首先是时机！在国家坚持房住不炒的大环境下，炒房，有时候跟炒股一样，其实，时机很重要，在不对时间炒房，一样会不赚钱。所以，时机是最重要的！什么时机好呢？当然是经济宽松的情况下，最好！容易融到资，且通货膨胀，房价上涨，大家都容易接受，好找到下家。这是先决条件。
说到时机，其实，不好把握，但是，比股市容易把握多了，毕竟房市周期长，容易发现后跟进，不容易踏空。而股市不一样，周期短；且个股差异大，有的个股涨涨停停，而有的个股涨涨跌跌，跌了之后再涨；而有的个股，只会一路涨到顶，很多时候，即使看好的个股，还是不好把握。更关键的是，有的时候，看好的个股，多种逻辑分析都有价值，但是买进去后就是不动。所以，对炒股来说，时机与共振太重要了；很多时候，你等启动之后再介入，或许就一夜情或假突破而追高了，更或许因直接停牌踏空而望洋白叹气。所以说，炒股，能力+运气，都非常重要。而相比之下，炒房容易多了，行情一旦启动，惯性都要支撑好久。
其次，是关注城市价值。一个城市显然经济价值高，那么该城市的房产就值价。如何判断，一个城市的是否具备价值呢？其实，可以从多方面来判断：比如，GDP，重点就是连续多年以来GDP的增速，比如重庆，连续多年排在国内第一，所以，我认为重庆的房产非常值得投资。再如，历史古都，北京；再如，政治经济文化中心，比如北京上海深圳；又如，环境资源，厦门，三亚，青岛；再如，社会治安；还有，省会城市，成都等等。
第三，看人口净流动增速。城市人口，可预期的未来持续增加，房价肯定要涨价的，比如重庆，我预计5年内，重庆主城人口将会在现有700多万的基础上长到1000多万。
第四，就是大家常说的，看地段（资源）。炒房的目的是为了流动，为了交换，所以，更要选择地段。那就是人口密集、交通方便的地方。老城区首选、地铁、火车站、公交站附近的房源永远是首选的，以上是纯地段的角度来说的。换个角度，从资源区位来说，比如学区房，也可以说是地段因素。同样，医院附近的小房子，也是投资首选，出租率高撒。旅游景点大门附近的房子也不错。这些主要考虑的是租赁性的需求。再如，政府机关办公楼附近的房子，主要考虑居家性的投资，那么尽可能的选大房子！这种大房子，一样好出手，不用担心房子大找不到下家，好找的很！发过来，郊外郊区或偏远的洋宅千万莫要炒，很难找到下家，自己居家不错。一旦你想找下家的时候，很难找，特别是装修后的房子，更容易掉价，甚至亏钱卖。
第五，交易技巧。比如“改签”，尽量可以和开发商谈好，可以改签，这样就少税费了，但是这种名额很有限，一般限于特定资源的人。再如“按揭”，付款方式，首付越低越好，经济景气的情况下，等本息（等额还款）合算，减少前期资金压力。二手房，最好找“全款房”，控制投资成本，交易尽量找靠谱的专业人仕辅助完成。
第六，房型选择。投资房，单位尽量小，同样的钱，可以多买几个单位。房子，总价低，好出手。出手时跟大几个平方米的房子价格相差不大。同样单位大小的房子，尽量选房间多的，浪费面积少的，比如长长的过道，这些浪费空间。比如，可以改成3室的2房或2室2厅，可以改成4室的3室2厅。当然，投资房，最好2室2厅的或小3房！不能改成2室的一室一厅不要买。所以，一般选择单间配套，2室2厅或小3房等等。
房地产的本质和规律
房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产。
经济的本质是组合各种要素,包括人力、资金、资源，满足人们的需求。中国政府发展经济的过程中，始终围绕三个主题转：
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全
明白了上面的情况，很多房产乱象就有了合理的注解。
房产短期走势主要由首付比例、利率、房产政策决定;长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的。
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本轮房价上涨的原因
经过2013，2015，2016年的大涨，房价翻了几倍。现在房地产市场又在挖第二个坑，那就是到大都市圈附近不限购的小城市投资买房，这些小城市购买的绝大部分房子都将面对租不掉，卖不掉，住不了的窘境，多少人又得血本无归。
2014年9月、2015年3月，国家先后出台宽松政策，放松了大城市限贷限购，大城市积压的自住需求一下子爆发出来。由于供应没跟上，导致供不应求，价格开始上涨，产生赚钱效应，更多的投资投机资金开始进入房地产，特别是2015年6月股市开始暴跌，大量资金由股市转战房市，价格进一步被推高。这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房，随着时间的推移，大城市房子开始供求平衡,直至最后供大于求，然后开始下一个周期。但一二三线还是会有一些差别。
一线：北上深以存量房为主,调整比较小,由于人口不停流入,房价接着会继续往上。
二线：随着供应量的加大,房价会适当调整,投资投机资金会停止进入或退出,导致进一步的调整,这时房子会出现投资价值,但前提是这个城市不停有人口流入。
三线：不限购的三线城市最近几年一直处于市场环境中,价格泡沫已经被挤掉了,沿海的三线城市市中心会有一些投资机会。
如果大家明白了这次房价大涨的原因，接下来的投资就会进退有据,不会掉到坑里。
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调控干预的效果
不管什么产品，只要有不错的利润，如果政府不干预，迟早供大于求。如果政府干预的少一点，大城市的房价断不会如此之高。下面以限贷限购给大家解释一下:
当房价上涨时，地方政府开始疯狂卖地，发大量开商开始买地建房，因为开发房屋有个时间周期，不能马上产生市场供应，房价继续上涨，民怨开始沸腾，中央开始出调控政策。
例如限购限贷，导致市场被冰冻，这严重改变了开发商的预期，已经拿地的放慢开发节奏，没拿地的暂缓拿地，供应因此没有大量增加，但需求并没有消失。过段时间解除调控，积累的需求如火山喷发，由于供应没有实质的增加，房市继续供不应求，房价开始上涨，投资投机资金介入。
房价继续上涨，地方政府开始大量卖地，开发商踊跃购地，还没来得及大量开发，中央政府又开始调控，周而复始。如果我们的政府出政策时,考虑一下开发商的感受，毕竟他们才是房子的供应主体，给他们完整的市场，大量开发商赚钱是不二选择，供过于求只是迟早的事。
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房地产潜规则
房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场,各个环节情况如下:
政府：政府垄断了市场供应，原则上会控制市场，慢慢卖，其实不然，在现有的政治生态下，没有谁会把土地留给下任卖，任内大卖特卖，发展经济，搞政绩是不二选择；就算自己会连任，但土地市场的行情时有波动，行情好的时候赶紧卖，筹钱搞政绩是上策，没有谁会考虑10年20年的事情。
开发商：开发商大部分都是民营企业，行情好时，大干快上，行情不好时会减慢节奏，毕竟是自己的钱。
购房者：买涨不买跌，行情好时，投资投机的都来了；行情不好时，投资投机不干了，刚需也开始观望。
综上所述：
房地产和别的行业差别不大，行情好时，各路开发商蜂拥而入，大肆拿地建房，直到过剩卖不动为止。例如三四线不限购城市，但大城市房地产有一个不同的特点，就是限购限贷，限购限贷人为的制造供不应求,创造了很多投资机会。
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对大家的劝告，投资有风险，入市需谨慎
投资房产是个大事，大家要多多做功课，同时：
1、下决定前找附近熟悉房地产靠谱的人多问问。
2、要有成本意识，首付的资金和贷款的资金都是有成本的，交易税费也是成本。例如三年涨20%肯定是赚不到钱的。
3、租售比以后会是一个很重要的投资指标。
4、投资不能想当然，多学习，冷静思考。
投资是残酷的,不管房产,还是其它的。
赚钱的机会一直会有，但这个机会以后更多的属于专业的投资人士。普通人要想赚钱，要么努力学习变成专业人士，要么找专业人士帮忙。特别在这种特殊时期，危险和机会并存。
有需要专业指导的可以私信
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