原創 麥格/江公子 層樓 2019-02-14
春節剛過，豬年首搖，就這麼猝不及防地來了！
昨天，錢江新城東翼的金隅中鐵諾德·都會森林，和臨平東湖的九龍倉君廷，雙雙啟動登記。
尤其都會森林高達600萬的凍資門檻，對尚處於農曆新年氛圍下的樓市，仿若一記驚雷，瞬間引發關注。
很多人，都在等待最終登記人數，以佐證自己的新年樓市預測。
一旦流搖，看空派便可大肆鼓吹：樓市涼涼；若實現搖號，看多派則又多了一份支撐。
但僅從目前這兩個樓盤看，雙方恐怕都要失望。
因為不論流搖與否，都會森林和君廷，或許都難以代表杭州樓市的開年局勢。
PART 1
兩個樓盤中，都會森林的話題性，顯然更高。
銷售公示方案裡寫著，項目本次加推4、10、12號三幢樓，共計367套房源。
其中，約124㎡46套、約143㎡138套、約150㎡92套、約164㎡46套，約189㎡45套，均價59032元/㎡（含5000元/㎡裝修）。
從推盤房源量看，比之前兩次開盤都要多。
往日為了圖方便，開發商大多采取線上登記方式。首開及加推，都會森林也是如此，但這次不同，直接選擇售樓處現場登記。
現場登記的一大好處，就是樓盤火不火肉眼可見。昨天是第一天，我們特地去現場看了看。
正月還未結束，街道上別說行人，就連過往車輛也不多。
面朝錢潮路的都會森林售樓處，倒一直有人進進出出。昨天下午1點多，售樓處旁的小型停車場內，十來個停車位停滿了車。浙A車牌居多，也有少量滬A、浙H車牌。
“我們再去看看其他樓盤，比較一下哪個更合適。”還沒踏進售樓處，迎面出來一家三口，嘴裡唸叨著，看樣子剛看完樣板房。
雖下著綿綿細雨，到訪客戶量比想象中要多。
據現場觀察，半小時左右，先後來了五六撥購房者——有的是夫妻倆，有的帶著親戚，也有推著嬰兒車，帶著不滿1歲的寶寶一起來看房。
“我們是首套，只買得起124㎡戶型，總價承受力600多萬。”現場一對溫州年輕夫妻表示，年前首開金茂府沒搖中，現在就怕小戶型買不到，畢竟房源不多。
作為豬年首個登記盤，除了到訪意向客戶，我們還看到了一些電視臺、網絡媒體同行，想從現場窺探開年樓市動態。
PART 2
都會森林之所以成為時下熱門話題，主要有三方面因素：
第一，600萬的驗資門檻。
搖號近10個月以來，大多開發商根據首套、二套、全款劃定3檔驗資標準。去年底以來，部分樓盤甚至無驗資要求。
都會森林雖是焦點樓盤，但遠沒有“一房難求”，這次驗資卻統一要求600萬。難怪不少購房者直呼：這根本是不想讓人去搖號啊。
的確，房子主流總價700-900萬，600萬驗資相當於總房款7成及以上，首套客戶哪有這麼多錢。
我翻查了都會森林之前的搖號記錄，首開驗資分別要求“首套200萬、二套400萬、全款700萬”；第二次加推只要求驗資50萬。
放眼整個杭州，600萬驗資門檻也很高，只低於宜和園、西溪雲廬等低密住宅。
其二，均價比上期開盤，貴了432元/㎡。
這是都會森林第三次開盤，精裝均價59032元/㎡。去年10月首次開盤，均價58865元/㎡；12月加推時，均價58600/㎡。相比前兩次，均價貴了167-432元/㎡。
大家知道，都會森林首開流搖，二次加推反而搖號，整個杭州估計也很少見。
秘訣大家也知道，就是價格差。第二次開盤，12樓跟13樓之間的價差，最高達1萬。
我在售樓處現場看到，二次加推的2、3號樓13樓以下，全貼上了紅紙條，寫著已售。而13樓以上房源，全部可售。
這次均價貴了一些，一方面跟樓幢位置有關。10號樓沿運河一側，位置比前兩期樓幢都要好，按定價規律自然貴一些。
另一方面大戶型多，150㎡以上有183套，佔比近5成；首開時只有69套，佔比不過3成。上次加推一套沒有，全是150㎡以下小戶型。
而目前市面上的改善型樓盤，大戶型定價基本比小戶型貴。
這次開盤，都會森林依然設有價格差。只是上下樓層價差最高，只有4000左右，遠低於上次開盤的1萬。
第三，跟眼下時間節點有關。
不少房企過了元宵才正式開工，昨天才大年初九，杭州樓市就早早啟動，自然成了市場焦點。
PART 3
昨天啟動登記的，還有臨平東湖的九龍倉·君廷。
但與都會森林相比，君廷的“第一搖”身份，難免有點水分——不僅房源量少，物業類型也特殊。
根據搖號方案，本次君廷共推出15、17號兩幢樓，戶型面積158-172㎡，均為毛坯排屋，僅14套房源，均價23100元/㎡。
其中，172㎡房源2套，總價約425萬；其餘12套均為158㎡房源，總價350-370萬。
從總價看，350萬級排屋，在大杭州算是比較實惠了。
搖號門檻也較低，只需提供10萬現金存款證明（銀行活期、定期存款證明或存摺原件）掃描件，或清晰照片即可。
相比普通高層，排屋意向客戶少得多，且又是遠郊，會不會流搖？
在此之前，君廷曾進行過兩次搖號。
第一次是去年9月，推出228套高層，戶型面積87-131㎡，均價10300元/㎡。由於總價只需百萬左右，吸引4585組登記家庭，中籤率低至5%。
第二次發生在去年11月，推出60套排屋，均價略低於本次，為22850元/㎡。當時，共有75組報名登記，勉強實現搖號。
參考上一次搖號，再考慮到本次房源只有14套，應該不會流搖，但中籤率也不可能太低。
PART 4
豬年首搖，為什麼會是它們？
其實，從預售證時間看，兩大樓盤應該原本計劃年前開盤，只是被春節意外延誤了而已。
透明售房網顯示，都會森林和君廷預售證核發時間，分別是2019年2月1日和1月31日 。
當時已臨近春節，購房者返鄉心切，至少3天的登記時間，效果肯定一般。與其這樣，還不如等到節後再開始。
換句話說，兩大樓盤這所以這麼早開盤，只是年前開發商衝刺跑量的延續。
而且，這股勢頭短期內不會放緩。據層樓不完全統計，2月剩餘時間裡，計劃加推樓盤超過10個，包括越秀·西海岸、綠城建發·沁園等。
那麼，關鍵問題來了，都會森林為什麼設置高達600萬的凍資門檻？門檻越高，客戶越少，這道理再簡單不過。
根本原因，在於開發商本身，就不想搖號。
“出於業績指標等方面原因，我們只想快點開盤，一旦搖號，涉及公證環節，成交週期會大幅拉長。”相關工作人員表示。
的確，若想實現搖號這樣的門面工作，降低門檻，拉一些水客，誰都能做到。
相反，如果不用搖號，所有符合資格的購房者，依舊能到售樓處買房，但雙方都簡化了流程，提高了效率。
現場一位購房者告訴我，並沒有參與現場登記，就等著過幾天再來看。
PART 5
當然，我們不是說，沒有了600萬凍資門檻，都會森林就會有較高的登記人數。
實際上，現在的開發商，變得相當理性，並沒有一定要求開盤，就要賣個八九成——領出預售證，慢慢賣才是主流。
所以，基本可以確定，都會森林的登記量不會太多，“流搖”也是大概率事件。但因為帶有特殊性，並不能真實反映市場（看最終去化率）。
不過，作為豬年第一搖，一旦“流搖”，事件可能會被放大。
2019年或許會是悲涼一年，但無論都會森林（高總價豪宅）還是君廷（遠郊排屋），都不是代表樓市走向的信號。我們需要更多時間，更多案例。
比如，什麼時候，梧桐郡、楊柳郡這樣的主流剛改熱盤，也搖不起來了，那才是真正的大事件；或者每年3月的小陽春，還會如約到來嗎？
錯綜複雜的2019年，必然有各種聲音混淆視聽。
我們需要做的，就是“透過現象看本質”。劇毒藥物的本質，常被白開水的表象掩蓋。偽劣商品的真相，常被名優商品的裝潢遮掩。
流搖可能是市場太差，也可能是房企有意為之。
看待問題時，要抓住背後的“根本性”運作邏輯，而不是被表象、感性偏見等影響了判斷。
2019年或許很難，但正因為如此，我們更需要多一份理性。
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