“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”，人口天然會向經濟發達的區域流入，由此帶來的是城區住房價值不斷抬升。
經濟學家任澤平前兩天發了一組數據：2020年1月，中國廣義貨幣M2首次超過200萬億，距離2013年3月突破100萬億不到7年。
過去四十年，中國廣義貨幣供應量M2年均增速15%，1998-2017年，M2增長了16倍。
所謂的M2，就是“流通中的貨幣”，這些錢流入到社會上，必然要有去處，顯然，過去這些年錢都流入到了房地產裡面。
“上車”早的購房者，房貸利率動輒打7折，持有房產幾乎沒有什麼成本，變現時的稅費也都由買家承擔，這讓買房成了一件“一本萬利”的“生意”。
而到了2020年的今天，房地產市場，勢必會成為自房改以來最顯著的“分水嶺”
有人看到了無房者的辛酸。
前段時間，很多返程人員回到租房小區時，因為不是業主而無法入內，疫情期間，也有租戶被房東要求搬走，這種現象在各個城市都時有發生，雖然現在“租售同權”的理念已經越來越普及，但到了緊要關頭，房客與房東的待遇差距卻如此之大，多少有點諷刺的意味。
有人感受到了城市裡的擁擠。
最近兩個月，越是人口密集的城市，容積率高的小區，似乎風險就越高，窩在家裡狹窄的空間，下個樓都猶豫不定，生怕跟陌生人交談，出門都要看外面是否有人，還不如回農村老家大院裡，要多愜意有多愜意。
儘管這兩種觀點如此迥異，卻在某種程度上反映出了房產價值逐步“分化”的事實，樓市已經不再是普漲普跌的市場了。
因此，對購房者來說，2020年起，挑選房源的重要性更加凸顯，有3類房子可能會成為新的“避風港”。
更重要的是，它們有2個業內認可的優勢：稀缺性（同類房源越來越少），強預期（2020年後升值空間較大）。
1，低密度小區的大戶型房子。
最近幾年，老破小房源、市區高密度房源很搶手，原因無它，大家一門心思想往中心城區擠，這樣的思路擱在平時當然沒錯，畢竟核心城區的土地稀缺，價值珍貴，從投資保值的意義上來說，有很大的安全邊際。
然而，今年開始，很多人才發現低密度房源、大戶型房子有多重要。
有人說：一個良好的居住小區，高層住宅容積率不應超過4，多層住宅不超過3，否則，就連下樓“放個風”，也是件奢侈事兒。
也有人說：在家裡辦公、上網課的時候才發現，一居室和兩居室的壓抑感撲面而來，過於狹窄的客廳無法容納一家人的活動空間，只有一個衛生間讓行動顯得分外侷促。
從這個角度上來說，未來5年，隨著人們對於健康、舒適度的追求不斷提升，中心城區內容積率較低的房源，會受到更多購房者的追捧。
2，大型開發商，優質物業的房子。
有一個數據值得注意，從2月份至今，物業管理行業24家上市企業，在資本市場的表現均強於其他行業，從市盈率角度看，絕大多數物業行業上市企業的市盈率高於港股主板平均市盈率（11.22倍）和A股平均市盈率（18.33倍），有五家公司市盈率都高於其母公司。
為什麼物業上市公司反而逆勢受到投資者的青睞？
原因很簡單，最近一段時間，很多人逐漸發現，擁有一個好的物業是多麼重要，不管是往來人員的登記，還是住戶的篩查，抑或是院內的綠化、維護，都會使業主產生安全感。
反過來說，常年無人看管的老破小家屬院，即便門口有值班的老大爺，照樣也是“形同虛設”。
3，戶型方正，通風、採光良好的房子。
這個描述可能有點寬泛，但在目前看來，很多高容積率小區的房子，因為受限於規劃，公攤又很高，不少奇葩戶型也並不鮮見。
重點在於通風和採光這兩項，比如塔式住宅樓單朝向多，風難對流，通風采光狀況比較差，日常的油煙及衛生間潮氣等難以排出。
而板式住宅樓雙向面寬大，南北通透，可以通過自然通風形成對流，形成穿堂風。特別是現在這個階段，更有益家人健康。
採光也是一樣的道理，儘管現在大部分都是坐北朝南的房子，但未來要從豎廳向橫廳逐漸轉變，因為橫廳由於開間>進深，採光面更大，同時滿足客廳和餐廳都臨採光面，增加了整個廳的觀景面，宅在家裡身心也會愉悅一些。
以上這3類房子，雖然一直以來都是買房考慮的重點，但購房者的需求，從來沒有像現在這麼迫切。
從這個角度來看，未來5年這幾類房子的溢價或許會持續提升，在業內人士看來，比那些高容積率、低端物業的房子，升值空間多出20%，也在情理之中。
但是，有一點筆者要提醒各位，即便這些房子在未來會受到市場的熱捧，但樓市的整體氣氛已經與以前不可同日而語，所謂的“升值空間”，需要看具體的產品、地段、戶型以及所屬城市。
未來5-10年，將是房地產市場“結構分化”愈加明顯的階段，無論是一二線啊城市與三四線城市之間的差異，還是人口流動的方向不同，對購房者來說，這些因素都應該考慮在內，買房除了要考慮戶型、開發商、物業、容積率之外，還要綜合評定自身的財力、工作與自住需求。
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