跟進城市
近日，天津終於等來了那個期待已久的時刻，新冠肺炎確診病例在院治療數字“歸零”。這意味著，城市接下來的工作重心將得以更加堅決地轉換到恢復信心、喚醒經濟上來。
作為前瞻性部署，2月中下旬《天津市人民政府關於切實做好2020年市政府重點工作的通知》發佈，詳細開列了148項城市發展的“保重點”項目。此後涉及投資1.7萬億元的“2020重點建設、重點儲備項目安排意見”出臺，一系列平日裡隨隨便便就能上個熱搜的工程關鍵詞，再次落定了目標與進度線。如是，竟有種攢了許久的願望券集中兌換的驚喜。
不說自明，天津已然吹響了與時間賽跑、奪回“消失一個月”的上攻號角。
01.
詳細翻看“148項重點工作”的全局發展綱領，一個發現本不意外，卻值得拿出來一說。
即，“京津冀協同發展”赫然出現在該文件首要位置，所佔細項幾乎是整體的接近1/10。毋庸置疑，天津將這項國家戰略繼續放在了發展的重中之重，關鍵是我們從中還明確看到了一系列“向北”的具體施力——
支持濱海—中關村科技園創新發展，提升寶坻京津中關村科技城、武清京津產業新城、北辰國家級產城融合示範區等項目聚集能力；加快津石高速公路和京濱高鐵、京唐高鐵、津興高鐵等3條高鐵項目進度，推動中心城區經武清、廊坊至通州市域（郊）鐵路前期工作，打造“軌道上的京津冀”；
……
京濱、京唐、津承（重點儲備）鐵路線路示意
轉而再看市發改委跟進的那份涉及1.7萬億元投資的“2020重點建設、重點儲備項目安排意見”的通知文件。鐵路、地鐵、公路、教育、衛生、民生保障、文旅、會展商務等領域的城市建設子項無一遺漏地被點名，從中我們也再次看到了一個同樣明確的“京津冀傾向”：鐵路、地鐵、高速、公路等大型基建項目與武清、寶坻、北辰的“天津北三區”關係相當密切。
- 京濱鐵路：新建北京至濱海新區鐵路寶坻至濱海新區段工程；
- 京唐鐵路：新建北京至唐山鐵路；
- 地鐵4號線北段；
- 京津塘高速北辰開發區互通立交樞紐及出入口工程；
- 外環線東北部調線；
- 九園公路、寶武公路、高峰路、津寶公路等新建改建工程
- ……
這無疑說明了，全國一盤棋的“通過大基建重啟經濟”，天津正在以高優先級，將大基建的重拳向“北三區”發力。但不一樣的是，這並不是有些人口中的“鐵公基”，而是以最快速度在京津冀黃金走廊上搭建起支撐區域發展的骨架。
天津外環補圓區域示意
有專家預測，隨著城鎮化發展，未來10年內新增的2億城鎮人口80%將集中在19個城市群都市圈，60%會導向長三角、粵港澳、京津冀等7個城市群。
毫無爭議，京津冀城市群是當前最炙手可熱的國家級戰略之一。三地的分工協作，溝通效率決定著成本和機會，因此又要回到我們此前的話題，有些基建本質上就是為拉動經濟發展的戰略性投資。
此次“面朝北三區這個天津參與功能協同和產業承接最活躍方向”的高質量投入，顯然就是。
超前的規劃和投入，不但是上述區域發展的必由之路，更重要的是基建設施投用後，將以交通上的快速連通，實現經濟協作、產業對接等方面的資源高效配置，快速反哺經濟增長。由此給區域及城市經濟帶來的乘數效應、帶動效應和放大效應，都是其他基建項目不可同日而語的。
由此判斷，天津此次面向國家戰略中心、政策紅利中心的明確傾斜，並不只是盯著眼前的促增長和補短板，瞄準的恰是“北三區”的成長機遇、發展動能和潛力預期，這也是我們必須看懂的深意。
02.
所有戰略性基建投資最終都要為產業和人口服務，由此我們回到“148項重點工作”文件中搜尋那個外界普遍關注的話題時，有關今年產業及人才政策的一系列闡述中，也皆是“加快、做強、升級、優化”的基調。
進入3月以來，“兩個中關村落戶放寬”、“技術型人才落戶放寬 ”等相關政策已接連釋放，可見天津對此有著切實的計劃和動作。
顯而易見，對產業承接及人才引入的政策扶植，“北三區”同樣將是深刻享受紅利的地方。其中，武清的“京津冀底色”自不必說，寶坻截至目前也已累計承接北京非首都功能實體項目321個，北辰則依託國家級產城融合示範區等，僅2019年即成功簽約落地非首都功能項目85個。
事實上，“北三區”的直接受益從置業端早已得到側面驗證。2019年天津各區商品住宅成交套數排名中，武清、寶坻、北辰分列第二、四、六，在單區突破萬套的6個席位中佔掉一半。 從市場的真實反饋看，這其中很多是人才隨產業遷至天津後的安家需求。
另一個有力佐證是開發商的投資軌跡。在傳統的“市區+環城”視野下，對普通人而言，遠郊項目或許只聞其名，甚至對深耕那裡的開發商都不甚熟悉，但這並不妨礙去年天津出讓的155宗純住宅&商住地塊中，“北三區”合力貢獻了約1/3，且北辰（17宗）、武清（15宗）、寶坻（15宗）全部都是除濱海新區之外的“數字領先者”。
實際上，開發商的擇地與置業者選房有著非常相似的“地段”邏輯，尤其一部分房企是緊跟城市發展脈絡佈局的高手，去年遠郊銷量的崛起也給了深諳此道者快速增長的機會。
拉出2019年天津房企銷售榜單，“新城”便是這樣的典型。
新城迄今在津佈局的10餘個項目，呈現出對武清、寶坻、北辰、東麗、津南、濱海、寧河的明確聚焦之勢，其中“北三區”是明顯的重倉區域。從我們拿到的一組內部數據看，去年新城在津收穫的銷額中，“北三區”貢獻了絕大多數，不可謂不是業績的中流砥柱。
03.
由此，新城對於城市發展脈絡的解讀值得深入剖析，其一眾佈局幾乎都踏準了天津城市的發展脈絡和所在區位的核心資源。
以“北三區”當前在售項目來看，新城悅雋央著借力的是“武清高鐵站+楊村一中老牌教育資源”的強勢託舉；新城樾風華卡位了“京濱高鐵北辰站+環內”的板塊利好；新城悅雋風華顯然是在向“京濱城際高鐵、通武廊輕軌北辰站+北辰產城融合示範區”的利好靠攏；新城悅雋首府則緊跟“京濱城際寶坻京津新城站+城南政務教育核心板塊”的資源傾斜。
北辰環內“新城樾風華”規劃效果圖
曾親手掂量過一本新城對天津某板塊的可行性報告，數百頁寫滿真實數據的純乾貨，不僅有對板塊的研判，也記錄著城市及地緣客群詳細的產品傾向。由此可知新城對各區域的產品落地也都是對客戶置業訴求和人居需求主動調研後的精準設定。
同樣以“北三區”項目看，無論新城樾風華（建面約83-140平米高層、建面約92-138平米小高、建面約92-143平米洋房）因地處環內，高層、小高、洋房、底躍等多產品線複合指向市區外溢需求的多元承接，還是新城悅雋央著（建面約87-94平米小高、建面約87-140平米洋房）與新城悅雋首府（建面約85-107平米高層、建面約116-180平米洋房）分別在武清、寶坻核心區位上的改善供應，亦或新城悅雋風華（建面約78-95平米高層）以小戶型、低總價控制置業門檻，所有項目均站在新城成熟產品系之上，功能和品質皆有值得點數之處，又都主動迎合了不同細分板塊內置業者的敏感要素與生活所需。
武清“新城悅雋央著”示範區實景
綜上，在天津積極投身京津冀協同發展的宏觀背景下，新城對城市發展方向和潛力成長區的精準解讀，加之建立在產品標準化之上、結合地緣需求的主動適應改良，這樣一條操作路徑或許能為房企提供一個可借鑑的發展樣本。
更重要的是，聰明的置業者也能從中參透一些有關“緊跟城市腳步”的啟發。
黑天鵝飛走時
樓市又該迎回那張答卷
同一份考試大綱
考驗的是抓重點的能力
城市漸行漸快的步履中
總能透出解題的信號
而那名考生
是開發商，也是置業者
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