一句话总结当前的楼市就是：“接盘”严重不足，开发商表面看似不慌，隐藏得很好，实则已经“露馅”了。未来房价如何走，谜底也基本揭开了。
过去三年半房住不炒的调控始终保持“紧绷不松”，但即便是调控最严厉阶段，市场上依然不缺有实力的买家，有潜力的城市那些性价比公认最高的楼盘，从来不缺人“抢”。几百套房，一天卖光，斩获80多亿成交额的盛况我也见过。
但是再看看眼下的市场，楼市过去的繁华早已成过眼云烟，房地产第一次出现“‘接盘’严重不足”的景象。1、2月份的“寒气逼人”，自不必多说，近200家房企破产倒闭已经道尽了一切。虽然3月初开发商售楼处和二手房中介的店面陆续复工正常营业，但是刚需购房者却不见踪影，即使有开发商放出大招宣布直降25%卖房，但依然未能改变售楼处冷冷清清的状况。据悉，因为蓄客和担心去化不理想，很多新盘都延后开盘了。
在我看来有两方面原因：其一，如此严峻的形势下，各行各业的压力都很大，房地产因为是特别注重线下体验的行业，而且还是交易金额非常高昂的行业，所以自然免不了遭受更严重的“冲击”，开工、复工、推盘、拿地、融资等环节都行动缓慢；其二，万众隔离，再加上几个月基本没有收入，很多家庭面临巨大的资金压力，不得已推迟了购房计划——调查统计显示，超过8成购房者表示延后3-5个月购房。即便是很多地区逐渐恢复正常的生活秩序，但很多人关注的焦点也不在房子上，赚钱和保持健康才是他们第一关心的。自然也就形成了当前这种“接盘严重不足的”场面。
有人可能会觉得很诧异，你在这里说购房者都不买房，楼市“接盘”严重不足，为何我们看到的都是“开盘火爆”、“激烈抢房”的报道？在此我给所有人答疑解惑：一个城市有一两个盘火很正常，因为有钱人都盯着有性价比的楼盘，再加上开发商、中介这个庞大的圈子几千上万人都在拼命宣传推广，你在市场行情最惨淡的时候也能看到开发商“开盘火爆”刷屏，就完全不奇怪了。
日子到底好不好过，其实开发商自己心里最清楚。说白了，即使开发商家里已经揭不开锅了，他们也肯定要面带微笑，佯装淡定。为什么？一方面，要稳定投资者情绪，另一方面，中国老百姓买房的唯一逻辑就是“买涨不买跌”，如果他们自己都大肆宣扬“撑不住”，购房者必然跟着恐慌，如此一来情况只会更糟。
不管开发商如何聪明隐藏，殊不知他们已经“露馅”了：克而瑞数据显示，2月份受监测的27个重点城市新增供应面积85万平方米，其中半数以上是“零供应”，环比大幅下降92%，同比亦降85%；成交量环比下降幅度更高达8成。这种断崖式下跌，是过去二三十年房地产不曾出现的。
毫无疑问，市场的冰冻对开发商的打击堪称“毁灭性”的，单2月份就有近百家房企“没挺过去”，已经说明了一切。
那些能活下来的房企也并非高枕无忧，尤其是今年待偿还债务突出的企业，早就不指望国家“救楼市”然后坐收渔翁之利了，当前阶段他们早就使出浑身解数在积极“自救”了。据了解，过去2个月，已经有近超过7成房企开启了“线上卖房”渠道，其中有接近30%的开发商都采取了部分楼盘打折促销降价销售的策略。其中降价幅度最大、涉及楼盘最广的要数恒大地产，他这一波神操作，不仅没有让自己像其它开发商一样陷入被动局面，反而逆势完成了“抢收”——前两月销售额夺冠，2月更是猛增108%，羡煞行业小伙伴。
但并不是所有地产商的老板都姓许，恒大的成功引起行业同僚新一轮跟风学习，但毕竟真正能复制其传奇的屈指可数。自从线下销售渠道关闭之后，业内多数开发商其实都备受煎熬：一方面销售艰难，无业绩无回款，另一方面受制于融资受限和高额待偿还债务临近，叠加企业日常运营开支等费用，开发商面临前所未有的挑战。连万科。华夏幸福这样的企业都被爆出“裁员”，可见形势有多严峻。
当前的市场对谁有利不言而喻——开发商熬不住开始降价，真正的刚需自然成了最大的赢家。
不过也有人持不同意见，他们觉得开发商瘦死的骆驼比马大，房子“滞销”几个月对他们影响不大，前些年赚的钱足够他们撑过这场危机，房子就算现在卖不掉，等到4月份以后，全国恢复正常秩序，捂在手里的房子说不定还能卖上更好的价钱呢。事实真的如此吗？4月后楼市真的能够回暖，房价继续迎来上涨吗？开发商真的一点也不慌吗？
懂行人“7字”揭开谜底，4月后房价大概率会继续下跌，买不起房也不怕了
首先，4月份市场到底能不能恢复正常秩序，可能现在依然是未知数，依照目前的趋势来看，国内虽然基本控制，但是现在国际的形势愈演愈烈，部分专家实际上已经明确表示“4月底结束无望”。这意味着，3月份楼市回暖没有想象中的顺畅，4月份情况即便好于3月份，但也绝不可能让开发商在一个月内就彻底解决资金问题。
其次，4月后房价是涨是跌？懂行人一句话7个字“熬得过3月再说”更是基本揭开了谜底！言外之意很多开发商可能连3月份都熬不过去，按照2月份破产近百的数据来看，3月份现在数据尚未公布，但是可以预估情况可能会更糟。也就是说，房企要想在3月“活下来”，就不得不选择降价卖房加速回款“自救”了。这意味着4月后房价或仍然会继续走“下坡通道”。除非各地刺激购房需求的政策被允许出台。否则这种情况可能会一再延续到5月份。
懂行人暗示很多开发商“熬不过3月”，其实并非信口开河，财经杂志此前做过一次统计调查结果显示，经此一役，其实85%的中小企业现金难撑3个月。算一算，到3月底其实很多开发商资金链都几乎要断裂，“揭不开锅”了。
我不止一次告诫大家，今年对于刚需来说绝对是买房换房的好时机，现在熬不住的是开发商、高杠杆投资炒房客和那些急等用钱的业主，因为真正的刚需持币在手，完全占据主动权。面对诱惑，你现在能保持镇定，4、5月份更有利的局面必然会出现。
事实上，即便今年攒不够钱买房，刚需也不用怕。从近期官方三番五次重申对房地产的调控“保持不松”定调来看，房价5年内大涨的可能基本为零。尤其是党媒经济日报那句“房价上涨带来的弊端已经凸显”，释放的信号更明确：房地产急需彻底改变，过去这些年房价上涨带来的弊端正在显现，高房价挤压实体制造业，炒房投机带坏风气等都必须彻底得到纠偏。未来不走房地产拉动经济老路，也意味着房地产的地位可能会一落千丈，在这种局面下房价能保持稳定已经难得，想复制过去的疯狂更是几乎不可能。
退一万步说，即便两三年内都攒不够买房首付款，其实也完全不必担忧房价会再次“一骑绝尘而去”，永远错失买房机会。因为从这几年国家对楼市实施的一系列改革来看，未来买不起房解决的办法更多了，有城市推出了7折人才安居房，有城市试点了5折共有产权房，也有城市加大了保障类住房供应，这些举措可都是实打实的在帮刚需“省钱”买房啊。再不济，租房市场也可以解决居住和生活需要，尤其是广州、山东等地陆续试点租购同权，未来更多的城市买不起房也可以租房享受一样的入学、养老等待遇了。
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