幾年前，我在一個開發商那裡看上了一套房，買下之後，我就電話告訴身邊的朋友，但很多人並不認為那是一個值得買的樓盤。然而，其中一個朋友後來也在那個樓盤跟著我買了一套，他連房子也沒看，直接下定。
當時那個樓盤開發商連路邊的雜物都沒有清理就開始賣了，花園很小，沒有游泳池，也沒有配建幼兒園，就那麼光禿禿幾棟樓，很多客戶來了之後都沒買，但我認為有機會大幅升值，就大膽拿下了。後來，這套房的確給我帶來不錯的收益，那個跟著我買房的朋友，一下子賺了一大筆錢，所以他當時非常感激我，至今我們還經常討論房子的問題。那麼當時我基於什麼判斷，敢於買下那套房呢？普通人又該如何評估房子是否值得買呢？今天我寫了一篇微觀實操類文章，教大家分析不同類型房子的上漲邏輯。請您耐心閱讀，一定受益匪淺，如果方便，請轉發給親友，非常感謝。
拆遷房
拆遷房，真正賺錢的機會在於在大家都不知道那裡要拆你就提前買好了。如果所有人都知道那裡要拆，你才去買，那已經Price in ，也就是這個利好已經體現在價格上，再買入基本賺不到大錢了。
另外，買拆遷房，千萬不要等政府來拆，然後拿賠償，最明智的是什麼呢？就是趁公佈拆遷範圍或開始丈量面積，宣佈賠償標準的時候，高價賣掉，然後去搞一套正兒八經的商品房。因為拆遷房，要等政府來拆，然後拿賠償是漫漫無期的，郊區大把平整的土地，不到萬不得已，政府是沒有動力搞拆遷的。
學位房
曾經有很多朋友問我，到底是買市區學位房，還是郊區新房？我的回答是：學位房年年漲，漲幅3-8%；郊區新房三年不漲，一漲頂三年，漲幅30%+。
換言之，學位房上漲是最有確定性的，幾乎可以斷定今年買，明年一定漲。為什麼呢？
因為家長一旦買入，孩子不讀完9年義務教育，他們是不搬家，不賣房的。他們買入一套，市場上就少一套，家長摁著不賣，二手房供應就少了，等於變相炒房，所以價格年年都漲，哪怕樓市調控也不會大幅回調。
值得注意的是：學位房的確年年漲，但是如果它的價格突然出現大幅回調，就是中國樓市崩盤的信號。大家記住，如果出現這種現象，趕緊賣房套現走人，離場避險。
地鐵房
地鐵房漲得最猛的一波，就是通車之前，一旦通車，它的漲幅就不如前了。所以買房投資，如果你是博升值，儘量買有地鐵規劃的郊區板塊，在剛需還沒關注的時候，你先去低價建倉，買好幾套，等待將來地鐵利好兌現，價格上漲。
對於已經建好地鐵的位置，哪裡漲得最快呢？距離該城市高端就業中心5-8個地鐵站的範圍。因為這些人群的購買力是最強勁的，他們願意為通勤支付高溢價。廣州天河珠江新城、深圳科技園等等都是這寫城市的高端就業中心。
另外，買地鐵房之前，建議你親自去坐坐地鐵，一直坐到終點站。在終點站下車的時候，如果你發現下車的人非常多，那麼終點站到市區地鐵沿線的樓盤，升值潛力都非常大，反之，則很小。典型的例子就是武漢光谷，作為末尾幾個站，光谷早晚上下車的人非常多，所以那裡的房價漲幅一直不錯。
老破舊或樓梯房：
這類型房子，真正賺錢的機會在於地段潛力，前提是房子仍未喪失居住的舒適性，可以作為剛需人群的選擇之一。
所以買這類房子，一定要買地段好的，並且樓盤的外立面不能“破相”，出現瓷磚脫落又或者窗戶生鏽，否則很影響接盤客的觀感，將來賣不起價。
另外，樓梯房的樓層記住“金三銀四”的原則，三樓是最好的，其次是四樓。樓梯房頂樓，除非7.5-8折又或者可以高評低首付，否則不考慮。
小產權房：
2015-2016年，深圳商品房翻了一倍多，小產權也跟著翻了一倍多，所以別說小產權沒價值，漲起來，一樣一樣的。
很顯然，假設原來A房是商品房，價格200萬；旁邊的B房是小產權，價格是35萬，沒理由A房漲到了400萬，B房還是紋絲不動的。為了維持合理的價差，小產權也會跟著商品房上漲。
小產權賺錢的機會在於：它不限購！有錢就能買，可以囤大量的面積收租。我身邊有幾個在深圳的朋友就是專門幹這個的，為了讓畢業生有地方住，他們操碎了心，將整棟小產權買下來，然後裝修好一套套租給大學畢業生，單間月租1500，一層有9套，一棟樓有8層，一個月租金也有十來萬。沒事就在城中村路口穿著拖鞋閒逛，有事就帶人去看房。
法拍房
一、法拍房有哪些風險？
風險 1 ：清戶風險，原來的房東在裡面賴著不走。
最高法專門出臺過唯一住房是否可執行的司法解釋，簡單來說就是，如果被執行人確實只有這一套房可住，沒有別的地方可去，就不要強制執行。所以想趕是趕不走的。
風險 2: 其他債權風險
就是你拍了之後，有別的債權人過來，說這個房已經提前抵押給他了，有單據，日期比法院查封日期還早。
從法律上來說，不能傷害善意第三人利益，如果這個事實屬實，也是需要保護這個債權人權利的。如果原房東又沒有其他的可執行財產，那麼很可能再拿這個房子做文章，尤其是如果拍賣了付款了，法院還沒有給建委送協助執行通知書時，遇到這個情況，很難出協助執行。
風險 3: 租賃風險
你拍了之後，有人過來說這房子之前租給他們了，簽了20年租約，如果違約需要支付鉅額違約金。
法律上有個原則是“買賣不破租賃”，理論上你買了這套法拍房只是擁有了所有權，原來的租賃合同還得繼續，如果違約你應該是支付違約金的。當然，你也可以向法院去主張這個違約金的金額是否是合理的。
如何降低法拍房風險？
上面的風險碰到了，都比較難處理。所以降低風險最主要的原則，就是規避風險。下面分享給大家最基本的買賣原則：
原則1 ：案子要是個好案子。
最好的案子，就是官員貪腐被抓起來判刑的這種，因為有幾點優勢：
（1）當事人本身一般入獄了，親屬也都避之不及，沒人願意給你惹事。
（2）這種房子一般戶型、裝修、位置、小區環境都比較好，原因你懂的。
（3）當事人一般沒有什麼債主，原因同上。
最差的一種案子，就是非銀行的借貸糾紛，也就是當事人跟擔保公司、小額貸款公司之類的借款糾紛，這種案子意味著當事人可能會很多潛在的債務，後患無窮。
至於刑事犯罪入獄的案子，也是最差的案子之一。主要是當事人沒準過幾年出來了，回來找你麻煩。或者在號子裡，找些社會人給你添亂。其他的普通合同糾紛或者銀行借款糾紛的案子，這種安全性適中。銀行借款糾紛中，由於銀行對於抵押房產管得嚴，較少存在二次抵押的風險。普通合同糾紛，當事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不會主動添亂，但也存在其他債權人風險。
原則2：當事人最好是非退休、非自由職業人員。
退休老人最多的就是時間，有充分的時間跟你折騰。自由職業人員，例如藝術家、攝影師這種，時間可以自由安排，也會增加很多跟你搗亂的可能性。如果當事人是外地人，本地關係少，也會比本地人好很多。
原則3：最好是本地法院的案子。
如果是外地法院拍賣的上海房產，如果後面遇到問題，他們一般不管。上海本地法院的案子比較有保障，如果可能，本區法院或者指導本區的中級法院的案子拍賣的本區房產，更有保障。如果後期出了問題，對於法院來說，他就是想幫你，前提是他得有這個能力。跨區甚至跨市執法，對於哪個司法機構來講都不容易，會大大降低其執法力度和效率。
原則4：最好是空置房
無論是房子裡面住著當事人、親屬還是租客，清戶總是一件很麻煩並且風險很高的事情。因此，這個房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了。所以拍賣之前，你應該提前去踩個點。
主流商品房：
下面講主流商品房的買賣邏輯，這方面大部分人都會非常糾結。很多選擇性問題簡直能令人抓狂，比如：
1、買市區老破舊，還是買郊區新房？
2、高樓層價格應該比低樓層貴多少才是合理的？
3、朝北戶型，應該比朝南戶型便宜多少？
4、買一手還是買二手？精裝修和毛坯選哪個？
還有很多這種選擇題，我們暫時不忙著解答，先在投資邏輯上理清一個思路：價格是做決策的最終參考，沒有不值得買的房，只有不值得買的價格。所以當我們面臨選擇時，記住：兩者價差不大，選好的，否則選差的。
例如，有個朋友問：高樓層和中低樓層選哪個好？
沒有經驗的人，一般都會回答：當然高樓層好啦！但有經驗的投資者提供的正確答案是：兩者價差不大，選高樓層；價格很大，則選中低樓層。
假設高樓層單價3萬，中低樓層2.5萬左右，兩者存在5000元的價差，相當於8折，那麼這種情況下買中低樓層就有很大的可能迎來價格恢復性反彈，這是一個套利機會。
同理，A和B兩個樓盤在同一個板塊之中，僅僅是因為品牌或花園不同，兩者存在很大的差價，那買哪個？對，買便宜的那個，因為便宜的那個樓盤有機會價格恢復性反彈，買入即賺。
一個樓盤什麼都好，但是如果它價格貴了，那它一切都不好，價格貴就是它的原罪。
事實上，大家只要懂得“價差對比”的原理，幾乎所有購房“選擇題”你都能很快作出明智的選擇。
例如相同地段的情況下，毛坯和精裝修選哪個？兩者價差不大，選精裝修，否則選毛坯。
這種投資邏輯還能運用到以下這些選擇題（包括但不限於）：
1、朝南和朝北的戶型選哪個？
2、新房和二手房買哪個好？
3、品牌開發商和普通開發商，一般選哪個？
更多選擇題我就不一一解答了，大家只要掌握心法，融會貫通，什麼問題自己都能解決。
講完價差原理，我們接著講中位數判斷法。
在講這個原理之前，我們先來做一個題目：現在同一個樓盤有四套房，請問下面哪一套最值得買？（ ）
A、520萬 B、505萬 C、485 萬 D、550萬
如果你認為485萬那套值得買，那麼你第一關就被刷掉了。不是價格最低那套就值得買，因為不知道具體朝向、樓層是無法判斷“性價比”的。
我們接著來分析：
A房，中樓層朝東 ，B房，中樓層朝南
C房，低樓層朝東， D房，高樓層朝南
（假設四套房的戶型、內部裝修都一樣）
第一條判斷標準：在一個成交活躍的樓盤之中，中樓層朝東的戶型就是整個樓盤所有房子的價格“中位數”，換言之，樓層、朝向、戶型比這個好，同時價格又比這個“中位數”低的就是筍盤。顯然，A房價格520萬，中位數是520萬，B房中樓層朝南，且價格低於520萬，符合條件，所以B房值得買。
第二條判斷標準：在一個成交活躍的樓盤之中，最好那套房的掛牌價，很可能是該樓盤近期衝高的目標價，也就是說上述B房有望短期內漲到550萬，B房的筍值45萬，即買入有機會賺45萬。（注意：業主不誠心買，故意掛出天價的則無參考意義，D房再好那也不能掛800萬吧？）
那麼萬一該樓盤近期回調，B房會跌到多少就能暫時穩住呢？對，同理，它跌到480萬左右，就很難繼續往下跌了。
綜上，B房進可賺45萬，退也就是退20萬就防守住了，賺多虧少，值得買入。
中國人買東西都喜歡講究性價比，所以筍盤就是很多買房者的最愛。但是當你房子買多了，到最後你會發現，一套房子絞盡腦汁雖然可以讓你節省一點成本，但是其實真正賺大錢的都是大趨勢。
在該上車的時候上車，該出手的時候出手，遠比一套房便宜幾萬塊更重要，死等筍盤是有風險的，一旦房價漲起來，就不是幾萬塊的差價了。
一切的努力在宏觀趨勢面前都不值得一提，真正改變你命運的是買得早
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