誰也想不到，一場突如其來的風波，竟然差點把萬年老大房地產徹底“擊停”了。從統計局和第三方統計機構公佈的2月份各方面數據來看，當下的房地產市場也真真是離“停轉”不遠了：
首先，購房者對後市預期嚴重不足，持幣觀望者眾，真正急著入場“接盤”的少見。有調查數據為證——房產平臺幸福裡2月份通過在線對一萬名購房者所做調查顯示，超過8成原計劃在2、3月份購房的購房者，表示會把買房計劃延後至少3-5個月；貝殼調研數據同樣不容樂觀：8.5%購房者“取消”了買房計劃，38%的購房者表示“暫緩”購房，還有28.8%的購房者認為“房價會跌”購房無準確日期，總體而言近67%的購房者明確表示現在“不想買房”。
筆者接觸的幾個有購房需求的朋友，也表示“再等等看”。一方面出於安全考慮，確實不敢去人流密集的地方，絕大多數開發商已復工營業，但售樓處看房的氣氛還是遠遠低於往年同期。雖然很多開發商開通了“線上售樓處”，但他們均表示不會通過在線選房訂房，更不可能連售樓處都沒去，就把首付款交了；另一方面，確實對後市不看好，尤其是當下媒體大肆報道“房價下跌”的新聞要多於“房價上漲”，很多人看在眼裡記在心裡。擔心現在買房會買在高點，害怕買虧的心理驅使他們“捂緊錢包”。
其次，購房者那邊可以理性觀望等一等，但開發商這邊卻如同深陷“水深火熱”之中。第三方機構克而瑞統計數據顯示，2月份受監測的27個重點城市新增供應面積和成交量均出現“斷崖式下跌”，其中新增供應面積85萬平方米，環比大幅下降92%，同比亦降85%；成交量環比下降幅度更高達8成。
國家統計局公佈的2月份70城房價和成交數據同樣不堪入目，2月份房價下跌的城市多達23個，這是第5個月出現20+城房價下跌。而且70個城市中，共有19個城市新房沒有成交，其它即便有成交量的城市，成交量也接近為零。
俗話說得好，福無雙至禍不單行。對於開發商來說，今年的困難遠不止於新房滯銷，其實他們更大的壓力源自於債務——根據平安證券的測算，2020年，房企的境內發債、海外發債、房地產信託的到期規模合計達到了1.5萬億。
更悲催的是，今年僅僅前兩個月就有107家中小房企破產倒閉，去年同期只有不到20家。毫不誇張地說，各種壓力疊加之下，未來幾個月真的會有更多的開發商撐不住了。
一時間，大大小小的房企都顧不得臉面了，開始通過打折降價的方式討好購房者，希望以此快速走量換來“救命錢”。
再者，房價真的跌了，高槓杆投資客一把辛酸淚。中泰證券分析師梁中華近日發佈研報顯示：2月份，100個監測城市中，房價下跌城市數量跳升至73個，相比1月增加了一倍多。
華夏時報、米宅以及一眾房產媒體都在報道房價下跌的事實：不止三四線城市在下跌，連北京上海這類被專家稱為是“房價永遠漲”的城市，也撐不住了。
以上海為例，米宅工作人員走訪市場發現，2月份有數千套房源下調掛牌價，其中單套房源跌幅最大的接近290萬。櫻桃房子報道，三四線城市投資客更是在“多名狂奔”，降價的幅度讓本地剛需都不敢相信，有人擔心是虛假房源，有需求都不敢出手。
種種壓力之下，我們看到從2月起至今，全國已有60城出臺了新政，包括湖北、河北、天津、重慶、浙江、上海、深圳、西安、福州、衡陽、駐馬店、寶雞等省市。
市場現在的情況已經明擺著，但很多人還是不敢相信，或者說受一些別有用心者的曲解帶節奏，根本弄不清事實——
我們看到有很多購房小白甚至把60城出臺新政理解成是地方在“營救樓市”，看作是“房價或將反彈”的信號。更有很多人受過去房價“一路上漲”思想影響，也堅定不移認為房價真的“難以下跌”。事實的真相到底是什麼？
兩位專家發出不同聲音，“救樓市”說法不準確，而且種種信號顯示，房價下跌已達成一致目標，房價“難以下跌”的結論不成立，剛需族可以安心了：
首先，過去一個多月我多次強調過，60城出臺新政確實是事實，但從這些城市出臺的政策來看，算不上“營救樓市”，頂多可以稱作是“給開發商紓困短期壓力”。因為60城中除駐馬店、寶雞這類“房價下行壓力巨大”的三四線城市新政涉及“降低首付比例”，其餘城市均只是延緩企業支付土地出讓金，放寬預售等。唯一涉及“刺激購房需求”的幾個城市出臺的新政，都被收回了。
用中原地產分析師張大偉的話說，頂多也就是緩和企業壓力，實際對於一個年銷售額16萬億的行業，以目前的局面來看，沒有刺激購房需求的政策出臺，當前的這些政策都毫無意義。
其次，在樓市還沒有回穩的節骨眼上，我們看到國家又在8個省市試點“土地新政”：下放“永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的審批權”，試點期限1年。說白了就是大城市周邊的土地可以不經過國家直接入市，當作基建用地、工業用地甚至是商品房用地來使用。
毫無疑問，這個加速推進“農地入市”的計劃方案，說明中央未來真不打算靠房地產拉動經濟了。在大城市都可以擴張，增加土地供應的情況下，未來房價想漲恐怕是更難咯。
再者，這段時間，不管是傲嬌的開發商，還是過去瘋狂囤房的炒房客，抑或是各大知名專家，對房價下跌似乎已經達成一致目標。
各大房企爭相打折降價賣房有目共睹，高槓杆炒房客資金鍊瀕臨斷裂降價拋售也是事實，如今更有一些過去堅定“看漲”的專家也開始改變口風了——
3月21日，界面新聞採訪中泰證券首席經濟學家李迅雷時，他發出了不同聲音，他在採訪中特別提到，各地要對房地產市場可能出現的波動做好預案。在“房住不炒”的前提下，穩定預期，防止房價暴跌。而非很多人擔心的“房價反彈上漲”。
無獨有偶，人民大學副校長劉元春近期在公開場合也著重強調，“要高度重視房地產市場的不確定性，防止房價快速回落。”
很多人可能不知道，在2月初“風波”剛起之時，很多專家都斷言房地產不會受多大影響，而且大概率房地產會像03年一樣，在短暫的“停擺”之後，房價迎來反彈。不到2個月我們看到有代表性的幾個專家都“改口”警惕“房價快速回落”，可見這次的情況與03年完全不同。因此，很多地方確實應該儘早做好應對“房價下跌”的策略，而非一門心思想刺激樓市，走早就證明是錯誤的老路。
看過上述的幾點分析之後，對於接下來樓市的走向，我想很多剛需購房者心裡已經有底了，正如中房協會長馮俊所言，房住不炒定位是長期堅持，而非權宜之計。我們房地產企業的發展，再不能依靠刺激需求的不恰當擴張。房地產對經濟穩定和經濟發展當然有重要作用，但絕不能把定位搞偏了。要鼓勵的是滿足居住需求，而不應該是投資、投機需求。房地產企業和地方都要認清現實。
對於今年的房價走勢，其實通過兩個重要信息，我們也基本可以有準確預判了：其一、易居研究院發佈報告預估，2020年商品房將供大於求，這意味著今年的房價或易跌難漲；其二、黨媒經濟日報早就釋放明確信號，“三穩”依然是今年樓市調控的主基調，房價不允許大起大落。
因此，剛需對於市場上的各種言論，還是要理性看待，更不能盲信。因為無論從供需基本面看，還是從國家的態度來看，房價想漲都很難了，尤其是人口外流嚴重、產業發展乏力、資源無優勢的欠發達地區，房價更是不可能再攀升。對於買房，剛需買得起就買，買不起就靠其它途徑退而求其次解決居住問題，或者乾脆安心掙錢攢首付款。
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