玻璃CEO
和朋友合夥買房，產權登記在朋友名下，雙方簽了協議。一般來說，在法律上是受保護的，雙方的協議對雙方有約束力，但不能對抗不知情的交易相對人。具體置業意見分享如下，供參考。
第一、相關不動產法律規定及解讀
01、不動產法律規定
根據《物權法》的規定：
①不動產物權的設立，應當依照法律規定登記。物權自依法登記時生效，未經登記的，不發生效力，法律另有規定的除外。
②不動產權屬證書是權利人享有不動產權的證明；不動產權證記載事項應當與登記簿一致。權利人、厲害關係人認為登記簿記載事項有錯誤的，可以申請更正登記。
③當事人之間設立物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定的除外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
02、如何解讀法律規定？
基於法律上述規定，你們之間的合夥買房，有以下法律解讀：
①合夥買房屬於依照民事法律行為取得物權，應當依法登記才能取得物權，非經登記程序，無法取得物權。
②合夥買房，雖然協議約定是共同出資購買，但只登記了朋友的名字，視為客觀購房行為與登記行為存在不一致。
如你認為有必要或者有危險發生，可以向不動產登記機構申請更正登記；在提交證據材料後，如登記機構認為登記確有錯誤，可以主動予以更正登記。
③雙方簽署的合夥協議自成立時生效，《合同法》規定的無效、可撤銷情形除外；房子產權未登記你的名字，不影響你們之間協議的效力。
第二、結合法律規定，如何評價你和朋友的合夥買房行為？
01、客觀事實固定
你和朋友合夥買房，簽了一個合夥買房協議，但在產權登記時，只寫了他一個人的名字，沒有寫你的名字。
現在你想知道這是否受到法律保護？
02、就客觀事實的具體分析和評價
你們這個事情和借名買房具有相似性！
小菜認為：
①合夥購房協議
如無法定無效或可撤銷、效力待定情形，購房協議自成立時生效，受法律保護，在雙方之間具有法律約束力。
是否確實如此？需要具體審查協議內容方可確定。
②房屋產權
未經依法登記，你對房子不享有產權，也就是你對房子不享有所有權，你的產權利益不受法律保護。
一句話：你們雙方籤的協議是有效的，受法律保護；但你對房子不享有產權，不受法律保護。
第三、像你們這種情況，實踐中可能會出現哪些風險？如何預防？
小菜在本節為你提出三點個人意見：
01、實踐中可能出現哪些風險？
通過上面的分析可知，你的協議利益是受到保護的，但不動產基於公示和公信原則，未經登記，你對房子的產權不生效，不受保護。因此，會有如下風險：
①朋友獨自處分，你控制不了
由於產權登記在朋友名下，基於公示和公信原則，不管是房管局，還是交易相對人，都有足夠的理由充分相信朋友就是房子的產權人，可以放心交易。
那麼，朋友擅自、獨自處分房子，你是無法控制的。
②朋友負債，房子被債權人處分，你的產權利益會受損
房子產權登記在朋友名下，朋友對外負債，房子作為其名下的財產，存在被其債權人查封、扣押、拍賣的風險。
一旦出現這類風險，你無法阻止，你的房產利益將受到損害。
③可能會陷入產權糾紛
如果朋友已婚，婚後取得的財產一般會認定為共同財產，萬一朋友離婚，對方又不知情，還以為是杜撰一個產權人出來騙她，在這種情況下，離婚產權糾紛往往在所難免。
④可能存在繼承產權糾紛
更麻煩的就是萬一朋友遭遇意外事故生亡，家人對這個房子的合夥購買情況不知情，到時候朋友的繼承人不認這個協議，那出現產權糾紛的概率就很大。
⑤抵押融資行為無法控制
要是你朋友資金緊張，想用房產抵押融資，跟賣房子一樣，他是可以獨自搞的，你也控制不了，而萬一他拿到貸款後，捲款跑路，或者欠款不還，你是繼續投錢贖證救房子，還是任由房子被銀行查封、拍賣？
02、如何預防這類風險？
由於產權登記成對方的名字，你跟他之間只有協議，這種情況下，債權不能對抗物權，個人協議也不能對抗律法規定，則預防風險都只是相對的，達不到絕對化解。
①將房產證等房產全套資料保管在你這裡
一般來說，房產的憑證和資料在你這裡保管著，對方要賣房子或抵押房子，都有現實操作層面的難度。
當然，“有矛就有盾”！對方也能通過掛失補辦化解，但需要時間，你可以多加註意。
②選擇合適的時機，將合夥買房的事情讓對方配偶、家人都知道這個事情
讓對方的家人都知道這個事情，能簽字確認的最好，則不管是對方離婚，還是出現意外事故，你屆時主張權利都更好些。
第四、萬一出現極端情況，如何救濟？
雖然已經做了積極的預防，但還是無法阻止極端情況的發生，那想辦法維權就是不得不做的事情。
01、申請更正登記
在即將或預感到風險可能發生時，可以向房管局提交證據材料，申請更正登記，把自己的名字加上去，並將產權登記類型更改為按份共有。
也就是說，按照出資購房比例約定產權登記份額。
02、及時主張權利、及時維權
不管是擅自賣房，還是擅自抵押，抑或對方負債累累，出現了不可預測的風險和情況，及時向交易相對人、不動產登記機構、人民法院主張自己的合法權益，不要拖。
合夥買房，產權只登記了對方的名字，協議是受到法律保護的，但產權利益難以得到有效保護！基於這個法律特點，你的產權風險難以避免，建議在仔細閱讀小菜意見的基礎上，自主決策，合理選擇應對措施。
房壇法菜
內部協議只對你倆之間有效，對第三方沒有效。
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籤協議受法律保護，但是要防範道德風險。有一些問題需要注意：
1，房子登記在你朋友名下，法律上就是你朋友的房產，你無權處置，朋友處置你也無權干預。如果發生糾紛，協議不成，就需要到法院訴訟解決，根據你們之前的協議約定，是分錢，加名，轉讓等。
2，如果你朋友私下把房子處置了，攜款離開了，你就會有相應的損失。
3，如果簽訂協議，要約定好，出資額，各自所佔房產比例，房產的處理方式，分配方式，協商不成的處理方式，另外協議做好做公證，增強法律效力，你也要保留你自己的出資證明以備將來產生糾紛時用。
4，總的來說這種方式風險較大，不建議這樣處理，還是按照各自出資額將份額標在房產證上為好。
