大城市的房價太貴，吸引許多本地和外地的土豪前來購買，這就叫虹吸效應；郊區新開發的樓盤房價較低，吸引許多人前去購買，這叫做溢出效應。
假設大城市為A市，旁邊的郊區為B區。在B區境內，開發商拿地便宜，開發了一幢幢住宅樓。從A市中心區驅車去那個樓盤，一個小時左右即可抵達。
A市的規模很大，從東到西、從南到北，開車走一趟，也要一個小時左右。
由於B區新樓盤的一套房子的總價，只有A市中心區老破小房子的一半、三分之一或四分之一，而且是新房，戶型設計更好，環境更優，許多人擋不住誘惑，前去B區買了一套房子。結果會是怎樣呢？
1、一個案例很能說明問題
2018年5月，廣州郊區增城碧某園雲頂開盤，很多人在每平米3點3萬左右的價位上買了。
傳桃認為，這個售價肯定高了，寧買廣州主城老破小的房子，不買增城高大上的房子。增城每年淨流入的人口，有廣州多嗎？就業及收入狀況，比廣州多嗎？既然增城比不上廣州，為什麼要在那兒買碧某園雲頂的房子？
現在，增城碧某園雲頂每平米2點4萬至2點5萬就有了。
從每平米3點3萬降到每平米2點4萬至2點5萬，這是市場行為，不是開發商定價的行為。碧某園的開發商，也想把房子標出更高的價碼啊，但是，市場不認可。
近2年時間，虧了近1萬塊每平米。增城碧某園的業主，大多買了100平米以上的房子，這意味著他們在不到兩年內，虧損了100萬以上！
普通人要掙到100萬太難，但通過買房這件事，虧掉100萬很容易。
有知情人士說，這應該是廣州眾多新盤中，虧損最多的一個盤。怎麼樣，夠酸爽吧？
2、增城是個好地方，但並不意味著碧某園在那兒開發的房子都能讓業主賺到錢
增城由縣改區，是廣州市的市轄區，位於廣州市東部，南與東莞隔江相望，東臨惠州，北界從化，面積超過1600平方公里，常住人口141萬，擁有一個較大的經濟技術開發區，以及第五個僑商產業聚集區“僑夢苑”。
看看，增城的人口密度，與廣州中心區不在一個級別上。
房子終究是人來居住的，要麼買，要麼租；要麼轉賣，要麼轉租。前提條件是要有足夠多的人氣。
增城碧某園的房子數量實在太多了，與當地的人口數量及其購買力相比，屬於房多人少、供過於求。
傳桃認為，能容納上萬人、幾萬人、十幾萬人入住的超級大盤，不宜購買，因為此樓盤不是富士康，不是華為，也不是阿里，更不是騰訊，它並不自帶強大的就業功能，至於小區外面的門面和商鋪，小區裡面的物業管理（含園林維護、水電維修等），一旦經營起來，可以解決一些就業問題，但無足輕重。
增城碧某園賣的是房子，並不是高薪而又體面的就業崗位。就業崗位比房子本身更重要。沒有足夠多而好的就業崗位作為匹配，這些動輒上萬套、上十萬套的房子，怎麼可能保值呢？怎麼可能有升值空間呢？
3、即使買房自住，也要鎖定中心城市的中心地段
廣州很大，中心地段不是單核，而是多核。次中心、副中心、郊區、遠郊、鄰市、衛星城的房子，不適合投資，如就近自住、工作很穩定、不考慮房價漲跌，那就無所謂啦。
打個比方，農民自家種的瓜果蔬菜，不用於出售，完全是自己消費，那麼，這些產品的漲價與跌價，就與這些自給自足的農民毫無關係。買房純粹自住，頭腦中壓根兒沒有投資的理念，則與這些農民一樣。
請注意，大城市的外圍，尤其是鄰市，處於兩不管地帶，很難有一系列招商引資（非房地產）的重大項目落戶，房價基本上不會上漲，驅車上高速，用一個小時左右去那裡買房，指望發財、發大財，一般都沒戲。
房價上漲，是要推動力。推動力主要取決於來了就不想離開、只想安營紮寨的人，取決於接盤俠排山倒海一般的數量及強大的購買力，因為缺少推動力，房價只會不升反降。
買房有風險，投資需謹慎。那些買房被坑的，基本上都是房盲！（撰稿：雷傳桃）
閱讀更多 盛世房產指導 的文章
