【最高人民法院】
案外人以享有租賃權為由排除案涉房屋的強制交付的，法院應適用案外人異議程序進行審查
作者 | 李舒 唐青林 龔炯
北京雲亭律師事務所
裁判要旨
案外人以享有租賃權為由排除案涉房屋的強制交付的，因租賃關係存在爭議，執行法院不得直接帶租拍賣，而應適用《民事訴訟法》第二百二十七條規定的案外人異議程序進行審查，相關當事人如對該裁定不服的，應通過執行異議之訴解決。
案情簡介
一、2013年9月，關於何健與澤琿公司等民間借貸糾紛一案，重慶一中院作出本案執行依據（2014）渝一中法民初字第01092號民事判決書，後原告何健在被告澤琿公司等因借款3000萬元在公司名下案涉房屋設定抵押並取得他項權證。
二、2016年5月23日，因澤琿公司等怠於履行債務，重慶一中院作出（2016）渝01執328號公告，擬對案涉房屋進行評估、拍賣，限上述房屋的使用人限期申報房屋租賃或其他使用情況，逾期視為無人使用，該院將在公開拍賣後予以強制交付。
三、公告後，三案外人分別申報自己租賃權先於何健抵押權利形成，日期在前的《房屋租賃合同》各一份，並主張對案涉房屋的租賃權，被執行人澤琿公司對三項租賃事實均認可。
四、2016年8月8日，重慶一中院作出（2016）渝01執328號執行裁定，對案涉房屋進行帶租約拍賣。
五、何健提出執行異議，請求對案涉房屋進行不帶租約拍賣。2016年10月14日，重慶一中院認為不能審查確認案涉房屋的租賃事實虛假，應進行帶租約拍賣，並作出（2016）渝01執異1125號執行裁定，駁回何健的異議。
六、何健提起執行復議，認為三案外人提交的《房屋租賃合同》是為幫助被執行人澤琿公司逃避債務，惡意串通而偽造的證據，請求撤銷異議裁定。
七、2016年12月28日，重慶高院作出（2016）渝執復37號執行裁定，駁回何健的複議申請，維持異議裁定。
八、何健提起申訴。2019年3月19日，最高法院作出（2018）最高法執監434號執行裁定書，撤銷重慶高院複議裁定，重慶一中院帶租拍賣執行裁定與異議裁定，發回重慶一中院重新審查。
裁判要點
本案爭議在於案外人主張對被執行人名下房屋享有租賃權能否排除房屋強制執行的問題。
首先，案涉房屋的強制執行分為兩個層次，一是權屬的強制轉讓，二是強制交付。三案外人主張對案涉房屋享有租賃權，可提出案外人異議。該異議成立的，在法律效果上，雖不能排除案涉房屋的強制轉讓，但可排除強制交付。
其次，本案中執行法院（重慶一中院）在案涉房屋張貼公告，限期要求房屋使用人向該院書面申報房屋租賃或其他使用情況，逾期未申報的，該院將在公開拍賣後予以強制交付。三名案外人在期限內向法院提交租賃協議，實質上是主張以租賃關係排除法院在租賃期內對案涉房屋的強制交付。
最後，執行法院（重慶一中院）未對三名案外人所提異議進行立案審查，而直接作出帶租拍賣裁定，並通過執行異議、複議程序解決租賃關係能否排除執行問題，屬於適用程序錯誤。本案中申請執行人和三名案外人就是否存在租賃關係存在重大爭議，執行法院宜將三名案外人的主張納入案外人異議程序立案審查，並作出裁定，相關當事人如對裁定不服的，應通過執行異議之訴解決。
實務經驗總結
北京雲亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《雲亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京雲亭律師事務所戰鬥在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難複雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
前事不忘，後事之師。現結合最高法院裁判觀點，針對案外人主張對被執行人名下房屋享有租賃權並排除房屋強制執行的相關問題，總結要點如下，供實務參考。
一、案外人租賃權是實體權益，能否排除被執行人名下案涉房屋的強制執行，核心在於租賃權的設立節點。因案涉房屋權屬轉移，根據買賣不破租賃的原則，並不影響租賃權的實現，故此時案外人異議僅指排除案涉房屋的強制交付或要求法院對案涉房屋帶租拍賣。
二、若申請執行人為金錢債權人，因追債執行案涉房屋，則租賃權在案涉房屋保全執行措施之前就成立的，案外人主張租賃權可以排除強制交付。若申請執行人為抵押權人的，其對案涉房屋的變價款具有優先受償權，則租賃權在案涉房屋抵押之前就成立的，案外人主張租賃權可以排除強制交付，但案外人與被執行人惡意串通、阻礙執行的除外（見延伸閱讀，前妻/夫以另一方名下案涉房屋在設定抵押之前簽署的長期20年/19年的租賃合同提出的排除強制執行的異議）。
三、案外人以享有租賃權，執行和騰退會侵犯其租賃實體權益為由請求排除案涉房屋強制執行的，法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定進行審查。但案涉房產查封在前租賃在後，執行法院可根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（2008年）第二十六條的規定，解除案外人對案涉房產的佔有或者排除妨害，且此時並可適用《民事訴訟法》第二百二十五條規定進行審查。
相關法律規定
《民事訴訟法》
第二百二十七條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行;理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理;與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。
《物權法》
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》【法釋〔2015〕10號】
第二十七條 申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。
第三十一條 承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。
承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（2008年）
第二十六條 被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。
第三人未經人民法院准許佔有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其佔有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。
法院判決
以下為法院在裁定書中“本院認為”部分對該問題的論述：
本院認為，本案的爭議焦點為三名案外人與澤琿公司之間的租賃關係能否排除執行法院對案涉房屋的強制執行。
人民法院對執行標的物進行司法拍賣，系通過司法行為對執行標的物強制變價並用所得價款清償被執行人所欠債務，其既包括對執行標的物權屬的強制轉讓，也包括對執行標的物的強制交付。依據相關法律規定，案外人對執行標的主張所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利的，可以向執行法院提出案外人異議。在本案執行過程中，重慶一中院在案涉房屋張貼公告，限期要求房屋使用人向該院書面申報房屋租賃或其他使用情況，逾期未申報的，該院將在公開拍賣後予以強制交付。三名案外人在期限內向法院提交租賃協議，實質上是主張以租賃關係排除人民法院在租賃期內對案涉房屋的強制交付。鑑於本案申請執行人和三名案外人就是否存在租賃關係存在重大爭議，執行法院宜將三名案外人的主張納入案外人異議程序立案審查，並作出裁定，相關當事人如對裁定不服的，應通過執行異議之訴解決。本案中，在是否存在租賃關係有重大事實爭議的情況下，重慶一中院未將三名案外人所提異議進行立案審查，直接作出帶租拍賣裁定，並通過執行異議、複議程序解決租賃關係能否排除執行問題，適用程序錯誤。雖然申訴人何健未將程序錯誤列為申訴事由，但對重要程序問題，本院可以依職權予以糾正。另外，儘管重慶一中院已經將本案指定重慶市璧山區人民法院執行，但依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》的相關規定，本案仍應發回重慶一中院重新審查。
案件來源
《何健執行裁定書》【最高人民法院（2018）最高法執監434號】
延伸閱讀
關於案外人主張對被執行人名下房屋享有租賃權並排除案涉房屋強制執行的相關問題，我們檢索到下述典型案例，以供讀者參考。
1
裁判要旨：案外人依據另案生效民事判決提起排除案涉房屋交付（清場）的異議，執行法院未經立案審查程序即裁定撤銷清場公告，屬於適用法律程序不當。
案例一
《南昌市廣森科技有限公司、上饒銀行股份有限公司南昌分行金融借款合同糾紛執行審查類執行裁定書》【江西省高級人民法院（2019）贛執復60號】，本院認為，另外，執行法院對本案清場公告撤銷與否的異議裁定，須經案外人鋼天實業依據上述另案（2016）贛0102民初2209號生效民事判決提出請求執行法院排除對本案執行標的進行交付（清場）的異議，並經立案對該案外人執行標的異議進行審查後方能作出，但是本案南昌中院未經案外人鋼天實業提出執行標的異議並經立案審查程序，直接根據上述另案生效民事判決依職權作出（2018）贛01執282號之五執行裁定，撤銷該院對本案上述拍賣成交房產的清場公告，適用法律程序不當。
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裁判要旨：只有案外人提出有根據的、能夠阻止交付的理由之情況下，執行法院才適用《民事訴訟法》第二百二十七條案外人異議的程序進行審查。若其所提理由顯然不能阻卻執行（包括阻止交付房產），如涉案房產查封在前租賃在後，執行法院可依法解除案外人對案涉房產的佔有或者排除妨害，執行法院並可適用《民事訴訟法》第二百二十五條之規定進行審查。
案例二
《北京中設泛華工程諮詢有限公司、中國農業銀行股份有限公司深圳國貿支行金融借款合同糾紛執行審查類執行裁定書》【廣東省高級人民法院（2019）粵執復527號】，本院認為，其次，關於審查程序問題。即便按照複議申請人提交的《房屋租賃合同》（複印件）來看，其與被執行人泛華公司簽訂合同的時間為2012年12月31日，而涉案房產於2009年3月19日已被執行法院訴訟保全，其後轉為執行查封並一直續行查封至今。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定，“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人；第三人未經人民法院准許佔有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其佔有或者排除其妨害。”因此，複議申請人所的主張的租賃關係即便屬實，但因涉案房產被查封在前，複議申請人與被執行人約定由其承租涉案房產並以租賃形式抵償債務的行為在後，根據前述法律規定，執行法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除他人對案涉房產的佔有或者排除妨害。而依《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》的三十一條之規定，只有案外人提出有根據的、能夠阻止交付的理由之情況下，才適用民事訴訟法關於案外人異議的程序進行審查。本案複議申請人所提理由顯然不能阻卻執行（包括阻止交付房產）。因此，執行法院適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條之規定進行審查並無不當。
3
裁判要旨：前妻/夫以另一方名下案涉房屋在設定抵押之前簽署的長期（如20年/19年）租賃合同提出排除強制執行異議並申請法院帶租拍賣的，因該租賃合同並未備案，抵押時未向抵押權人聲明已出租，二人在離婚訴訟中從未提及租賃等情況，皆有悖生活常理，存在惡意阻礙執行之嫌疑，法院不予支持。
案例三
《聶甜妹、中國民生銀行股份有限公司廣州分行金融借款合同糾紛執行審查類執行裁定書》【廣東省高級人民法院（2019）粵執復692號】，本院認為：本案爭議的焦點問題是，聶甜妹要求執行法院對涉案房屋帶租約拍賣的複議請求是否合法有據。
執行法院在執行申請執行人民生銀行廣州分行與被執行人熊子棋借款合同糾紛一案中，裁定拍賣被執行人熊子棋名下涉案1205房產。聶甜妹以其對該房屋享有部分租賃權為由要求執行法院帶租約拍賣。聶甜妹與熊子棋原系夫妻關係，2016年8月4日二人辦理離婚登記手續後，據離婚協議約定涉案房屋歸熊子棋所有，2016年9月1日，涉案房屋過戶登記在熊子棋名下。其後，2017年8月7日，熊子棋以涉案房屋作抵押物向民生銀行廣州分行借款105萬元並辦理抵押登記手續，2017年9月19日熊子棋又以該房屋作抵押物向案外人陳某豐借款150萬元並辦理抵押登記手續。
現聶甜妹向執行法院提交《租賃合同》主張其實際承租涉案房屋，租賃期限共20年，租期自2017年1月15日至2037年1月14日止，租金每月3000元，並據此要求執行法院對涉案房屋帶租約拍賣。對此，本院認為，聶甜妹與熊子棋在離婚後且離婚協議約定涉案房屋歸熊子棋所有並已過戶登記在熊子棋名下，且熊子棋已將涉案房屋抵押登記對外借款250萬餘元的下，二人還簽訂租期長達20年的租賃合同，有悖生活常理，具有惡意阻礙執行之嫌疑。廣州中院以審慎標準對涉案房屋是否附有真實租賃關係進行審查，防止惡意阻礙執行的作法，應予維持。
聶甜妹主張租賃合同真實，但該租賃合同未在相關部門辦理備案手續，抵押人（本案被執行人）亦未向抵押權人（本案申請執行人）聲明涉案房屋已出租，尤其是聶甜妹在與熊子棋離婚後所提的財產糾紛訴訟案件中，二人從未提及涉案房屋的租賃情況，故廣州中院駁回聶甜妹的異議請求，處理得當，本院予以維持。聶甜妹要求執行法院帶租約拍賣的複議請求，理據不足，本院不予支持。
案例四
《張雲良、深圳泛華小額貸款有限公司借款合同糾紛執行審查類執行裁定書》【廣東省高級人民法院（2019）粵執復497號】，本院認為：本案爭議的焦點問題是，張雲良要求執行法院對涉案房屋帶租約拍賣的複議請求是否合法有據。
執行法院在執行申請執行人泛華公司與被執行人吳亦碧借款合同糾紛一案中，擬拍賣被執行人吳亦碧名下位於深圳市龍崗區布吉鎮白鴿籠住宅小區龍威花園（龍威豪庭）2棟201號房產。張雲良以其對該房屋享有部分租賃權為由要求執行法院帶租約拍賣。對此，本院認為，2017年3月29日，張雲良與吳亦碧經深圳市龍崗區民政局登記離婚，離婚協議書載明涉案房屋歸女方吳亦碧所有，而深圳市福田區華強路金茂禮都A座14L號房屋一套歸男方所有。可見，張雲良在自己擁有一套房屋的前提下，租住被執行人所有的房屋中的一間且在離婚後還簽訂長達19年的租賃合同，明顯有悖生活常理，有排除惡意阻礙執行之嫌疑。另，張雲良提供的其與吳亦碧簽訂的《租房協議》落款日期為2017年3月30日，二人辦理離婚登記手續是在2017年3月29日，故執行法院判斷張雲良以銀行轉賬方式向吳亦碧匯款10萬元及30萬元款項，其性質可能系二人離婚後進行的財產分配處置，無法確認為支付涉案房產之租金，該認定符合常理。此外，若如張雲良所稱租賃關係真實，其於2017年5月1日起已承租涉案房屋，但泛華公司與吳亦碧於同年9月簽訂抵押合同時，吳亦碧註明涉案房屋“未出租”，張雲良的主張與吳亦碧的自認相互矛盾。最後，張雲良主張租賃關係真實，但其與吳亦碧簽訂的《租房協議》並未在相關部門辦理備案手續，故深圳中院以審慎標準對擬處分房產是否附有真實租賃關係進行審查，防止惡意阻礙執行的作法，應予維持。深圳中院經審查認為張雲良提交的證據不足以證明租賃關係真實存在，撤銷執行法院帶租約拍賣的（2018）粵03執1302號通知書，並無不當。張雲良未能提供充分證據證明租賃關係真實存在且合理合法，故張雲良要求執行法院帶租約拍賣的複議請求，理據不足，本院不予支持。
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裁判要旨：案外人以享有租賃權，執行和騰退會侵犯其租賃實體權益為由請求排除案涉房屋強制執行的，法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定進行審查。
案例五
《西寧銀通小額貸款股份有限公司與西寧九海房地產開發有限公司、王九生等合同、無因管理、不當得利執行審查類執行裁定書》【青海省高級人民法院（2019）青執異18號】，本院認為，劉勇基於其與西寧九海房地產開發有限公司簽訂的《房屋租賃合同》，既以對案涉房屋享有租賃權為由請求停止執行，又以本院以物抵債措施違法為由請求撤銷本院（2018）青執66號之二執行裁定書，實質是以其對案涉房屋享有租賃權，執行和騰退會侵犯其租賃實體權益為由請求排除執行，依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第八條第一款“案外人基於實體權利既對執行標的提出排除執行異議又作為利害關係人提出執行行為異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定進行審查”的規定，本案應適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定進行審查。
關於案外人對案涉房屋主張停止騰退、執行的問題。依據《中華人民共和國物權法》第一百九十條和《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”的規定，案涉房屋在租賃之前已簽訂《抵押合同》並辦理抵押登記，申請執行人西寧銀通小額貸款股份有限公司對案涉房屋享有對抗案外人的抵押權，故案外人主張對案涉房屋停止騰退、執行無法律依據，本院不予支持。
案例六
《王俊林、王志強民間借貸糾紛執行審查類執行裁定書》【黑龍江省高級人民法院（2019）黑執復138號】，本院認為，本案佳木斯中院將案涉房屋抵債後，責令案外人王俊林遷出，王俊林以其對案涉房屋享有承租權為由，向佳木斯中院提出排除執行異議請求，是對執行標的主張實體權利。根據《最高人民法院關於適用執行程序若干問題的解釋》第十五條規定，案外人對執行標的主張所有權或者有其他足以阻卻執行標的轉讓，交付的實體權利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規定，向執行法院提出異議。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定，執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。依據上述法律規定，佳木斯中院對案外人王俊林排除執行的異議請求，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規定進行審查，屬適用法律錯誤，本院予以糾正。
案例七
《平安銀行股份有限公司昆明分行、陳明埕金融借款合同糾紛執行審查類執行裁定書》【雲南省高級人民法院（2019）雲執復108號】，本院認為，首先，本案所涉標的物上可能涉及抵押權、租賃權、加之法院的查封行為，三者的成立時間先後對本案的應當如何處理起至關重要的作用。如有抵押權，抵押權何時成立，是否先於租賃權，屬於本案基本事實，但昆明中院對此未予以審查。其次，對於案外人主張其享有對標的物的租賃權來排除法院佔有移交或對法院後續的佔有移交行為產生實質影響的案件，應當適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定進行審查，並告知當事人提起異議之訴的權利。本案中，雲南易門經一工貿有限責任公司認為昆明中院的騰房行為已經對其行使佔有使用的權利產生影響，而昆明中院騰房與否，意味著今後能否對本案標的物進行實際的佔有移交，因此，本案符合適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定進行審查的條件。雖然昆明中院適用的法律條文為《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，但在裁定末尾卻向當事人載明的救濟權利為向上級人民法院申請複議，該救濟權利與《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的所適用的救濟權利不符，亦屬於適用法律錯誤的情形。根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十三條第一款第（五）項之規定，鑑於昆明中院在本案中的審理程序錯誤，對本案予以發回重新作出裁定。
案例八
《蘇良榮、湖北三峽農村商業銀行股份有限公司借款合同糾紛執行審查類執行裁定書》【湖北省高級人民法院（2019）鄂執復121號】，本院認為，宜昌中院在異議審查中，認為蘇良榮系案外人，其主張對拍賣房屋享有租賃權，請求排除執行。顯然宜昌中院是依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條有關案外人異議程序對蘇良榮的異議進行審查。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條對案外人異議進行審查，駁回案外人異議的，應當賦予案外人訴權，但本案中宜昌中院依照案外人異議程序進行審查後，卻賦予案外人複議權，顯屬錯誤，本院予以糾正。
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裁判要旨：案外人據以阻卻執行的實體權利必須達到“足以”的程度，法院才適用民事訴訟法第二百二十七條之規定進行審查。因出租人（業主）對轉租行為持明顯反對態度且本承租合同已經解除，轉租合同的基礎權利已不復存在，故次承租人所主張的租賃權不足以對抗法院的強制執行；其房屋裝修、經營損失等，可通過其他法律程序予以救濟。
案例九
《鄭戈與林光執行其他一案執行裁定書》【福建省高級人民法院（2019）閩執復154號】，本院認為，本案的爭議焦點為，複議申請人鄭戈所主張的租賃權是否足以對抗法院執行的問題。具體分析如下：
《中華人民共和國合同法》第二百二十四條“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”及《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”之規定，承租人可以將租賃物轉租給第三人，但必須經過出租人的同意，出租人是否同意的意思表示可以通過明示或者行為表達，對於未經出租人同意的轉租行為，出租人在六個月內提出異議的，視為出租人不同意轉租，則承租人自然無權將租賃物轉租給他人。
涉及本案，首先，《聯合辦學協議》明確約定“未經江夏學院許可，乙方不得擅自以任何形式將涉案房產轉租給他人”，且2016年1月31日之後，江夏學院即未再授權被執行人可與第三方進行多種形式的合作經營。由此可見，本案申請執行人江夏學院對複議申請人鄭戈的轉租行為並未明確表示同意。其次，出租人江夏學院於2016年7月即向福州中院提出訴訟，要求解除與三被執行人簽訂的《聯合辦學協議》及《聯合辦學補充協議》（生效判決認定上述協議實為房屋租賃合同），並要求三被執行人返還租賃場所（包括涉案房產），該訴訟請求得到了法院的支持，（2018）閩民終1456號民事判決判定《聯合辦學協議》及《聯合辦學補充協議》於2016年7月18日解除，並要求三被執行人於判決生效之日起三十日內返還租賃場所。由上可知：一、早在2017年7月15日本案《租賃合同》簽訂之前，申請執行人江夏學院（出租方）已經向人民法院起訴，要求三被執行人（承租方）收回租賃場所，顯然出租方江夏學院對於基於原“辦學協議”而轉租的行為是持否定態度的；二、生效的（2018）閩民終1456號民事判決判定《聯合辦學協議》及《聯合辦學補充協議》於2016年7月18日解除，那麼本案涉及的轉租的基礎權利即不復存在，租賃合同被解除後，承租人不再享有租賃權，自然無權再將租賃物轉租他人。綜上，江夏學院對鼎邦公司將涉案房產轉租給複議申請人表示了明確的反對意見，且三被執行人與江夏學院之間的租賃合同在本案租賃關係成立之前即已經被解除，故複議申請人鄭戈所主張的租賃權不能對抗法院的執行。
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執行程序若干問題的解釋》第十五條“案外人對執行標的主張租賃權，該權利足以阻止執行標的轉讓、交付的，可依照民事訴訟法第二百二十七條之規定，通過執行異議之訴進行救濟”之規定，案外人據以阻卻法院執行的實體權利必須達到“足以”的程度，才適用民事訴訟法第二百二十七條之規定進行審查，並得以通過案外人異議之訴救濟其權利。涉及本案，因江夏學院對鼎邦公司的轉租行為持明顯反對態度，且複議申請人與鼎邦公司簽訂轉租合同的基礎權利已不復存在（本院二審判決判定《聯合辦學協議》及《聯合辦學補充協議》於2016年7月18日解除），故複議申請人鄭戈所主張的租賃權不足以對抗法院的執行，其要求法院中止執行，並解除對涉案房產的查封的請求，沒有法律依據，本院不予支持，其房屋裝修、經營損失等，可通過其他法律程序予以救濟。
綜上，福州中院要求涉案房產佔有使用人限期自行騰房，系根據生效判決作出的執行行為，並無不當，但為彰顯司法的人文關懷，平等保護當事人合法權益，福州中院可根據案件的實際情況另行限定期間，以讓涉案房產佔有使用人自行騰退清場。此外，複議申請人因主張其實體權利而請求法院中止執行，此類訴求不能簡單地看作是當事人對生效裁判的不服而認為非屬審查範疇，而剝奪其程序救濟的權利，因此，福州中院對鄭戈的異議審查適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二條予以駁回申請，屬於適用法律錯誤，本院予以糾正。複議申請人請求執行法院主持本案當事人之間的執行和解工作，非屬複議程序範疇，本院不予審查。
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