“取消公摊面积”？“全装修交付”？住建部新规还涉及这些方面！

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示，房地产交易可能将正式告别“公摊面积”，近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结？

以套内使用面积进行交易？

近日，有关“公摊面积”的新闻被刷屏，大家都在讨论：难道“建筑面积”、“公摊面积”以后真的要取消了吗？

先来看消息的起源：

近日，《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》正式挂网开始征求意见，里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中，工程项目规范第10项，即是引发大家讨论的《住宅项目规范（征求意见稿）》。

在《住宅项目规范（征求意见稿）》当中，第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

多数人的讨论，其实就源于此。你看，《住宅项目规范（征求意见稿）》都明确了，“应以套内使用面积进行交易”，那不就是取消了吗？

真的是这样吗？接着往下看！

《住宅项目规范（征求意见稿）》只是个技术规范

首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与大家所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

毕竟，商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责，这其中明确该管的内容，怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢？

所以，指望一个技术规范，就能解决我们大家都关心的一个话题，你说怎么解答？

这只是有些媒体的错误理解！

大部分省市有“公摊面积”

事实上，对于我国大部分省市来说，目前购买的房屋面积包括连个部分：

即：套内面积+公摊面积。

根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《测量规范》）国家标准规定：

房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

而目前我们买房的建筑面积，除了房屋套内建筑面积之外，还包括了其他公摊面积。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

（套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积）

对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

因此很长时间里，经常会看到媒体有报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费、取暖费等更多成本。

所以，“公摊”，实在是一个大家关注的话题，一有风吹草动，难免引来猜测无数。

“套内面积交易”无法改变“公摊面积”存在的现实

在这个《规范》当中，热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。

“套内计价”这种交易方式，意味着“公摊面积”必须会取消吗？

暂且先不说，《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言，只说在现实销售环节当中，“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗？

我国现行的《商品房销售管理办法》中，是这样规定的：

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

对此，《商品房销售管理办法》解释说：

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

而在目前大多数的购房合同中，开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，而与我们最终签订的合同当中，却基本上都是按照套内面积来计价。也就是说，开发商前期宣传，只会告诉你房子1万/㎡，但在实际成交过程中，会明确标明以套内面积计算，1.5万/㎡。

所以，对于购房人而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。

所以，不管是以什么来计算，只不过是计算方式的改变，对多交少交多少物业费、取暖费，并没有关系。

《征求意见稿》还有这些硬货需要知道

此次征求意见的《规范》，还有不少重要内容需要我们了解并提出意见。

城镇新建住宅建筑应全装修交付

《规范》当中2.3.2条明确要求，城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：

① 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；② 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；③ 消防设施应完好，消防通道应畅通。

有网友担心，此项规定令人担忧的原因有二，其一是装修是一件“弹性”较大的事情，材料的好坏与价格都天差地别，300元/㎡可以完成装修，3000元/㎡也可以完成装修，如何保障开发商在装修时不会因成本问题选择对环境乃至消费者有害的材料，如何保证装修的施工质量呢？

其二则是仅要求开放式对房屋进行全装修交付，却不对装修价格作出明确规定，是否会导致部分开发商拿300元/㎡的装修卖3000元/㎡，变相上涨房价呢？

·四层以上住宅建筑应有电梯

具体而言，每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米，轿厢门净宽不应小于0.90米。

十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

·日照标准也有明确要求

住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

掌柜认为，首先无论是使用套内面积计价还是建筑面积计价，房产的价值不会变。另外，部分城市的建筑面积涉及到“落户”等政策，并不是简单的调整，大概率在很长一段时间内仍将存在“公摊面积”这一说法。