名下附屬公司取得的投資收益。2018年度及2019年上半年，景業名邦處置附屬公司分別確認了2.1億元、5971萬元的出售收益，佔當期稅前利潤的39%、17%。
其中2018年，景業名邦出售間接持有香港坪洲項目的定佳有限公司的全部股權後，確認了逾2億元投資收益。
受讓定佳有限公司全部股權的誠邦發展有限公司，實際上是陳卓賢名下全資附屬公司，交易對價為6億港元。
據記者查詢瞭解，定佳有限公司通過佳力電子有限公司在2012年摘牌了香港坪洲項目地塊，成交地價為8080萬港元，但佳力電子有限公司並沒有完成項目地塊的開發建設。
2019年上半年，景業名邦出售了所持廣州景弘投資有限公司（下稱“廣州景弘”）50.1%的股權，由此確認了5971萬元投資收益。作為廣州景弘的合營企業，廣州萬景房地產有限公司（下稱“廣州萬景”）間接持有位於廣州黃埔的中新知識城項目的部分開發權益。
與此同時，出售廣州景弘50.1%的股權後，亦減少了合營企業對景業名邦的資金佔用。2018年底，廣州萬景佔用景業名邦資金餘額多達8.5億元。
景業名邦在2018年12月份從廣州景恆悅投資有限公司（下稱“廣州景恆悅”）受讓了廣州景弘50.1%的股權；但6個月後，景業名邦向廣州恆輝投資有限公司（下稱“廣州恆輝”）出售了廣州景弘50.1%的股權。
據記者查詢瞭解，廣州景恆悅、廣州恆輝之間存在關聯。廣州景恆悅的控股股東為景恆悅控股（香港）有限公司（下稱“香港景恆悅”），該公司一名董事為張文；廣州恆輝穿透後控股股東為昇眾有限公司，其唯一股東及董事亦為張文。
景業名邦沒有進一步解釋進行上述股權騰挪的原因及合理性。另外，景業名邦與廣州景恆悅及其關聯企業之間進行的騰挪交易遠不止於此。
實際上，廣州景恆悅之前亦為景業名邦的附屬公司。景業名邦2016年取得廣州廣澤的控制權後，廣州廣澤與廣東恆悅投資有限公司（下稱“廣東恆悅”）在2016年12月份各出資55%及45%共同設立了廣州景恆悅。其中，廣東恆悅為昇眾有限公司名下附屬企業。
2018年6月份，廣州廣澤、廣東恆悅將其所持廣州景恆悅的全部股權出售予香港景恆悅。
廣州景恆悅及其附屬企業廣州天悅城改投資有限公司（下稱“廣州天悅”）主要為從事舊村改造的開發主體。據悉，廣州景恆悅在2017年先後介入了廣州市黃埔區九龍鎮燕塘村、廣州市南沙區東湧鎮西樵村城市更新項目，廣州天悅則介入了廣州市黃埔區珠江村城市更新項目。
不過，景業名邦出售廣州景恆悅及廣州天悅時，其介入的以上舊村改造項目並未進入實質開發階段，也並無產生收入或盈利。
景業名邦出售廣州景恆悅55%的股權後，其被佔用的資金亦有所減少。2018年6月份交易完成後，景業名邦至少收回了1.81億元預付款項。
據記者梳理後發現，這些騰挪交易在時間點上有跡可循。2018年6月份，景業名邦向香港景恆悅出售所持廣州景恆悅55%的股權後，至少收回1.81億元佔用資金；2018年12月份，景業名邦從廣州景恆悅受讓了廣州景弘50.1%的股權，並置換了廣州景恆悅向廣州景弘墊付的4.49億元資金；2019年上半年，景業名邦向廣州景恆悅關聯企業廣州恆輝出售所持廣州景弘50.1%的股權後，除確認5971萬元投資收益外，同時收回了對廣州景弘名下合營企業廣州萬景多達8.5億元佔用資金。
《中國經營報》記者已向景業名邦方面核實瞭解張文、廣州景恆悅及其關聯企業的背景，以及與上市公司是否存在關聯關係或其他利益安排，截至發稿，暫未收到該公司的回應。
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