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一、写在前面
股东一方以土地使用权、地上建筑物（在建工程）、房屋所有权出资入股，如何确定该出资方式合法有效？
如果出资土地使用权出现瑕疵，法院会判定让股东交付土地使用权还是交付现金？
怎样约定可以最大限度保护公司利益？
二、以土地使用权出资相关的法律规定
01
中华人民共和国公司法（2018）
第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
第二十八条 股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。......以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。
02
最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》的规定（三）
第八条 出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
第九条 出资人以非货币财产出资，未依法评估作价，公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当委托具有合法资格的评估机构对该财产评估作价。评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
第十条 出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持 。
03
《中华人民共和国土地管理法》
第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
04
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
三、以土地使用权、房屋出资有效的条件（3个要求+1个禁止）
1、权属清晰：股东应当以自身合法所有的土地使用权、房屋进行出资。以不能办理产权的土地使用权、房屋、非法建筑物等进行出资，将导致出资行为无效。
2、评估作价 ：用以出资的土地或房屋应当履行评估程序，明确评估出资金额，若评估金额与出资金额差距过大，应及时要求出资人就差额部分补足货币出资。
3、交付合法：《公司法》明确规定非货币出资应当办理财产权转移手续，要求股东将土地或房屋既要实际交付于目标公司，也要办理权属变更于目标公司名下，二者缺一不可。
一个禁止：不得以划拨、权利负担的土地使用权进行出资。
四、房屋、土地使用权出资瑕疵在司法实践中的认定
1、以未办理权证的房屋建筑物及设备等作为增资，虽然已被公司实际使用，仍然构成出资义务未履行。
上海市崇明法院审理的谢*与上海*家具公司股东出资案【（2011）崇民二（商）初字第110号】认为：《公司法》第28条规定了以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续，以解决出资财产的法律归属和处分权问题，这也是对需要办理权属变更登记手续的财产出资行为的特殊法律要求。倘若出资人或增资人完全履行其出资义务，就必须依法办理该项出资财产的权属变更手续，将该财产转移到公司名下，使其成为公司的法人财产。否则，即使该财产已实际交付公司使用，因所有权未被公司掌控，影响了公司对财产的利用和处分，也使公司承担将来无法处分该项财产的法律风险，进而威胁到其他股东和公司债权人利益。戴某某用于增资的房屋建筑物，因存在权利瑕疵而无法办理相应的权证，故戴某某的增资行为构成未全面履行。
2、未依法进行评估，也未履行转让手续的土地使用权、厂房进行出资的，构成出资不实，应当承担补缴出资货币义务。
上海市第一中级人民法院审理的上海**农工商公司诉上海**电器公司股东出资纠纷【 （2018）沪01民终4878号】认为：农工商公司请求权的基础事实为自农工商公司设立后,电器公司始终未将其认缴出资的土地使用权、厂房设施等过户至农工商公司名下,也没有办理产权移交手续。而农工商公司设立当时的法律明确规定了以土地使用权出资必须进行评估作价。本案中，没有任何证据证明存在这一程序。因此，上海XX事务所出具的验资报告违反了当时公司法的以土地使用权出资必须进行评估作价的法律规定。农工商公司现要求电器公司以公司章程约定的出资额1,190万元采用货币方式补足，有事实和法律依据，其诉讼请求能够得到支持。
3、出资人以划拨土地使用权作为出资，应当首先变更土地性质，否则法院不得直接判定出资人交付土地使用权。
广州市中级人民法院审理的**食品公司、化工公司股东出资纠纷案【（2018）粤01民终10635号】认为：涉案出资土地系国有划拨用地，依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，划拨土地使用权只能用于划拨用途，不能直接用于出资。出资人欲以划拨土地使用权作为出资，应由国家收回直接作价出资或者将划拨土地使用权变更为出让土地使用权。但是，将划拨土地使用权变更为出让土地使用权，决定权在于土地所属地方政府及其土地管理部门。因此，公司直接要求其交付土地使用权不能得到支持。
4、以集体所有土地使用权出资的，因不能取得相关政府部门审批手续，公司要求该股东以该土地进行出资的诉求不能得到支持。
北京市第一中级人民法院审理的北京治政公司与北京八大处公司股东出资纠纷【（2015）一中民（商）终字第7339号】认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准”。本案中，治政公司并非乡镇企业，八大处公司以集体所有土地使用权出资的，应依照前述规定经相关部门批准。但从本案查明的事实来看，以该土地使用权出资实际上并未依法取得相关部门的批准。在未办理审批手续的情况下，治政公司直接要求八大处公司以实物进行出资，并要求将场地、房屋转移治政公司占有、使用，不符合《中华人民共和国土地管理法》的上述规定。
五、总结
1、以房屋、土地使用权出资实际上是将房屋、土地使用权转移至目标公司名下，因此，该出资行为除了应当满足我国《公司法》的相关规定外，还应当满足《中华人民共和国土地管理法》等相关法律要求。因此，当无法满足以上要求时，公司不能强制法院判令股东交付土地使用权，而只能选择其他赔偿措施，通常是货币资金补足。但这往往与股东之间合作目的相悖，如因此导致合作目的丧失，可以诉请解除合同。
2、出资人拟以划拨性质土地、工业用地、集体所有土地进行出资前，应当征求土地行政管理部门转让手续的合法性和有效性，合作股东也应当对该事项进行尽职调查，并在合同中明确约定无法变更手续导致的违约责任及补偿方式。
3、实践中，还存在以尚未完全履行土地出让金缴纳手续或存在其他权利瑕疵的土地使用权进行出资或转让，建议通过咨询第三方专业机构来确定采取何种交易模式，尽量降低税负、缩短交易时间、降低交易风险。
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