產業地產產品的落地運營，最終體現在各種資源的整合和落地上。產業資源網絡有多廣，產業朋友圈有多大、有多強，是評判產業地產運營能力的關鍵。
東灘顧問認為，建設資源網絡，首先要深刻理解產業地產落地需要什麼樣的資源，比如文創地產開發需要整合的產業合作伙伴包括創作者資源、傳播者資源、分發資源、投資孵化資源、政府新聞管制資源等。其次，要以利益分享、合作共贏為基本理念，通過兼併、收購、合資、合作和戰略聯盟等多種方式，高效、靈活地搭建產業合作伙伴網絡。結合多年的產業地產諮詢服務經驗，我們總結了產業地產落地運營所需要的六類相關資源——產業、運營、金融、服務、政府和協會資源，下面逐一進行探討。
產業資源是產業地產所需要的核心內容，是推進產業拿地和落地運營的核心抓手。對於特定產業地產產品，首先要梳理產業與地產的關係，明確需要什麼產業資源？什麼是關鍵產業資源？企業只要抓住一批有品牌效應、有帶動作用的關鍵產業資源就可以了，其它的完全可以採取鬆散合作方式。我們認為企業應重點關注三類產業資源：行業領軍企業、產業IP資源、創新源頭資源。
1、行業領軍企業
構建產業生態和平臺經濟，已成為行業領軍企業的主要標籤。谷歌、微軟、蘋果、亞馬遜、思科、騰訊、阿里、百度、華為、小米、華大基因、科大訊飛、海爾等等，還有很多很多的細分領域冠軍企業，全球經濟活力很大程度上得益於這些行業領軍企業，它們積極佈局創新創業孵化，通過總部平臺、創客空間、投資基金、技術聯盟等載體構建產業生態圈，締造產業帝國，實現全球鏈接。
例如天億集團依託“美年大健康”為基礎的精準流量、醫療載體和渠道影響力，通過“中衛基金”專業投資平臺，協同政府、行業、學術、渠道和終端等醫療資源，建設精準預防、先進診斷和醫療服務領域創新生態鏈。天億集團已與近千家醫療器械、醫用耗材、檢驗試劑、醫療服務等公司深度合作，共同搭建醫療健康領域的產業資源鏈。
產業地產商尋求與行業領軍企業的合作，不能只是舉旗子拿地，或只是提供商務空間，還要真正從產城融合、城市提升、產業投資等維度探討深層次合作。
2、產業IP資源
近年來，產業IP成為熱點中的熱點，整合產業IP成為產業地產運營的主要引爆點。企業要結合產品模型落地來尋找產業IP資源，比如做文創地產要有合作的創作資源、分發渠道資源等。透過形式多樣的產業IP現象，產業IP資源主要可以分為兩類，一類是成熟的產業IP項目，一類是創新的產業IP項目。
從成熟的產業IP項目看，國外IP資源引進是一個主流，包括醫療、教育、體育、主題公園等等，這種資源總是有限的，花的代價會比較大。創新的產業IP項目主要是結合新生代消費、新文化元素、創作大咖等構建的產業項目，近年來在消費升級的引導下出現了大量的產業IP項目，大部分產業IP項目還處在培育階段，如果看得準可以從中挖出很多寶貝來。
3、創新源頭資源
創新源頭資源主要指知名大學和科研院所，企業尋求創新源頭資源的合作，主要是利用知名大學和科研院所的擴散效應，將新技術、技術人才、風險資本、商業模式導入到產業領域。比如綠地集團與復旦大學組建了校企合作平臺，著力打造園區服務、科技金融與科創產業集群等業務板塊。
現在高校和科研院所很熱衷於在各地建分支機構，但很多合作基地的建設都是流於形式，掛個名並沒有實質性的成果轉化。因此，如何把與高校和科研院所的合作做實很重要。從成熟的市場經驗看，這種合作要具化到人，形成科學家＋企業家、藝術家＋企業家的雙組合，再引入產業投資基金的支持，才是比較完美的組合。
運營資源主要指專業的產業地產招商和運營服務機構，不想介入運營環節的開發商，或者進入產業地產領域時間不長的開發商，可以找第三方運營機構進行合作，合作方式主要有參股模式、託管模式、諮詢模式等。參股模式指雙方共同成立項目運營公司，運營商直接投資入股，或以一定期限內的服務費用換取股份。從可供選擇的運營資源看，主要包括老牌的產業地產運營商、新興的產業地產運營商、專業的招商服務機構三類。
1、老牌的產業地產運營商
億達中國、張江高科、天安數碼城、東湖高新、中電光谷等老牌的產業地產運營商，都在嘗試發展輕資產運營業務，以諮詢、委託運營、包租等模式實現全國擴張。億達中國正實施“以輕帶重”、“全國拓展布局”的發展戰略，截至2017年底輕資產模式運營管理項目已有24個。大型房企進入產業地產市場，主要是尋找老牌的產業地產運營商進行合作，如萬科與天安數碼城、碧桂園與天安數碼城、華潤置地與天安數碼城、保利地產與億達中國等。
2、新興的產業地產運營商
隨著產業地產市場的快速發展，誕生了很多輕資產模式的產業地產運營商，比如中城新、百富東方、海龜科技、博濟科技園等，他們的主要業務就是做產業地產招商和運營服務。還有一些聚焦在特定領域的產業地產運營商，如上海聖博華康、上海德必、上海靜工、上海弘基等主要聚焦於創意產業園運營。像商業地產領域商業運營公司一樣，專業的產業地產運營機構一定會在未來的產業地產領域佔有一席之地。
3、專業的招商服務機構
專業的招商服務機構主要包括三類：一是仲量聯行、世聯行等地產顧問公司，少量參與產業地產項目的租售業務；二是谷川聯行、夥伴產業服務集團等專業從事產業地產招商服務的機構，他們主要採取線上線下相結合的招商服務模式；三是以國外產業資源導入和落地服務為主的資源對接服務機構。加拿大聖勞倫斯創新中心是國際資源落地、國際項目落地、國際產業導入和落地的一個平臺。聚焦健康養老、旅遊文創、教育培訓三個領域，具體行業包括高科技、新材料、新能源、環保和智能製造機器人、貿易電商、農業食品、傳媒文創影視等。
要做好產業地產，除了自身構建金融業務板塊，還要構建強大的金融朋友圈。金融資源包括開發金融和產業金融兩類。在開發金融方面，除了傳統的融資渠道，基金化開發成為未來主流；在產業金融方面，要結合企業發展的融資性需求、併購性需求、經營性需求和投資性需求，搭建多元化的金融服務體系。在產業地產商需要拓展的多種金融業態資源中，包括基金管理公司、資產管理公司、融資租賃公司、擔保公司、小貸公司等，我們主要關注未來最有前景的三類金融資源，他們是產業供應鏈金融、產業投資基金和地產投資基金。
1、供應鏈金融
供應鏈金融主要圍繞產業供應鏈的發展，為核心企業及其上下游企業提供交易平臺和融資解決方案。近幾年，藉助互聯網、大數據徵信、普惠金融等創新技術，供應鏈金融獲得了高速發展，典型企業如金恪金服、螞蟻金服、海爾金控、怡亞通、聚織雲、網商銀行、點融網等。融資租賃將成為產業地產開發投資的重要方向，類似廠房融資租賃在國外已比較成熟，典型企業如中民投健康產業融資租賃、芯鑫融資租賃、遠東宏信融資租賃、成都金控融資租賃等。
2、產業投資基金
產業投資基金幾乎成了產業地產的標配，包括產業引導基金、創業孵化基金、產業投資基金、產業併購基金、技術併購基金等，各種類型的產業投資基金應運而生。參與產業投資基金的金融資源主要有以下幾種類型：一是政府主導的產業基金，如國家戰略性新興產業、集成電路產業、光電與創新科技產業、航空產業、文化產業、健康產業、農業產業等領域的投資基金；二是私募股權投資機構，如中信產業基金、復星資本、鼎暉投資、弘毅投資、硅谷天堂、光大控股、阿里資本、騰訊投資、金浦產業投資、時代伯樂、磐石資本、雲鋒基金、天賦資本、深圳中澤瑞等；三是信託投資機構，主要參與區域城建基金、專項產業基金及綜合產業基金運作，如中信信託、平安信託、安信信託、中融信託、五礦信託等。保險公司也紛紛介入私募股權投資業務，如國壽投資控股、人保資本投資管理、平安創新資本公司等。
3、地產投資基金
產業地產運營繞不開的一個難點是回報週期長，而解決這一難題的有效途徑，除了出售物業以外，便是運作產業地產基金。在國外產業地產基金已有大量成功案例，國內的產業地產基金還在前期摸索發展中。從金融資源看，主要包括從傳統地產領域擠壓而出、具有強烈避險需求的金融資本，以及看好國內產業地產前景的海外資本。參與產業投資基金的金融資源主要有以下幾種類型：一是凱雷投資、復星、黑石、淡馬錫、漢富等；二是平安不動產、銀證基金、嘉民基金等，專注物流地產投資及資產管理機構；三是保險公司下屬的國壽投資控股、人保資本投資管理等；四是保險基金、養老基金、社保基金等公共基金。
產業地產服務平臺的建設，需要集成市場上的產業服務資源，他們主要為入駐園區企業及其員工提供各種專業性的服務。從服務資源的類型看，主要分為專業服務、創新服務和平臺服務三類。
1、專業服務機構
專業服務商是指圍繞企業價值鏈環節提供專業服務的各類機構，包括財稅服務、項目申報服務、知識產權服務、工商註冊服務、法律服務、人事服務、培訓服務、IT服務、營銷服務等。
2、創新服務機構
創新服務商是指圍繞產業的創新鏈提供專業服務的各類機構，主要包括三類機構：一是技術中介機構，提供技術交易、產業化所需的認證、評估、諮詢、培訓、代理等服務，包括技術經紀人事務所、科技成果評估機構、技術交易所、生產力促進中心、創業服務中心等組織機構；二是技術服務機構，針對產業共同的技術需求提供研發、檢測等服務，如華測檢測；三是創新孵化機構，國內有清華科技園、創新工場、3Wcoffee等新型孵化器，國外有冷泉港實驗室、馬里蘭大學生物孵化器等。
3、平臺服務資源
中小企業的爆發式增長、企業輕資產運營的轉型，帶動了萬億級企業級服務市場的發展。以企業級服務資源整合為訴求點，出現了很多企業級服務平臺，他們可以作為產業地產商整合服務資源的重要路徑。一類是O2O服務平臺，以互聯網＋企業服務的O2O平臺模式獲得快速發展，如金柚網、公司寶、園區在線、匯桔網、與騰網等。一類是集成服務平臺，如萬科的星商匯平臺在產業地產領域內搭建生態系統，匯聚各行業優質服務商和資源，為企業發展不同階段的瓶頸與需求，提供定製化服務。
這裡講的政府資源，主要是產業地產招商運營角度看需要拓展的資源網絡。舉個例子，雙創經濟園區都非常重視項目申報這項服務，而要做好項目申報服務，就要與相關項目審批機關建立好聯繫，才能精通相應審批流程、規範和要點，從而快速編制、遞交相關申報文件。與產業地產招商運營相關的政府資源主要分為三類：行業管制類、知識產權類和專項基金類。
1、行業管制類
在行業管制方面的資源拓展，最好是能夠爭取服務入園，次之是建立綠色通道，再次之是與具有政府公關能力的中介機構合作。行業管制類的政府資源主要涉及三類：一是專業運營資質類，包括醫藥保健、增值電信、網絡遊戲、影視電影、建築資質、金融備案、圖書音像、食品飲料、個護化妝等，如醫藥保健領域的專科門診、中醫館審批；二是國家管制產品的審批，如食品、藥品、醫療器械、母嬰玩具等；三是文化產品發行審核，如影視、戲劇、圖書音像等。
2、知識產權類
知識產權是科研機構、創新企業的核心命脈，知識產權保護服務對科技地產、文創地產等意義舉足輕重。一方面，努力搭建起與國家、省市知識產權工作部門、公證、仲裁等市場監管機構的合作關係網絡；另一方面，適當拓展從事知識產權服務的國際、國內Top級律師事務所資源。
3、專項基金類
專項基金相關的政府資源主要包括三個層面：一是國家級項目，包括綠色工廠、綠色設計產品、綠色供應鏈管理、國家重點創新項目、中國製造2025重點項目、國家重點實驗室等；二是省級項目，包括企業技術中心、科技小巨人企業、高新技術成果轉化、創新基金項目等；三是市／區／縣級項目，包括創新基金項目、科技小巨人等。
行業協會、聯合會、企業商會、產業聯盟等，提供企業與政府、企業與企業、國際之間的交流、對接、商務和貿易等協調服務。拓展協會資源，將有助於產業地產企業加速推進產業招商和運營服務工作。行業協會一般是政府主導的，原來主要作為政府職能的一種補充，現在其市場化功能有所提升。企業商會、產業聯盟一般是企業自發組織的，市場化功能更多一些。
1、行業協會
行業協會是介於政府、企業之間的社會中介組織。從國內看，可以關注國家、省、市不同級別的行業協會，包括港澳臺地區的行業協會。臺灣有半導體、顯示器、電子設備、雲端計算、安全設備與服務、化學科技、物聯網、電子連接、能源技術服務、健康等眾多的行業協會，是對接臺灣產業資源的重要橋樑。從國外看，可以關注特定行業協會和貿易投資促進機構，如美國的亞洲貿易促進協會，德國的中小企業聯合會，日本的國際貿易促進協會、產業振興公社，韓國的貿易投資振興公社。
2、產業聯盟
產業聯盟是為解決產業特定問題而設立的企業間組織。一類是由實業企業組織的產業聯盟，如工業互聯網產業聯盟、機器人產業聯盟等；一類是由房地產企業組織的產業聯盟，如中國房地產業協會文化地產委員會組建的生活美學產業聯盟、社區院線產業聯盟、體養護療產業聯盟、生態文化社區聯盟、禪居文化產業聯盟、國服文化產業聯盟等。
3、商幫商會
商幫商會是促進社會資源優化配置的社會團體法人，多以鄉源、地域、血緣為紐帶形成。一類是由海外華人組織的商會，如海內外民間華人商會、僑團社團組織，如美中醫藥開發協會、美國華人生物醫藥科技協會、全英華人生物醫藥協會、舊金山灣區校友會、丹佛美中協會等；一類是在中國的海外企業組織的商會，如中國歐盟商會、中國德國商會等；一類是國內不同地域企業組織的商會，如上海浙江商會、上海江蘇商會、上海福建商會等。
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：
1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；
3、租售代理，攜20餘年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售；
4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；
5、全程顧問，以20餘年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航。
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