60秒12億！沉寂已久的樓市，終於再現火爆的一面。
在江蘇蘇州，龍湖出品的湖西星辰項目，僅用了60秒就銷售了12億，最後只剩下30套122平米的三房。
樓市回溫後，龍湖便拿下了亮眼的開局，這和它剛剛公佈的2019年財報倒頗為呼應。財報顯示，去年龍湖集團的營業額1510.3億元，同比增長30.4%，多項指標向好。
只是，這份讓資本市場頗為滿意的答卷，並不能掩蓋龍湖的現實隱憂——在經歷多次業主聲討風波後，開始穩健起來的龍湖，卻又在逐漸失去想象空間。
01
作為川渝地區的地產龍頭之一，龍湖2019年的業績不乏亮點。
營收方面，龍湖實現收入1510億元，同比增加30%；銷售方面，銷售額2450億元，同比增長20.9%，超額完成2200億元的年度目標；銷售面積1424萬平方米，同比增長15.2%。
利潤方面，毛利潤508億元，同比增加28.5%，毛利率33.6%。歸屬於股東的淨利潤為183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心淨利潤155.5億元，同比增長21.0%。
分區域看，長三角、西部、環渤海、華南及華中區域簽約金額在全集團佔比分別為34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。同時，首入太原、長春、海口、徐州、揚州等11城。
和2018年相比，龍湖去年的部分數據，的確出現了下滑。比如2018年龍湖的合同銷售額同比增長為28.5%，去年只有20.9%；2018年毛利潤同比增長61.8%，2019年也降到28.5%。
不過考慮到整房地產市場的增速都在放緩，和其他房企進行縱向對比，龍湖的業績已經算比較優秀了。像金科那樣高歌猛進的增長表現，畢竟還是少數。
而且，在地產業務之外，龍湖的商業運營、租賃租房、智慧服務都有可觀的增長，擴張的勢頭比較生猛。
以商業運營為例。龍湖已經累計開業商場39座，總租金47.5億，總客流量 4.7億人次，銷售額267億，回報率7%。其中去年開業10座，未來還要按這樣的速度繼續擴張。
而租賃租房業務方面，品牌之一的冠寓，已經在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等重點城市開張，今年的目標是開到10萬間。
02
龍湖能有可觀的業績表現，可以從多方面找原因。比如在經營思路上，它和當下的區域發展趨勢貼合緊密，業務集中核心城市群範圍內的一二線及熱點城市。
而從財務的層面看，不得不說，在去槓桿、降風險的前提下，它真正做到了足夠穩健。
比如在債務方面，2019年龍湖的綜合借貸為1460億元，淨負債率51%，和百強房企78.7%的負債率均值相比要低很多。
2019年的龍湖，在1510億營收的前提下，持有現金達到609.5億元，遠遠高於139.3億元的一年內到期債務。可見在財務風險控制上，龍湖相當小心謹慎。
債務控制的另一端，龍湖還有著讓很多房企眼饞的融資成本——2019年龍湖的平均借貸成本為年利率4.54%，而全行業的平均融資成本在5.7%左右。
在調控收緊，融資成本上升的前提下，借貸成本和現金流成為房企的命門。
龍湖的債務控制和融資優勢，大概也正是董事長吳亞軍能霸氣宣稱“1月已完成全年基本融資”的資本。
在日前的業績發佈會上，龍湖集團CEO強調，“守住淨負債率，不拿地王，不拿高價地，達到我們的指標，把節奏踩好。”
和融創等高速擴張的激進房企相比，龍湖的確是有些另類的，雖然也時不時造就地王，但總體而言，它的拿地策略還是比較穩健。
在資本遊戲方面，龍湖似乎也沒有什麼太激進的野心，對“收併購”的潮流並不感冒，更傾向於穩紮穩打。
因此，在融創收購萬達文旅項目、“併購王”世茂拿下福晟的時候，宣稱“拿公開的、乾淨的地塊”的龍湖地產，每年新增土儲中，只有25%-30%是收併購獲得。
龍湖的穩健，讓它犧牲了擴張的規模和速度。這當然不全是壞事。“在不確定的市場，謀求確定的成長”，相較於矇眼狂奔、激進擴張，穩健地活下去，的確是首要命題。
03
“水大魚大、矇眼狂奔的時代註定一去不復返，迴歸、重塑成為共識。”
在2018年的業績報告上，吳亞軍寫道。2019年的報告中，這句話被她再次重申了一遍。
“迴歸”、“重塑”兩個詞，倒是用的恰到好處。要知道，穩健並不是龍湖一貫的風格，在房企普遍高速擴張，將週轉率做到極致的時候，龍湖正是那個衝在前面的。
比如2016年，龍湖的銷售額只有881億元，而2017年直接暴漲至1560億元，2018年則突破2000億大關。如此擴張速度，正是建立在壓縮拿地、開發、銷售的週期上。
前幾年的大中小房企，幾乎都是靠著這條高週轉的經營邏輯，在房地產市場進入存量時代之前賺足了最後一桶金，營收、銷售額突破一個又一個千億大關。
但是，在限價政策下，高週轉導致利潤進一步攤薄，為了降低成本，趕工期甚至偷工減料的負面問題接連上演。其中，號稱“善待你一生”的龍湖，可謂首當其衝。
去年年中的龍湖業績發佈會上，有長沙業主突然現身哽咽維.權。突如其來的一幕，只是龍湖的一個縮影，在成都、南京等其他多個城市，龍湖都出現過類似質量和維.權問題。
網上甚至還可以找到這樣一條提問，“為什麼龍湖的項目會問題頻發？”
因此所謂“迴歸”、“重塑”，不僅是房地產市場大環境的變化使然，其實也是龍湖過去高週轉後遺症倒逼的結果。
速度和品質，在多數時候都是很難兼得的。尤其在房地產行業，再標準化的流程控制，都未必能將質量問題徹底清零。
那麼對龍湖來說，在市場總體增長放緩的前提下，如果還是無法避免“矇眼狂奔”衍生的種種質量問題，那將是一件異常尷尬的事情。
只是問題在於，從冒進到穩健的轉換中，對未來“始終保持審慎、警覺的態度”的龍湖，在犧牲規模和速度之後，又該如何守住既有的優勢，不至於掉隊呢？
要知道，同樣重慶起家的川渝地區典型房企金科，去年的營收、銷售額、淨利潤同比增長都突破了50%。
而在克而瑞公佈的銷售榜上，2019年龍湖已掉出前十，被世茂趕超。不進則退，這是龍湖逃不掉的生存難題。
房地產畢竟是市場瞬息萬變、資本高速流動領域，這裡充滿了野心和冒進的元素。龍湖需要停下來，迴歸品質之道，但徹底丟掉冒險精神，也是在犧牲想象空間。
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