現在買房，是良機，還是高位接盤？雖然是兩個極端，但我們確實就站在了這樣的十字路口，賭對了是天堂，而賭錯了可能就是痛苦與煎熬。從全球股市來看，美股10天內4次熔斷，近期世界經濟形勢越來越不明朗，勸大家不要太著急，再觀望下。下沉到具體層面，西安樓市的價格體系著實混亂，一不小心，就可能踩坑，也需要謹慎！
一
最近，西安高價盤有點多首先，不得不承認一點，目前西安樓盤的價格體系有點混亂。比如，周邊新區的價格比主城區還要高。同為1.7萬元/㎡，你可以買到西安最好的地段之一軟件新城，也可能被忽悠到不限購區域。同一個區域價格相差甚遠。曲江二期，同樣是精裝高層，A盤備案價約1.5萬元/㎡，B盤備案價卻達到了2.1萬元/㎡，兩盤僅相隔約300米。這背後原因，想必大家也清楚：低價盤，多是老盤，嚴格限價使然，高價盤，基本為主城區內純新盤……
尤其是最近以來，西安市場上又添了一批純新盤，單價1.7、1.8萬元/㎡，甚至2萬+、3萬+。地段也沒有什麼規律，城東、城西、城南、城北，遍地開花。坦白講，其中部分項目是由於土地成本高，不得不走高端路線提高溢價，但也不排除部分開發商跟風漲價，通過各種包裝，強行高端。如今，不少純新盤都已成為區域內單價最貴樓盤。難道說，他們確實都有這樣的價值嗎？客觀來說，真的未必！
二
考慮這些盤，小心高位站崗，其實，由於擔心後期由於限價房價漲不動，這部分純新盤在價格備案時，已經透支了未來部分價格空間：1.原本1.5萬元/㎡的樓盤，價格卻偏要備到1.8萬元/㎡；
2.原本1.8萬元/㎡的樓盤，卻偏要備到2萬元/㎡。
結果便是，在這一批純新盤價格公佈以後，西安很多區域房價面臨這樣的尷尬：原來區域新房均價約1.3萬元/㎡，而純新盤的價格卻達到了1.8萬元/㎡，短時間內躍升了4、5千元/㎡。而這個價格增幅，則需要時間慢慢消化。
對於開發商而言，透支了未來價值，賣出了高價，即使賣得慢一點也無所謂；但對於買家而言，則意味著可能面臨長時間的“高位站崗”。歷史已無數次證明，但凡片區內最貴的樓盤，從房產增值、保值的角度考慮，往往都是“坑”你沒商量。他們的經歷也大抵類似：
- 漲得慢。大盤整體上漲時，同一區域不同樓盤的價格差會漸漸縮小，這就意味著買入價格越高，上升的空間越有限。
2、漲不動。尤其是位於遠郊或者剛需板塊的高價、改善盤。
3、難轉手。由於高單價、高總價，目標客群少，一般交易週期會比較長，短則3個月，長則半年一年、兩年。
尤其需要指出的是，這部分項目還容易受大環境的影響。在經濟環境不好的時候，由於價格太高，更容易下跌。比如當下的經濟震盪期。前幾天，南京已有二手房豪宅，降價拋售，降300萬、200萬、150萬者，都存在。而西安高端二手豪宅，也是有價無市。如，曲江最核心的地段，南湖邊，金地湖城大境天錦，同樣169㎡，雖然二手毛坯房掛牌價達到了2.9萬元/㎡，但實際成交價只有2.2萬元/㎡。在其旁邊，曲江公館和園，也是典型的高端改善盤，以175㎡戶型為例，掛牌價2.9萬元/㎡，成交價2.2萬元/㎡。
三
當下買改善置業，該如何選擇？？
當然，即便如此，還是有人會買，因為改善需求客觀存在。我們想要提醒大家的是，在挑選時，儘量購買性價比高、經得起時間考驗的項目。
梳理當前這些純新盤，之所以敢賣這麼高的價格，不外乎兩點：
其一，靠地段，二環邊，高新、曲江、行政中心等等，有地段支撐，底氣硬，價格也硬。
其二，靠產品附加值，大品牌開發商、一流景觀園林、國內外頂尖設計、大品牌物業、極致的精裝以及小高層的物業類型等等。
這其中比較危險的是後者。如果你真有這個購買能力，並且喜歡，買來自住或收藏，對房產增值比較佛系，那確實可以考慮。但是買來兼顧投資的話，我勸你謹慎，原因很簡單：產品在不斷迭代更新，再牛的設計也會過時。曾經引以為傲的用材用料、戶型設計優勢、高精裝標準、園林景觀等等，過幾年便會被時代拋棄。相應的，溢價自然也會大打折扣。
因此，在如今西安部分樓盤房價透支的情況下，甄選改善樓盤時，儘量遠離這兩種盤：
遠郊高價盤；扎堆剛需盤中的高價盤；時刻謹記，真正能讓房產保值、增值的，始終是地段、交通（地鐵）、學區、配套等硬性條件。
結語：最後，提醒大家一句：理性買房，多看，多思考，多比較。
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